不動產善意取得中“善意”之理解
彭躍進 李曉林
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所謂善意取得，是指無權處分其占有物的動產占有人將該物轉讓給他人，善意受讓人依法即時取得該物的所有權或者其他物權。所謂“善意”應以登記簿上是否有異議登記和取得人是否明知登記簿錯誤為依據。我國物權法第一百零六條確立了善意取得制度，本文擬就該制度中的“善意”進行探析。
“善意”之涵義
不動產善意取得制度旨在維護交易安全，保護的是取得人對登記簿記載的信賴，因此所謂“善意”僅指取得人的善意而非出讓人的善意。也就是說，即便登記簿上記載的不動產的非真實權利人真誠地相信自己就是該不動產的真實權利人，也只能受益于物權法第十商品房條第一款規定的登記簿推定效力，而不可能發生善意取得制度的適用。此外，就不動產善意取得中取得人善意的理解必須與登記簿相聯系。也就是說，取得人善意是指取得人對登記簿權利事項的錯誤產生了信賴，而不是對其他事實產生了信賴。
就取得人善意的界定，德國法采取了一種“純客觀化”的方法，即只要登記簿的登記狀態在客觀上對取得人的權利取得提供了支持，就認為取得人是善意的，不以取得人事實上是否查閱了登記簿為前提，即《德國民法典》第892條規定的不動產善意取得制度中的信賴保護的思想已經被強烈地形式化和客觀化，“不是主觀上的信賴而是對官方簿冊的客觀信賴構成了公信力的基礎”。
就我國不動產善意取得制度中取得人善意的界定，筆者認為，不能采取德國法那樣“純客觀化”的模式。申言之，單單要求登記簿的登記狀態在客觀上對取得人的權利提供了支持還不夠，還應當要求取得人實際查閱了登記簿并從登記簿上知悉了出讓人為登記權利人。之所以這樣說，理由有二：(1)由于長期以來我國的不動產登記制度非常不完善，不動產交易的當事人更信賴的是不動產權屬證書，而并未形成對登記簿的信賴。(2)要求取得人查閱登記簿有助于使人們在今后的交易中逐步形成對登記簿的信賴，而且也不會給取得人增加負擔。（3）與真實權利人將會因善意取得而喪失不動產物權這一相當嚴重的后果相比，要求取得人在交易時查閱登記簿并不為過。
“善意”如何判斷
就如何判斷取得人的善意，我國學界的主要爭議集中在取得人是否負有調查核實的義務以及在取得人由于重大過失而未盡該義務時能否認定其為非善意。持第一種觀點的學者認為，物權法第106條第1款第1項的“善意”在不動產物權善意取得與動產物權善意取得中具有相同的涵義，即無論是動產還是不動產的取得人，對其善意與否都應當采取如下標準：不知情且非因重大過失而不知情。考慮到我國登記錯誤概率比較高，通過排除具有重大過失的取得人的善意而加重其注意義務，以傾斜保護真實權利人的權利。持第二種觀點的學者則認為，盡管《物權法》第一百零六條第一款將動產善意取得與不動產善意取得合并規定，但仍有必要區分動產和不動產的取得人善意的判斷標準。對于動產的取得人可以認為其具有重大過失而不知道時非屬善意；對不動產善意取得而言，應當以取得人對登記的信賴作為判斷關于不動產善意取得的判斷標準。在通常情況下，只要取得人信賴了登記，就推定其是善意的，除非其事先明知登記錯誤或者登記簿中有異議登記的記載。
筆者贊同第二種觀點，理由：在動產的善意取得中，判斷取得人善意與否時應考慮其有無重大過失，即動產的善意取得人應當負有一定的注意義務，如果其應當知道處分人為無處分權人但因重大過失而不知道，就認為其并非善意。但是，就不動產取得人而言，只要其不知道登記簿的記載錯誤并且登記簿上沒有異議登記，就應當認為其是善意的。取得人不負有調查核實的義務，不能因為取得人沒有進行調查核實而否定其善意。
“善意”的判斷時點
根據物權法第九條第一款的規定，基于法律行為的不動產物權變動，原則上采取登記生效要件主義，即只有經過登記，方才發生物權變動效力。因此，只有在登記完成時為止取得人都是善意的，才能構成善意取得。然而，不動產登記不可能瞬間完成，而是需要一段時間后才能完成的。這樣一來，決定取得人的善意就有多個時間點，如提出登記申請的時間、登記機構受理登記的時間以及完成登記的時間。有觀點認為，鑒于物權法要求取得人在取得不動產物權時為善意，而只有當登記完成時才能算得上取得不動產物權，且物權法第十四條也規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力”。因此，將判斷取得人是否為善意的時間點確定在記載于登記簿時更合理些。
筆者贊同此觀點，理由有二：(1)物權法并未對取得人是否知情的時間點作出明確的規定。物權法第一百零六條第一款第三項明確要求出讓的不動產依照法律規定應當登記的已經登記；物權法第十四條規定，只有記載于不動產登記簿，不動產物權變動的效力才發生。因此，以記載于登記簿的時間作為判斷善意的時間點符合物權法的立法本意。(2)當事人提交登記申請后并非完全無法控制登記的進程。例如，《房屋登記辦法》第二十一條明確規定：“房屋登記機構將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，申請人可以撤回登記申請”。這意味著取得人在提出登記申請后如果發現登記簿存在錯誤，其完全有機會撤回登記申請。基于誠信原則的要求，取得人在明確知道了登記簿錯誤之后自然應當撤回登記申請。
“善意”的排除
在不動產的處分中，受讓人的善意采取推定的方式，不過，該善意也可以被反證所推翻，具體有如下排除方式：(1)受讓人事先明知登記記載的錯誤。例如，對于登記錯誤的發生，受讓人本身亦是參與者，因此，其了解登記錯誤的發生過程。（2）登記簿中存在異議登記的記載。在不動產處分中，如果真實權利人對登記權利真實性提出異議，登記機關將該異議記載于登記簿上，第三人據此至少應當知道該房屋存在權利瑕疵的可能。此時，如果第三人仍然與登記權利人進行產權交易，就應當承擔權利瑕疵的風險。
（作者單位：江西省鄱陽縣人民法院）
不動產善意取得中“善意”之理解
彭躍進 李曉林
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“善意”之涵義
不動產善意取得制度旨在維護交易安全，保護的是取得人對登記簿記載的信賴，因此所謂“善意”僅指取得人的善意而非出讓人的善意。也就是說，即便登記簿上記載的不動產的非真實權利人真誠地相信自己就是該不動產的真實權利人，也只能受益于物權法第十商品房條第一款規定的登記簿推定效力，而不可能發生善意取得制度的適用。此外，就不動產善意取得中取得人善意的理解必須與登記簿相聯系。也就是說，取得人善意是指取得人對登記簿權利事項的錯誤產生了信賴，而不是對其他事實產生了信賴。
就取得人善意的界定，德國法采取了一種“純客觀化”的方法，即只要登記簿的登記狀態在客觀上對取得人的權利取得提供了支持，就認為取得人是善意的，不以取得人事實上是否查閱了登記簿為前提，即《德國民法典》第892條規定的不動產善意取得制度中的信賴保護的思想已經被強烈地形式化和客觀化，“不是主觀上的信賴而是對官方簿冊的客觀信賴構成了公信力的基礎”。
就我國不動產善意取得制度中取得人善意的界定，筆者認為，不能采取德國法那樣“純客觀化”的模式。申言之，單單要求登記簿的登記狀態在客觀上對取得人的權利提供了支持還不夠，還應當要求取得人實際查閱了登記簿并從登記簿上知悉了出讓人為登記權利人。之所以這樣說，理由有二：(1)由于長期以來我國的不動產登記制度非常不完善，不動產交易的當事人更信賴的是不動產權屬證書，而并未形成對登記簿的信賴。(2)要求取得人查閱登記簿有助于使人們在今后的交易中逐步形成對登記簿的信賴，而且也不會給取得人增加負擔。（3）與真實權利人將會因善意取得而喪失不動產物權這一相當嚴重的后果相比，要求取得人在交易時查閱登記簿并不為過。
“善意”如何判斷
就如何判斷取得人的善意，我國學界的主要爭議集中在取得人是否負有調查核實的義務以及在取得人由于重大過失而未盡該義務時能否認定其為非善意。持第一種觀點的學者認為，物權法第106條第1款第1項的“善意”在不動產物權善意取得與動產物權善意取得中具有相同的涵義，即無論是動產還是不動產的取得人，對其善意與否都應當采取如下標準：不知情且非因重大過失而不知情。考慮到我國登記錯誤概率比較高，通過排除具有重大過失的取得人的善意而加重其注意義務，以傾斜保護真實權利人的權利。持第二種觀點的學者則認為，盡管《物權法》第一百零六條第一款將動產善意取得與不動產善意取得合并規定，但仍有必要區分動產和不動產的取得人善意的判斷標準。對于動產的取得人可以認為其具有重大過失而不知道時非屬善意；對不動產善意取得而言，應當以取得人對登記的信賴作為判斷關于不動產善意取得的判斷標準。在通常情況下，只要取得人信賴了登記，就推定其是善意的，除非其事先明知登記錯誤或者登記簿中有異議登記的記載。
筆者贊同第二種觀點，理由：在動產的善意取得中，判斷取得人善意與否時應考慮其有無重大過失，即動產的善意取得人應當負有一定的注意義務，如果其應當知道處分人為無處分權人但因重大過失而不知道，就認為其并非善意。但是，就不動產取得人而言，只要其不知道登記簿的記載錯誤并且登記簿上沒有異議登記，就應當認為其是善意的。取得人不負有調查核實的義務，不能因為取得人沒有進行調查核實而否定其善意。
“善意”的判斷時點
根據物權法第九條第一款的規定，基于法律行為的不動產物權變動，原則上采取登記生效要件主義，即只有經過登記，方才發生物權變動效力。因此，只有在登記完成時為止取得人都是善意的，才能構成善意取得。然而，不動產登記不可能瞬間完成，而是需要一段時間后才能完成的。這樣一來，決定取得人的善意就有多個時間點，如提出登記申請的時間、登記機構受理登記的時間以及完成登記的時間。有觀點認為，鑒于物權法要求取得人在取得不動產物權時為善意，而只有當登記完成時才能算得上取得不動產物權，且物權法第十四條也規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力”。因此，將判斷取得人是否為善意的時間點確定在記載于登記簿時更合理些。
筆者贊同此觀點，理由有二：(1)物權法并未對取得人是否知情的時間點作出明確的規定。物權法第一百零六條第一款第三項明確要求出讓的不動產依照法律規定應當登記的已經登記；物權法第十四條規定，只有記載于不動產登記簿，不動產物權變動的效力才發生。因此，以記載于登記簿的時間作為判斷善意的時間點符合物權法的立法本意。(2)當事人提交登記申請后并非完全無法控制登記的進程。例如，《房屋登記辦法》第二十一條明確規定：“房屋登記機構將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，申請人可以撤回登記申請”。這意味著取得人在提出登記申請后如果發現登記簿存在錯誤，其完全有機會撤回登記申請。基于誠信原則的要求，取得人在明確知道了登記簿錯誤之后自然應當撤回登記申請。
“善意”的排除
在不動產的處分中，受讓人的善意采取推定的方式，不過，該善意也可以被反證所推翻，具體有如下排除方式：(1)受讓人事先明知登記記載的錯誤。例如，對于登記錯誤的發生，受讓人本身亦是參與者，因此，其了解登記錯誤的發生過程。（2）登記簿中存在異議登記的記載。在不動產處分中，如果真實權利人對登記權利真實性提出異議，登記機關將該異議記載于登記簿上，第三人據此至少應當知道該房屋存在權利瑕疵的可能。此時，如果第三人仍然與登記權利人進行產權交易，就應當承擔權利瑕疵的風險。
（作者單位：江西省鄱陽縣人民法院）
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