由于出售房屋后沒有及時(shí)辦理戶口遷出手續(xù)，陶先生被下家王先生告上了法庭。而讓陶先生沒有想到的是，按照當(dāng)初與下家簽訂的購(gòu)房合同中的約定，自己逾期7個(gè)多月的違約金竟高達(dá)40余萬元。
一邊是王先生堅(jiān)持要求按合同索賠，另一邊陶先生則堅(jiān)稱事出有因，滿腹委屈。近日，上海市黃浦區(qū)人民法院根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，依法對(duì)雙方約定的違約金作出了調(diào)整，判決陶先生支付違約金4000元。
多年前，王先生夫婦從外地到上海來經(jīng)商。經(jīng)過多年打拼，兩人決定拿出積蓄在上海買房安家。2010年底，王先生夫婦通過中介購(gòu)買了陶先生一處位于黃浦區(qū)的房屋，總價(jià)為380萬元。由于之前就聽說過不少人購(gòu)房時(shí)因戶口問題而產(chǎn)生糾紛，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，王先生特意與房東陶先生就戶口問題作出了約定。
雙方約定，陶先生應(yīng)自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起20日內(nèi)，辦理該套房屋內(nèi)原有戶口的遷出手續(xù)，若不能遷出的，每逾期一日按照房?jī)r(jià)的千分之五支付賠償金直到戶口遷出為止。不久，陶先生就支付了首期房款130萬元，并向銀行辦妥了貸款手續(xù)。
去年3月，陶先生與王先生一起到房地產(chǎn)交易中心辦理了房屋過戶手續(xù)。隨后，陶先生便開始對(duì)房屋進(jìn)行裝修，并在3個(gè)月后結(jié)束了裝修工程。終于在上海有了自己的新家，王先生夫婦自然十分高興，但有一個(gè)問題卻讓他們十分煩惱。原來，房屋交易完成雖有半年，但房東陶先生卻遲遲沒有辦理戶口遷出手續(xù)，為了這事王先生多次與房東進(jìn)行溝通，但對(duì)方都找出各種理由拖延。
王先生想到當(dāng)初購(gòu)房合同中有關(guān)于戶口問題的約定，于是在多次交涉無果后，他一紙?jiān)V狀將陶先生告上法庭要求按合同賠償。在法院主持的訴前調(diào)解中，王先生態(tài)度十分堅(jiān)決，要求陶先生按照合同約定賠償戶口延期遷出的違約金。
拿到法院發(fā)出的傳票和訴狀，陶先生也頗感詫異，對(duì)王先生提出的索賠金額更是大吃一驚。陶先生告訴法官，自己賣房后一直拖著不辦理戶口遷出，主要是考慮到女兒在黃浦區(qū)讀書，為了讓她能繼續(xù)在黃浦區(qū)讀書，他只能將女兒的戶口遷到同樣住在該區(qū)的女兒外婆家。可恰巧那段時(shí)間老人身體不適，一直無法親自到派出所辦理手續(xù)，這樣才造成了延遲。
雖感到十分委屈，陶先生還是在立案后不久辦妥了戶口遷出手續(xù)，然而，王先生依然不愿意作出讓步，仍堅(jiān)持要求陶先生賠償延期7個(gè)多月的違約金合計(jì)約40余萬元。
庭審過程中，王先生對(duì)陶先生給出的理由并不認(rèn)同。他認(rèn)為這些都只是借口，況且即使這些說法都是事實(shí)，也與本案沒有必然關(guān)聯(lián)，并非不可抗力，仍應(yīng)當(dāng)按合同賠償違約金。陶先生認(rèn)為對(duì)方并沒有實(shí)際損失，這次完全是獅子大開口，堅(jiān)決不愿意賠償。
法院審理后認(rèn)為，陶先生在辦理房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移后7個(gè)多月才辦妥戶口遷出手續(xù)，已經(jīng)構(gòu)成違約，確實(shí)存在過錯(cuò)，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但雙方對(duì)違約金的約定顯然屬于“明顯”過高。在綜合考慮諸多因素后，法院酌情將違約金調(diào)整為4000元。
■連線法官■
本案中，雙方違約金的約定究竟是否合理呢？
主審此案的上海市黃浦區(qū)人民法院民四庭法官?gòu)垖幩懔诉@樣一筆賬，如果陶先生一直不將戶口遷出，那么從買房之日起算，按照房屋買賣合同約定的逾期辦理戶口遷出手續(xù)每日1900元的違約金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，只要經(jīng)過5年多，陶先生就得把售房所得房款380萬元悉數(shù)歸還給王先生，甚至還要倒貼錢。
同時(shí)，陶先生在買房后就自行進(jìn)入了該套住房開始裝修，裝修完成后就搬入用于自住。因此陶先生逾期辦理戶口遷出手續(xù)的確并沒有對(duì)王先生造成經(jīng)濟(jì)損失。由此看來，違約金顯然屬于“明顯”過高。
為此，法院根據(jù)合同法及相關(guān)司法解釋，以當(dāng)事人的實(shí)際損失為基礎(chǔ)，在兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素后，對(duì)違約金進(jìn)行酌情調(diào)整并作出判決。
