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因?yàn)橥鈮τ?jì)入公攤面積，
外墻也是業(yè)主花錢買下來(lái)的
所以小區(qū)的公共部分所有權(quán)屬于整個(gè)小區(qū)業(yè)主。
其中包括小區(qū)的綠地、停車場(chǎng)、樓頂、通道，

所以簽合同的時(shí)候需要明確，
即防止物業(yè)未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意擅自使用，
也防止個(gè)別業(yè)主擅自使用。
外墻很有可能別某些人用來(lái)掛燈箱、牌匾等，
嚴(yán)重影響旁邊業(yè)主的采光、睡眠。
以下為部分資料：
商品房外墻使用權(quán)的歸屬 



商品房外墻使用權(quán)的歸屬

 

案情簡(jiǎn)介：

某業(yè)主購(gòu)買的房子位于城市的中心地帶，總的來(lái)說(shuō)，房子還是不錯(cuò)的，入住一年來(lái)，沒有發(fā)生什么問題。

該業(yè)主在市中心買房，當(dāng)初既考慮到自己的經(jīng)濟(jì)條件，又考慮到觀景和購(gòu)物的需要，因此其購(gòu)買的是小區(qū)臨街的，窗戶面向大街。一天，業(yè)主向窗外望去，發(fā)現(xiàn)外面一片漆黑，陰天了？不是呀。再仔細(xì)一看，窗戶外面裝了一個(gè)巨大的廣告牌，窗戶被遮得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)。

業(yè)主一氣之下，找到小區(qū)的物業(yè)管理部門，要求給個(gè)說(shuō)法，理論半天也沒有結(jié)果。物管雖然表示了歉意，但是業(yè)主要求立即拆除廣告牌的要求也被“義正辭嚴(yán)”地否決掉了，物業(yè)管理公司明確表示，當(dāng)初在購(gòu)房協(xié)議中雙方?jīng)]有對(duì)外墻面作出約定，他們有權(quán)在這個(gè)位置懸掛廣告牌。

 

法律分析：

現(xiàn)代物業(yè)管理產(chǎn)生于業(yè)主不僅獨(dú)立享有專有空間而且還存在共有或共用部分的事實(shí)。為此，法律建立區(qū)分所有制度，業(yè)主購(gòu)買一套物業(yè)，享有專有部分的所有權(quán)，共用部分（包括共用部位和共用設(shè)施、共用基地）的共同所有權(quán)。

共用部分的本質(zhì)特征是這些建筑物的性質(zhì)和功能是服務(wù)于整個(gè)建筑物的使用或整個(gè)業(yè)主利益的。共用部位是專有部分以外供全體業(yè)主使用或?yàn)槿�體業(yè)主利益存在的建筑物空間。

一棟建筑物的共用部分原則上因建筑物結(jié)構(gòu)和用途不同而不同，但公用部分大致包括：

１、共用部位：建筑物的基本構(gòu)造部分，如樓房的外墻、樓頂、樓層通道、樓梯、支柱、停車場(chǎng)；

２、共用設(shè)施：建筑物運(yùn)營(yíng)設(shè)施，如電梯、中央空調(diào)或暖氣設(shè)施、水氣管道；

３、共用基地：建筑用地，如基地、綠地等。

共用部分屬于全體業(yè)主共同所有，在開發(fā)商出售房屋時(shí)即已經(jīng)出售給或必須出售給業(yè)主。開發(fā)商擅自保留共用部位或?qū)⒅�轉(zhuǎn)售給他人的行為，均是違反區(qū)分所有規(guī)則的。

在實(shí)踐中，外墻使用權(quán)容易出現(xiàn)本案例的這種情況，即開發(fā)商享有外墻面使用權(quán)，利用外墻面吊掛廣告牌時(shí)可能會(huì)對(duì)住戶的房屋構(gòu)成遮擋，從而直接影響房屋的采光與通風(fēng)。

因此購(gòu)房者在簽訂商品房買賣合同時(shí)應(yīng)注意，不能簽訂由開發(fā)商享有外墻面使用權(quán)的購(gòu)房合同，至少也應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商書面承諾其使用外墻將不會(huì)對(duì)房屋的使用功能構(gòu)成任何影響，否則就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，如排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失等。

根據(jù)自2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條的規(guī)定：

“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。”

本案中的業(yè)主可以依據(jù)上述規(guī)定，以物業(yè)管理公司未征得其同意而利用共用部位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，要求物業(yè)管理公司排除妨害、恢復(fù)原狀。　　　

業(yè)主還可根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第66條的規(guī)定：以物業(yè)管理公司擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)為由，向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門投訴，縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以對(duì)物業(yè)管理公司的上述行為處以5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的行政處罰。