【學科分類】物權
【出處】本網首發
【關鍵詞】房屋轉讓過戶登記
【寫作年份】2008年
【正文】
作為規范財產關系的民事基本法律的《物權法》已于2007年10月1日起施行，它明確規定國家、集體、私人和其他權利人的物權受法律保護，在保護國家、集體及公民合法財產，維護市場經濟秩序等方面起著非常重要的作用。《物權法》所規定的物權，是指權利人對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權，是權利主體對于物所享有的占有、使用、享用和處分的權利，具有排他性、絕對性、對世性的特征，任何單位和個人都不得侵犯或妨礙權利人行使物權，包括物權法定、一物一權、物權效力優先、公示及公信原則等基本原則。
《物權法》中關于不動產物權的設立、變更、轉讓等相關規定，即體現了公示及公信這一基本原則。《物權法》第六條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”根據該規定，不動產物權以登記作為權利享有與變更的公示方法，法律賦予登記的公信力，使社會公眾知悉物權的享有與變動情況。根據該條規定，如果雙方當事人就不動產轉讓達成協議并已履行，但只要未發生產權過戶登記，就不發生產權變更的效力。
我國關于房產的轉讓即采取了登記生效主義，即未辦理房屋過戶變更登記，房產的所有權不發生轉移，房屋產權仍舊歸屬于原產權人。因此，房屋買賣合同簽訂完，房屋交付使用后，買賣雙方應當立即辦理房屋過戶變更登記，否則，如果有第三人在此期間購買并辦理了產權過戶登記，則原買受人不能對抗第三人，無權要求第三人交付房屋。因此，在實際生活中，買賣雙方訂立房屋買賣合同后，及時辦理產權變更登記，對于依法保護買受人的物權是非常必要的。
筆者今年剛剛審理完一個案件，對《物權法》第九條所體現的公示及公信原則有了更進一步的理解。
基本案情：老王與小王系父子關系。1998年小王與某房地產開發公司簽訂了《商品房購銷合同》，以34萬余元購買了位于某市揚子江西路60號門面房（下稱60號房屋），辦理了房產證。2003年9月小王與A女登記結婚后，小王將妻子添加為房屋共有權人。2003年7月，老王以60號房屋抵押擔保至農行貸款15萬元，1年期滿后歸還了貸款。2004年7月至2007年12月，小王夫婦又以該房屋向中信銀行抵押貸款50萬元，后貸款一直未還款。在此期間，因小王欠老王借款45萬元，老王與小王夫婦于2005年5月達成協議，小王夫婦自愿將60號房屋過戶給老王以抵償45萬元債務，該房所剩抵押貸款由老王來償還。2006年3月，雙方就過戶問題經法院主持調解達成協議，小王夫婦約期定于當年4月30日前協助老王辦理過戶手續。法院據此制作了調解協議及民事調解書。但屆期雙方未履行，該房屋一直未辦理產權過戶手續。
2009年1月中信銀行根據公證文書向法院申請執行，要求小王夫婦歸還貸款本息54萬余元。2009年3月吳某又訴至法院要求小王歸還借款23.5萬元，訴訟中根據吳某的申請法院查封了60號房屋。2009年9月法院依法委托某賣行公司拍賣60號房屋。同年10月買受人葉某以114萬元的最高價競得。后中信銀行及吳某均從60號房屋拍賣款中受償。
2009年11月，老王一紙訴狀將小王夫婦告上法庭。原告老王認為，被告小王夫婦已將60號房屋給其抵償債務，法院已制作了民事調解書，約期辦理過戶登記，故原告已擁有了60號房屋的產權。因兩被告未還銀行貸款及他人債務，致房產被拍賣，使其無法取得房屋產權，故小王夫婦應按照該房產拍賣價114萬元的標準賠償其損失。
對于該案的處理，有幾種不同的觀點：
一種觀點認為，原、被告雙方約定以60號房屋抵償債務，經法院主持達成了民事調解書，約定了辦理過戶手續的期限。該法律文書合法有效，據此可以表明60號房屋已用于抵款，老王應享有該房屋產權。被告應按照拍賣價賠償原告的損失。
第二種觀點認為，王氏父子在法院主持調解達成民事調解書時，明知該房屋尚有銀行抵押貸款未還，卻規避這一事實，此后小王夫婦一直以房屋抵押貸款，且與其他人亦有債務糾紛，原、被告雙方有惡意串通轉移房產逃避債務的嫌疑，雙方以房抵款的協議因損害第三人利益而無效，應依照審判監督程序撤銷該民事調解書。原告老王已經取得房屋產權的理由不能成立，依法駁回原告要求被告賠償房屋被拍賣的損失的訴訟請求。
第三種觀點認為，對于法院民事調解書，被告應積極履行。但根據雙方聲明中曾約定該房所剩抵押貸款由老王來償還，可以看出老王對尚有銀行抵押貸款未還是知情的。倒底應由誰還貸，雙方調解書中未予明確。雙方對于該房屋被拍賣均有過錯，被告小王夫婦應按過錯程度賠償原告老王所主張的損失。
筆者認為，上述三種觀點均有失偏頗。第一種觀點認為根據調解書就能認定房屋的產權歸屬，顯然與《物權法》規定的不動產登記生效原則相悖。第二種觀點中認定王氏父子主觀上惡意串通損害第三人利益，這在審判實踐中很難把握。第三種觀點，如雙方對未履行過戶登記調解書均有過錯，原告要求被告賠償房屋拍賣的損失，其前提必須是原告已取得該房屋產權。
那么本案該如何處理呢？筆者通過對《物權法》第九條的深入學習和理解，逐步理清了思路。
首先，我國法律未規定已設立抵押權的房屋不能買賣。《擔保法》第四十九條第一款規定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。第三款規定：抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十七條規定：抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權;取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償。如果抵押物未經登記的，抵押權不得對抗受讓人，因此給抵押權人造成損失的，由抵押人承擔賠償責任。根據上述規定，轉讓抵押物如果未告知抵押權人的，抵押權人有權主張雙方轉讓行為無效。抵押權人不主張轉讓行為無效的，仍可行使抵押權，即享有優先受償權。本案中，60號房屋的抵押權人—銀行并未主張原被告雙方以房抵款行為無效，而是直接申請法院強制執行，最后通過拍賣抵押物實現了抵押權。鑒于此，法院主動審查據以制作民事調解書的王氏父子調解協議的效力，是不恰當的。相反，根據上述擔保法司法解釋的相關規定，民事調解書的效力還應予以肯定。
其次，根據民事調解書不能認定60號房屋產權已經發生轉移。《物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”物權公示制度作為物權法的基本制度之一，它要求不動產物權以登記作為權利享有與變更的的公示方法，也就是買賣不動產的，其所有權自依法進行變更登記時轉移。王氏父子在自愿合法的基礎上達成以房抵款協議，該協議是有效的。但由于雙方一直未履行該協議，未辦理產權變更登記手續，故房屋產權并未發生轉移。該案中老王及小王夫婦在經法院主持達成60號房屋過戶協議時，雙方對銀行抵押貸款的剩余借款本息如何歸還未作出約定。《聲明》中雖載明所剩抵押貸款由老王償還，但后來雙方實際上均未清償銀行貸款本息。此后小王夫婦又數次以該房屋作抵押貸款，直至銀行向法院申請執行，雙方亦未能還清銀行貸款及辦理60號房屋的產權過戶。其實，雙方一直有機會履行過戶登記手續，前提是只要還清銀行抵押貸款。但是由于雙方采取消極的態度，最終導致房屋被拍賣還貸。由于未辦理過戶登記，依照上述《物權法》第九條的規定，60號房屋產權未發生轉移，老王依法不能取得該房屋的產權或財產權益，故其要求被告小王夫婦按照房產拍賣價114萬元的標準賠償其損失的訴訟請求，不符合法律規定，被依法駁回。因原60號房屋登記產權人仍為被告小王夫婦，而根據法律所賦予的登記的公信力，另一債權人吳某在房屋拍賣款優先用于償還銀行貸款后，亦從拍賣款中受償。筆者在判決書最后還指出，老王基于物權的請求權雖沒有獲得法律支持，現房屋經法定拍賣程序為葉某買受，民事調解書客觀上已無履行可能，但雙方以房抵款的債權債務關系并未消滅，老王依法仍享有債權請求權。該案判決后，原、被告雙方均未上訴。
通過審判實踐，筆者對《物權法》第九條所規定的不動產產權設立、變更、轉讓和消滅需依法登記才發生效力有了更深刻的認識。借此文，筆者對那些從事房地產交易的朋友們提個醒，房產轉讓請務必辦理過戶登記！
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