一、商品房預約合同（認購書）生效后，一方當事人未盡義務導致合同的談判、磋商不能進行構成違約的，應當承擔違約責任
仲崇清訴上海市金軒大邸房地產項目開發有限公司合同糾紛案（二審法院：上海市第二中級人民法院）《最高人民法院公報》（2008年第4期）
[上海市虹口區人民法院一審查明] 2002年7月12日，原告仲崇清與被告金軒大邸公司簽訂《金軒大邸商鋪認購意向書》一份，約定原告向被告支付購房意向金2000元，原告隨后取得小區商鋪優先認購權，被告負責在小區正式認購時優先通知原告前來選擇認購中意商鋪，預購面積為150平方米，并明確小區商鋪的均價為每平方米7000元（可能有1500元的浮動）。如原告未在約定期限內認購，則視同放棄優先認購權，已支付的購房意向金將無息退還。如原告按約前來認購，則購房意向金自行轉為認購金的一部分。意向書對樓號、房型未作具體明確約定。上述意向書簽訂之后，原告向被告支付了2000元意向金。2002年11月4日被告取得房屋拆遷許可證，2003年5月29日取得建設工程規劃許可證，2003年6月30日被告取得預售許可證。但被告在銷售涉案商鋪時未通知原告前來認購。2006年初原告至售樓處與被告交涉，要求被告按意向書簽訂正式買賣合同。被告稱商鋪價格飛漲，對原約定價格不予認可，并稱意向書涉及的商鋪已全部銷售一空，無法履行合同，原告所交2000元意向金可全數退還。雙方因此發生爭議，原告遂訴至法院。
[原告訴訟請求]請求人民法院判令被告按105萬元的銷售價格向原告出售涉案商鋪，如果被告不能履行，請求判令被告賠償原告經濟損失100萬元。
[上海市虹口區人民法院認為] 1、涉案意向書不是通常意義的“意向書”，而具有預約合同的性質。2、根據本案事實，涉案意向書是在原、被告雙方均對被告能夠合法取得相關許可證書有合理的預期的情形下，對原、被告將來簽訂房屋預售合同的預先約定，涉案意向書并非預售合同，法律對商品房預售合同的強制性規定并不適用于預約合同，應認定原告與被告簽訂的涉案意向書合法有效。3、本案中意向金不具有定金性質，不應認定為定金。4、被告構成違約。
[上海市虹口區人民法院判決] 一、解除原告仲崇清與被告金軒大邸公司簽訂的《金軒大邸商鋪認購意向書》；二、被告返還原告意向金2000元；三、被告賠償原告經濟損失10000元；四、駁回原告的其他訴訟請求。一審案件受理受理費15260元，由被告金軒大邸公司負擔。
仲崇清不服一審判決，請求二審法院撤銷原判，依法改判支持仲崇清一審提出的訴訟請求。
上海市第二中級人民法院二審認為：（其他理由與一審相同）金軒大邸公司的違約行為導致守約方仲崇清喪失了優先認購涉案商鋪的機會，使合同的根本目的不能實現，金軒大邸公司也承認雙方現已無法按照涉案意向書的約定繼續履行。因此，金軒大邸公司應當承擔相應的違約責任。一審法院認為金軒大邸公司違反預約合同約定的義務，應當賠償上訴人仲崇清相應的損失，并無不妥，但一審判決確定的10000元賠償金額，難以補償守約方的實際損失。
為促使民事主體以善意方式履行其民事義務，維護交易的安全和秩序，充分保護守約方的民事權益，在綜合考慮上海市近年來房地產市場發展的趨勢以及雙方當事人實際情況的基礎上，酌定金軒大邸公司賠償仲崇清150000元。仲崇清要求金軒大邸公司按照商鋪每平方米建筑面積15000至20500元的價格賠償其經濟損失，但由于其提交的證據不能完全證明涉案意向書所指商鋪的確切情況，且根據金軒大邸公司將有關商鋪出售給案外人的多個預售合同，商鋪的價格存在因時而異、因人而異的情形。另外，雖然仲崇清按約支付了意向金，但是雙方簽訂的預約合同畢竟同正式的買賣合同存在法律性質上的差異。故仲崇清主張的賠償金額，不能完全支持。一審案件受理費人民幣15260元，二審案件受理費人民幣14350元，均由金軒大邸公司公司負擔。
二、商品房買賣合同因出賣人責任被認定無效后，善意買受人應該返還給出賣人房屋使用費
[導讀與說明] 商品房買賣合同因出賣人的原因被確認無效后，買受人取得了合同約定的房屋并利用該房屋從事經營活動，對占用期間的房屋使用費應當按什么標準向房屋出賣人返還，實踐中處理不統一，最高人民法院對此作出了批復。
[最高人民法院民一庭意見] 善意買受人應該返還給出賣人房屋使用費的標準，最高人民法院于2003年11月30日以（2003）民一他字第13號對遼寧省高級人民法院一個請示的答復中已經有明確的意見。該函全文如下：
遼寧省高級人民法院：
你院《關于蔡德成與大連經濟技術開發區龍海房地產開發公司、原審第三人大連翻譯專修學院商品房買賣合同糾紛一案的請示》收悉，經研究認為：商品房買賣合同因出賣人責任被確認無效后，應按無效合同的處理原則進行處理。關于善意買受人應該返還給出賣人的房屋使用費標準，因為買受人在簽訂合同時是善意的，所以應該以買受人在合同中的意思表示為標準。也就是說，應該以買受人與出賣人約定的合同總價款除以房屋的設計使用年限，再乘以買受人實際使用該房屋的年限得出的價款作為買受人所獲得的利益返回給出賣人。
三、商品房毗鄰城市交通干線，受超標噪聲污染，購房人不能以合同目的不能實現要求解除合同
最高人民法院民一庭認為：在交通干線已經客觀存在，且開發商沒有違反合同義務的情況下，購房人訴稱的交通運輸噪聲污染并非由于出賣人違約行為所致。其以合同目的不能實現為由請求解除商品房買賣合同的主張，不符合《合同法》第94條的規定，不應予以支持。
《中國民事審判前沿》2005年第2集，法律出版社2005年版，第208頁，最高人民法院民事審判一庭編。
四、房地產公司在預售商品房時未告知購房人所購房屋內鋪設公共管道，應承擔相應的民事賠償責任
[案情]李某從某開發商處購得一處住房，總價款183萬元，合同未就房屋內管線鋪高問題進行約定，交房前開發商致函李某，“由于您的房屋中有管道通過（曖氣管等），故在裝修時進行了局部處理，局部吊頂較低，但不影響您居室的使用和美觀。”李某回函房地產公司，“本戶內不得有任何非本戶管道通過，如公司進行公共通過管道安裝，請立即予以拆除。”
[第一次訴訟]要求開發商拆除公共管道。
[法院判決]因該管道系多家業主共用，拆除該管道損害其他業主利益，駁回起訴。
[第二次起訴]要求開發商承擔違約金86000元；如不能認定李某違約，要求開發商對因房屋中添設管道致房屋價值貶損部分進行補償。
[評估]法院委托價格認證中心評估，該中心建議鋪設管道房屋價格應在原房屋價格基礎上扣減2%
最高人民法院審判業務意見（民一庭意見）
雖然當事人訂立的房屋買賣合同未約定管道鋪設內容，但根椐《合同法》第42條第2款規定，在訂立合同過程中一方故意隱瞞與訂立合同有關的這一事實或者提供虛假情況的，給對方造成損失的，應當承擔賠償責任的規定，房地產公司應當承擔相應的賠償責任。關于賠償數額的確定，可以考慮房地產公司應告知而未告知，致使購房人多支出的交易成本或者給購房人造成損失的部分。
《民事審判指導與參考》2008年第2輯，法律出版社2008年版，第90—92頁。
五、房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項后，不能以房屋的工程價款需要優先支付為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋
三門峽水利管理局（買方）訴鄭州市配套建設公司（賣方）房屋買賣合同糾紛案（判決時間：2004年3月11日，二審法院：河南省高級人民法院）《最高人民法院公報》2004年第8期
[判決摘要]配套建設公司作為房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項后，不能以房屋的工程價款需優先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。因此，買方水利管理局的訴訟請求應予以支持。從合同約定及誠實信用、公平原則出發，賣方應向水利管理局賠償與定金全額相等的經濟損失。依雙方合同約定，賣方拖延兩個月以上交付房屋，應賠償買方與定金相等的損失，即736萬元。由于買方尚有643．95萬元購房款未付，可與賣方支付的賠償金相抵。賣方辯稱房屋已處置給第三方，合同不能繼續履行的主張不符合法律規定，不予采信。
六、買受人在約定的交房期限屆滿之日起超過兩年請求出出賣人交房是否超過訴訟時效期間？辦理房屋權屬證書的義務是否適用訴訟時效的規定？
[問題一]關于買受人在約定交房期限屆滿之日起超過兩年請求出賣人交房是否超過訴訟時效期間的問題，有兩種意見：第一種意見，買受人主張出賣人交付房屋的請求權應在兩年訴訟時效期間內行使，超過兩年訴訟時效期間請求出賣人交房的，因其怠于行使權利的狀態經過訴訟時效期間喪失勝訴權。第二種意見，買受人在約定交房期間屆滿之日起超過兩年請求出賣人交房的不能一律簡單地認定為已超過訴訟時效，而應區分出賣人在約定交房期限是否具備交房條件分別進行處理。
[問題二]關于買受人在合同約定期限屆滿之日起超過兩年才請求出賣人辦理所有權變更登記，是否超過訴訟時效期間的問題，也有兩種意見：第一種意見，出賣人所承當的主給付義務為轉移房屋的占有，更為重要的是轉移房屋所有權。如果出賣人僅向買受人履行交付房屋的義務，未在合同規定的期限屆滿時辦理房屋所有權證的，系沒有履行轉移房屋所有權這個最重要的主給付義務，已經構成違約，訴訟時效期間應該起算。因此買受人未在出賣人違約之日起兩年內請求辦理房屋所有權證的，因超過訴訟時效期間而喪失勝訴權。第二種意見，房屋已經交付的，買受人在約定辦理房屋所有權證期限屆滿之日起超過兩年請求出賣人為其辦理房屋所有權證的應予支持。
[最高人民法院民一庭傾向性意見]
一、商品房買賣合同約定的出賣人交付房屋的期限屆滿，買受人根據合同約定可以請求出賣人交付房屋。其請求權屬于債權請求權，應當適用《民法通則》有關訴訟時效的規定。但在訴訟時效期間的起算上，應當區分具體情況：房屋具備法定交付條件，訴訟時效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計算；如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時效期間應從房屋具備法定的交付條件之日起計算。
二、出賣人已經將房屋交付于買受人，買受人亦已實現對房屋的占有的，買受人請求出賣人轉移房屋所有權、辦理房屋所有權登記的請求權具有物權性質，不適用訴訟時效的規定。
《中國民事審判前沿》2005年第1集，第218頁，最高人民法院民事審判一庭編，法律出版社
七、房屋買賣合同解除后如何確定出賣方對房屋添附的補償
長沙物資股份有限公司與湖南萬國醫療器械保健品博覽會交易有限公司房屋買賣合同糾紛
[最高人民法院經審理認為]
《房屋買賣合同》被認定部分無效、部分解除后，物資股份公司和物資集團公司作為出售房屋一方應返還萬國公司已經交付的購房款，萬國公司作為購房方應返還已經實際占有的房屋。因萬國公司已經對所購房屋進行了一定的添附，對其有效添附部分，物資股份公司和物資集團公司應予以適當補償。對因合同解除而造成的損失按合同雙方的責任大小進行分擔。一審法院委托鑒定單位對萬國公司裝修工程進行了工程造價鑒定，但因該裝修工程尚未完工，且工程質量也存在瑕疵，故該鑒定結論不能作為確定房屋有效添附價值的依據，但卻可以作為本院確定雙方分擔損失的參考。該工程裝修費用對于萬國公司而言，是因房屋買賣合同不能履行而造成的損失，而對物資股份公司和物資集團公司而言，其收回房屋的同時，即接受了萬國公司為裝修支付的價款，因此應當對萬國公司為裝修支付的價款，給予適當補償。本院以裝修工程造價為基礎，結合收回房屋、承受了裝修利益的情況，依據各方對合同不能繼續履行所應當承擔的責任，確認物資股份公司和物資集團公司承擔萬國公司裝修工程費用的70%，即15286980.22元(21838543.18*70%)，萬國公司承擔裝修工程30%的費用。
八、城市居民能在農村農民的宅基地上蓋房？城鎮居民能購買農民宅基地上的房屋嗎？
[理論界意見] 城市居民不能購買農村宅基地房屋，這是由我國現行法律規定決定的。《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》[國辦發〔１９９９〕３９號，1999年5月6日實施] 第二條也進一步指出：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”由此可見，城市居民在農村購買房屋，一定要查清是不是民宅，如果是，千萬不要購買，以免承擔房屋買賣合同無效的法律后果。
[最高人民法院目前的態度] 最高人民法院存在兩種觀點
觀點一：《最高人民法院專家法官闡釋民商裁決疑難問題》（續），吳慶寶主編，人民法院出版2008年版第10頁
不支持城鎮居民到農村購買土地使用權、房屋產權等。但是，經農村集體經濟組織同意、批準，經賣房人同意簽訂買賣合同的，只要實際居住占有、付清價款的，應當認定為合同有效。但未經集體組織同意，至產生糾紛時并未辦理實際交接的，其效力另當別論。不過從長遠眼光看問題，如果購買農村土地使用權，購買農民居住用房，有利于擴大集體經濟組織和村民個人增收、創收的，人民法院應當認定合同有效，并加以支持。
觀點二：《最高人民法院司法觀點集成》，劉德權主編，人民法院出版2009年版第556頁
最高人民法院《印發〈關于為推進農村改革發展提供司法保障和法律服務的若干意見〉的通知》（2008年12月3日，法發[2008]36號）指出，依法保障農戶宅基地用益物權，促進宅基地制度的嚴格管理與完善。宅基地使用權承載著廣大農民居者有其屋的社會功能，是農村土地管理制度的重要內容。對違反法律、行政法規以及相關國家政策的宅基地轉讓行為，以及其他變相導致農民喪失宅基地使用權的行為，應依法確認無效。《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》[國辦發〔１９９９〕３９號] 第二條也進一步指出：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”2004年12月24日國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調，“加強土地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。
[北京市第二中級法院] 該院在處理備受媒體關注的宋莊“畫家村”農村房屋買賣糾紛案件終審判決仍然認定買賣合同無效。采納了理論界的意見。
[大連市中級人民法院] 《大連晚報》2009年9月15日B2版《城里人當年買農村房該返還嗎？》采納了最高院的觀點一。
該院認為，涉案房屋買賣合同時間是2002年，契約簽訂當時只有《中華人民共和國土地管理法》第六十二條有關規定，而該規定只是對農村村民宅基地的擁有數量、面積及取得方式等作出了規定，而對城鎮居民可否購買農村住房則未涉及。即是說，協議簽訂時，國家尚未對城鎮居民購買農村住房作出禁止性規定，雙方當事人買賣房屋的行為并不違法。雖然國務院辦公廳于2007年下發《關于嚴格執行農村集體建設用地法律和政策的通知》，其中有城鎮居民不得到農村購買宅基地的規定，但該通知非家家頒布的法律或行政法規，且下發時間在涉案協議簽訂5年以后，故協議簽訂時并不違法。此外需要注意的是，協議簽訂當時，涉案土地性質為集體所有，時至今日，該土地已經被國家征用，由此，涉案協議的簽訂觸犯國家有關農村宅基地政策的事實已經不存在，原告王某是為了獲取因動遷可獲得的利益而否認協議的合法性和有效性，此舉有違誠實信用原則，故不能予以支持。
(聲明：本站所使用圖片及文章如無注明本站原創均為網上轉載而來，本站刊載內容以共享和研究為目的，如對刊載內容有異議，請聯系本站站長。本站文章標有原創文章字樣或者署名本站律師姓名者，轉載時請務必注明出處和作者，否則將追究其法律責任。) |
