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簽《房屋認購書》流程
購房者在選好房源，談妥價格后，第一步便是去簽訂認購書，并交付一定額度的定金，定金一般在5000元到1萬元之間。定金多少算恰當，并無一定標準，視個人需要而定，由雙方協商。
發展商此時應把有關的資料和相關文件交給購房者，并講清項目進展情況。
在這個環節可能產生的問題是，在交付定金后，或是售價又提高了，或是購房者在對項目的進一步了解中，發現房屋并不理想，想退掉房子拿回定金，但由于有認購 書的約定，定金可能不一定順利返還。因此，在簽訂認購書時，雙方在協議中應明確什么情況下客戶有權要求終止協議，索回定金。
認購書主要內容包括：
1、認購物業；
2、房價，包括戶型、面積、單位價格（幣種）、總價等；
3、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；
4、認購條件，包括認購書應注意事項、定金、簽訂正式條約的時間、付款地點、賬戶、簽約地點等。
在簽訂完認購書后，銷售方還應給購房人發放《簽約須知》，以便使購房者明白細節，購房人只有明白其中內容，才能順利簽訂購房契約，其內容包括：簽約地點、購房者應帶證件、購房者委托他人簽約時有關委托書的證明、有關貸款憑證的說明、繳納有關稅費的說明。
簽定正式購房合同
簽完認購書后，接下來就是簽定正式的購房合同，在擬定的時間地點，購房者備齊所有憑證，與開發商或代理商正式簽定購房合同。預售合同（期房）和出售合同（現房）區別：
購房合同一般包括商品房預售契約（期房）和商品房買賣契約（現房）兩種。
二者區別在于：
預售合同在商品房預售時采用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房價款后，可直接辦理過戶手續。
商品房出售合同適用于商品房現居（竣工驗收合格取得房地產權證的商品房）銷售。
因此，如果是現在簽的預售合同，交房時不再簽出售合同，可以直接辦理過戶手續。如果預售合同是在1997年5月31日前簽訂的，仍需按合同本身約定的，在房屋交付使用時簽訂出售合同，方能辦理證戶手續。
購房合同的主要內容包括以下幾方面：
1、甲方土地使用依據及商品房狀況，包括位置、面積、現房、期房、內銷房、外銷房等；
2、房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調整的特殊約定等；
3、付款約定，包括優惠條件、付款時間、付款額、違約責任等；
4、交付約定，包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等；
5、質量標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建筑正常運轉的承諾、質量爭議的處理等；
6、產權登記和物業管理的約定；
7、保修責任；
8、乙方使用權限；
9、雙方認定的爭議仲裁機構；
10、違約賠償責任；
11、其他相關事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。
在簽訂上述各項條款時，購房者尤其需要關注以下幾項基本問題：
1、購房合同的各項內容要盡可能全面、詳細、各項規定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規相沖突；文字表述要清晰、準確；簽訂合同的買賣雙方 身份、責任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應是項目立項批準文件的投資建設單位，也不能以上級主管單位或下屬機構的名義簽訂合 同，簽字人應是法人代表本人，或公司章程上授權的主要負責人。
2、合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯系在一起，以免日后有出入。標明項目位置時，一定要具體、明確，如××市××區××街××號××花園××號樓× ×層××房。房屋的戶型、面積一定要標示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分攤原則等要明確說明，如以建筑面積計價還要標明使用率。
3、房屋的檔次和裝修標準一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內容的表述一定要詳細、具體。如技術的等級、材料的品牌、內部設施的種類、負荷標準、供應能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設施要說明安裝到什么程度。
4、其他如付款方式、產權保證等都應詳細、具體的加以說明、同時合同中一定要確定物業管理單位的產生辦法或具體的物業管理單位以及物業的收費標準，并對房屋整體結構、各部位配套及其部件的保修期給予明確規定。
5、違約責任的約定一定要對等，否則最終吃虧的是消費者。一般承擔違約責任事項包括：
（1）簽訂認購書后，購房者不買房或要求換房，開發商不賣房或要求換房；
（2）購房者不按期付款；
（3）開發商不按期交房；
（4）面積變動超過約定幅度；
（5）房屋裝修標準、質量不合要求，保修不到位；
（6）產權過戶手續不全或不能按期辦理。
購房合同中容易忽略的關鍵點
現在商品房買賣中的糾紛日漸多起來，買房人普遍感到在買房過程中自己與開發商之間的地位不平等，明明吃了虧問題卻難以解決，而這一切麻煩似乎都是從簽合同開始的。“置業課堂”本期就來告訴您，簽合同時應該注意哪些問題。
現在的正式合約書都是統一制式的標準文本，里面已標明了應該簽署的各項主要條款，客戶只需在空格內填上文字數據即可。但作為購房客戶，花巨款買一套房子畢竟是一件大事，簽字時有些關鍵地方還應多加留意。
1、合約書應注明與發展商談定的付款方式與價位，是按揭付款還是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的繳款時間應注明。
2、開發商交付房屋的日期一定要寫明確，應明確到某年某月某日交屋，而不應用模棱兩可的措詞來表達，因為這里涉及到逾期交房的違約問題。
3、對于購置房屋的面積要明確銷售面積（含分攤的公用面積）是多少。如面積誤差率超過約定范圍，客戶有權要求退房或追繳利息損失。按照規定，發展商實測面積大于客戶購置面積，若超過3％時，客戶將不必追補面積款，而實測面積小于購置面積，開發商還要退款。
4、應提出天然氣或煤氣的準確通氣時間。因煤氣公司有規定，必須等到樓宅入住率達70％時才通氣源。因此，雖然煤氣管道已通，但您尚有可能用不上煤氣，這 會給生活帶來諸多不便。所以，在合約上應注明氣源通氣的準確時間或注明如入住率不夠不能按時通氣時，開發商采取的應急辦法。
5、應在合同中明確提出產權證發放到手中的準確時間。目前由于各方面的因素，產權證發放比較慢，但也應有個合適的期限，開發商不能無限制地拖發產權證。
6、開發商在與客戶簽約時，除簽署正式合同外，為了更清晰地闡述協議內容，往往還會讓客戶再簽署一份補充合同，主要目的在于表明，由于某些特定原因造成不 能按期交房的免賠責任，以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。一般情況下，開發商簽此合同，主要是為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成 違約規避風險的一種方式。但客戶也應多加注意，仔細研讀補充條款，以免落入某些不法開發商的文字陷阱。
一般而言，簽約時最重要的就是上述幾個問題，但對其他條款也應從開發商處拿復印件回家仔細研究，要爭取做一個明明白白的購房人。
怎么看“房屋平面圖”
"房屋平面圖“的說明是簽訂合同中一個很重要的方面。買房者需睜大眼睛，看清楚，免得房產商耍花招。
1、看清“房屋平面圖”是否正確標明該房屋所處的位置、南北朝向等。曾經有一位購房人買了一套三室一廳的住房，本來以為是兩間朝南，一間朝北，但到交房 時卻發現是兩間朝北，一間朝南。拿出合同一看，“房屋平面圖”上并沒有標明房屋的南北朝向，房地產開發商認為自己交付的房屋符合合同約定，雙方遂起糾紛。 但如果雙方在合同的“房屋平面圖”中正確標明了南北朝向、就不至于發生糾紛。
2、看看“房屋平面圖”是否對房屋子內部結構、各房間的大小、布置等有明確表示，這些方面的內容都能構成對 購房人購買的房屋的建筑設計說明。一旦房地產開發商不經購房人同意而變更這些內容，就是對購房人的違約。總之，對于購房人而言，應要求房產商提供的“房屋 平面圖”的說明盡可能明確詳細，否則有了糾紛后，購房者很難講清楚，也很難保護自己的合法權益。（肖云峰） | 
