公房承租權的性質認定
——重慶五中院判決楊合碧等訴王友萍等法定繼承糾紛案
裁判要旨
公房承租權是一種兼具債權和物權性質的復合型財產權利。在公房承租人生前所在單位以該公房承租人的名字出具放棄產權證明后，該公房拆遷所得之安置房和安置費可以參照法定繼承予以處理。
案情
原告楊合碧與王安明原系夫妻關系，王安明于2005年去世。王安明有兩子一女，分別為王友生、被告王友忠和被告王友萍。王友生與原告鄧禮碧原為夫妻，婚后生育兩女王光玲、王光容（均為原告），王友生于2010年去世。王安明生前與楊合碧共同居住于王安明單位——重慶鋼鐵集團有限公司（以下簡稱重鋼）的公房。王安明去世后，王友萍將其戶口遷至該公房。同時，楊合碧與王友萍經協商，向社區和重鋼提出申請，自愿將該公房戶主變更為王友萍，王友萍補償其5000元。楊合碧已收取了該補償款，但至房屋拆遷時止均未辦理承租人變更登記手續。在該公房拆遷過程中，拆遷公司以王安明的名字與代理人王友萍簽訂了《實物安置協議》。拆遷安置協議簽訂后，王友萍選擇了本案訴爭的安置房，現該房屋已交付使用，并由王友萍實際控制。庭審中，四位原告及被告王友忠明確要求對該安置房進行份額劃分，以明確各自權利。
裁判
重慶市大渡口區人民法院經審理認為，在該公房拆遷所得之安置房取得時，王安明早已去世，故該房屋不是王安明的遺產，不能適用遺產的相關法律法規予以處理。王安明在世時與原告楊合碧共同居住在重鋼的公房，且王安明為實際承租人。在王安明死亡后，王友萍將戶口遷至公房與楊合碧同住，該房屋拆遷時實際居住人為楊合碧與王友萍。因重鋼在房屋拆遷時讓渡了該房屋的一切權利，即此時重鋼對房屋權利讓渡于實際居住人楊合碧與王友萍。該公房拆遷所得一切權利亦應由此二人享有。鄧禮碧等三人及被告王友忠要求對訴爭房屋按繼承處理的意見不成立。雖然楊合碧在王安明去世后提出過變更該公房戶主為王友萍的申請，但最終并未實際辦理承租人變更手續。同時拆遷公司仍是以王安明的名字簽訂的實物安置協議，王友萍只是作為委托代理人。據此，法院判決該安置房由原告楊合碧與被告王友萍各享有50%的產權。
原告鄧禮碧等三人、被告王友萍及王友忠均不服一審判決，提起上訴。
重慶市第五中級人民法院經審理認為，對王安明去世后因該公房拆遷所得之安置房和安置費可以參照法定繼承予以處理。考慮到王安明在世時與楊合碧長期在該公房內共同生活，據此，法院判決該安置房楊合碧享有40%產權，鄧禮碧、王光玲、王光容三人，王友萍、王友忠各享有20%產權。
評析
1.公房承租權的性質
關于公房承租權的性質有不同認識。有觀點認為，公房承租權就是一種債法上的合同關系，即產權單位為出租人，居住職工是承租人，就是租金標準與市場房屋租賃有所不同。也有觀點認為，公房承租權是一種物權，甚至還可以類似為所有權，如公房承租人享有購買請求權等。筆者認為，公房承租權是一種復合型的權利，不僅僅是承租關系這一債權關系中的權利，同時也包含了物權的內容，受人身關系的限制。承租人死亡后，其近親屬并非都可以成為承租人，必須基于一定的身份要求。
本案中，一審法院認定在王安明死后因其生前承租的公房拆遷所得之安置房不屬于王安明的遺產是正確的。因為死者通常意義上根本不具備相應的民事主體資格，當然也不會發生具體的民事法律行為。該公房拆遷時，雖然重鋼是以死者王安明的名字出具放棄產權證明，拆遷公司也是以王安明為被拆遷人簽訂拆遷實物安置協議，但不能就此認定重鋼將該公房拆遷時的一切權利讓渡于王安明。
2.公房承租權的變動與繼承問題
根據最高人民法院《關于公房買賣的成立一般應以產權轉移登記為準的復函》的相關精神，公房的變動一般應進行產權變動登記手續。本案中，被告王友萍提出原告楊合碧曾向社區及重鋼提出過變更該公房戶主的申請，并同時支付了楊合碧5000元，因此該公房產權發生變更了。這就涉及公房承租權是否可繼承的問題。公房承租權轉讓與繼承是兩個獨立的問題，公房作為國家或集體所有的房屋，承租人只享有使用權。我國繼承法規定的遺產范圍是被繼承人生前所擁有的合法財產，只享有使用權的公房承租人死后，公房是不能作為遺產繼承的。既然不可繼承，那么本案中原告楊合碧在王安明死后并不當然地就成為承租人，看似楊合碧與王友萍進行了公房承租權買賣，也提出了戶主變更申請，但實際上該公房承租權并未發生變動。
3.本案中訴爭安置房與該公房承租權的繼承問題
既然公房承租權不能繼承，前面也提到本案訴爭安置房不是遺產，那么應當如何認定呢？對于該安置房的繼承與公房承租權的繼承應當予以區分。本案中二審法院認為，公房承租權是具有財產性質的權利，對于在王安明死后因該公房拆遷所得之安置房可以參照法定繼承予以處理的意見，筆者予以贊同。雖然公房承租權不能繼承，但是作為一種財產性權利，在公房所有權人放棄房屋的一切權利之后，因該公房拆遷所得之安置房就是該承租權這種財產權利的延伸，在法律沒有明文規定的情形下，比照繼承的規定予以處理是恰當的。
本案案號：（2012）渡法民初字第00148號，（2012）渝五中法民終字第02396號
案例編寫人：重慶市大渡口區人民法院 譚 紅 張 琴
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