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逾期交房違約金怎么計算

一、 依據合同約定的標準來計算

    買房者與開發商之間所簽訂的商品房買賣合同，一般所使用的都是當地建設行政主管部門與工商行政主管部門負責監制的《示范文本》，而《示范文本》的第九條就是出賣人逾期交房的違約責任。買房者與開發商通過平等協商來確定、填寫該條款的空白內容。當遇到開發商逾期交房的情形時，就可以根據已付房款總額、逾期交房的時間、約定的支付比例來計算違約金的數額，即違約金=已付房款總額×約定比例×逾期天數。這種計算方法簡單直接，不多贅述。

     二、 依據法定的標準來計算

     按照法律法規的相關規定來計算違約金，主要是以下兩種情況：
     1、對于違約金的計算買房者與開發商之間沒有具體明確的約定。
     這種情況，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條，“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定”。
    違約金本身就是合同當事人約定的由違約一方因其違約行為給對方造成經濟損失而向對方支付的賠償金。它實際上就是因違約行為給守約方造成損失而約定的一種補償。所以當違約金沒有明確的約定時，就應以損失額作為確定的依據。而開發商逾期交房，對買房者來說，新房不能如期入住，則他們或者租住其他房屋；或者繼續居住于舊有房屋，而延誤了出租、出賣該房的時間，那么買房者的損失是現實的、具體的。以上述這個標準來計算違約金的數額，免除了購房者對逾期交房所造成損失及其數額的舉證責任，最大限度地保護了守約方的利益。

    例如，買房者購買二室二廳、90平方米商品房一套，開發商逾期交房三個月，其間當地同地段同類房屋月租金為1000元，則開發商應向買房者支付的違約金是1000×3=3000元。這種計算方法在實踐中具有很強的可操作性。

    2、買房者與開發商之間約定的違約金與實際造成的損失極不相當。

    這種情況，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條，“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額”。
    
    這一條款分成兩部分，我們重點來看，對于約定的違約金過高時，如何來計算違約金數額。
    我認為，購房者與開發商約定的違約金應該≤實際造成的損失的1.3倍，如果高于這個數額的話，開發商就可以請求法庭或仲裁庭予以減少。例如，約定的違約金為1萬元，實際的損失為4000元，則開發商就可請求減少違約金，實際支付的違約金最后就應該在4000元至5200元之間由法庭或仲裁庭來裁量確定。我們斷不可固執地認定，約定的違約金是至高無上的、不可更改的。因為合同的違約金，從我國現行法律的立法目的來看，畢竟還是補償性質的，而不是懲罰性質的，所以其確定還是主要依據違約實際造成的直接損失，而不能是漫無邊際的。      
        最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第18條規定，房地產公司應當依據合同的相關規定承擔相應的違約責任。即使雙方當事人在合同中未能自行約定逾期辦證的違約責任，根據該司法解釋的規定，只要確定開發商逾期辦證違約事實，買房人仍然有權依據該司法解釋向開發商主張違約金。違約金的標準為，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算一、 《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 

     第十六條   當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

     第十七條   商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

     逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

     逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

     第十八條   由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

     （一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

     （二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

     （三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。

     合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。


      二、 最高人民法院關于逾期付款違約金應當按照何種標準計算問題的批復 

對于合同當事人沒有約定逾期付款違約金標準的，人民法院可以參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算逾期付款違約金。中國人民銀行調整金融機構計收逾期貸款利息的標準時，人民法院可以相應調整計算逾期付款違約金的計算標準。參照中辦民銀行1996年4月30日發布的銀發〔1996〕156號《關于降低金融機構存、貸款利率的通知》的規定，目前，逾期付款違約金標準可以按每日萬分之四計算。
本批復公布后，人民法院尚未審結的案件中有關計算逾期付款違約金的問題，按照本批復辦理。本批復公布前，已經按我院1996年5月16日作出的法復〔1996〕7號《關于逾期付款違約金的應當依據何種標準計算問題的批復》審結的案件不再變動。