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房屋買賣 |
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| 商品房交付問題評析 |
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作者：石家莊趙麗娜律師編輯
出處：法律顧問網·涉外11chelsea.com
時間：2011/9/19 15:52:21 |
商品房交付問題評析
商品房交付，是商品房出賣人即房地產開發企業履行《商品房買賣合同》的重要義務之一，也是商品房出賣人與買受人爭議最多的焦點問題之一，現就商品房交付涉及的幾個法律問題作如下評析。
現行《商品房買賣合同》推薦范本涉及商品房交付問題共有三個條款，分別是第8條“交付期限”、第9條“出賣人逾期交房的違約責任”和第11條“交接”。綜合上述三個條款得出以下結論：從合同條款角度出發，所謂合格的交付必須是交付時間、交付條件、通知方式以及附隨資料四個方面同時滿足合同約定，即開發商必須在合同約定的時間內將符合交付條件的房屋以書面形式通知買賣人前來接受交付，同時還須附隨交付相關資料。如有任一方面不符合合同約定，房地產開發公司便有可能承擔法律責任。
一、關于交付時間
《商品房買賣合同》第8條規定：“出賣人應當在 年 月 日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列
種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用……”。看這一條款，我們都明白，論單純的交付時間不可能引起什么爭議，因為就是合同上白紙黑字填寫的那個年、月、日，真正引起爭議的是在該交付時間之前商品房應具備什么樣的條件。由此得出，交付時間不是孤立去理解的，它與交付條件密不可分。
二、關于交付條件
《商品房買賣合同》第8條列舉了可供選擇的5種交付條件，分別為：商品房經驗收合格、商品房經綜合驗收合格、商品房經分期綜合驗收合格、商品房取得商品住宅交付使用批準文件以及自行約定的條件。現實生活中選擇最多的是“商品房經驗收合格”和“商品房經綜合驗收合格”。下面就這兩種交付條件分述如下：
1、商品房經驗收合格
（1）法律依據
“商品房經驗收合格”的法律依據是《城市房地產開發經營管理條例》第17條：“房地產開發項目竣工后，經房地產開發企業申請，房地產開發主管部門組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收合格的，不得交付使用”。
（2）驗收主體
按照上述規定，商品房驗收的主體是房地產開發主管部門，驗收合格后出具相應的證明文件。但從2000年起我國改革了竣工驗收制度，根據建設部[2000]142號《房屋建設工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》第4條：“工程竣工驗收工作，由建設單位負責組織實施。縣級以上地方人民政府建設行政主管部門應當負責本行政區域內工程竣工驗收的監督管理工作”，由此可見驗收主體由原來的房地產開發主管部門變更為建設單位，房地產開發主管部門轉換為監督主體。
（3）驗收合格的時間
開發商與買受人選擇“商品房經驗收合格”這一交付條件爭議最大之處就是竣工驗收完成的時間，即開發商憑什么資料才能證明竣工驗收合格？根據《房屋建設工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》，竣工驗收程序為：1、該工程必須符合《房屋建設工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》第5條件規定的條件：工程完工，施工、監理、勘察、設計等單位提出相應報告；有完整的技術檔案和施工管理資料；工程款支付完畢；專項驗收（規劃、消防、環保）完成等等。2、建設單位組織勘察、設計、施工、監理等單位組成驗收組制定驗收方案，并將驗收時間、地點等驗收事項通知工程質量監督機構。3、建設單位組織竣工驗收。4、工程竣工驗收合格后，由建設單位提出《工程竣工驗收報告》。5、建設單位自工程竣工驗收合格之日起15天內，向建設行政主管部門備案。
從上述程序來看，竣工驗收合格的時間應當是建設單位提出《工程竣工驗收報告》之日。但實踐中絕大多數買受人認為應以《竣工備案表》的取得作為竣工驗收合格的標志，這種觀點在法律上來說是站不住腳的。根據《房屋建設工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》，竣工備案時間是建設行政主管部門收到建設單位報送的竣工備案文件并驗證齊全后在《竣工備案表》上簽署收訖的時間，因此這和工程通過竣工驗收是兩個時間概念。
從法律層面上分析，竣工驗收不以《竣工備案表》取得為標志，但是如果開發商與買受人簽訂的《商品房買賣合同》約定以“商品房經驗收合格”作為交付條件，為避免爭議，我們建議開發商盡量做到在合同約定的交付時間之前取得《竣工備案表》。《竣工備案表》相對于《工程竣工驗收報告》，后者為政府建設部門出具，公信力更強，所以絕大多數房屋買受人在房屋交付時不愿認可開發商自己出具的《工程竣工驗收報告》，而要求房地產開發商出具《竣工備案表》。另，值得注意的是，一些大城市制定的地方法規中已明確將取得《竣工備案表》作為開發商交付房屋的必備條件，例如《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第50條明確規定：“房地產開發企業交付預售商品房，應當符合下列條件（一）取得建筑工程竣工驗收備案表；（二）取得商品房面積實測技術報告書；（三）預售合同約定的其他交付條件”。由此可見，以取得《竣工備案表》作為交付房屋的條件之一既是廣大房屋買受人的要求，也是一種趨勢所在，所以我們在此建議廣大開發商：如果與買受人約定以“商品房經驗收合格”作為交付條件，那么盡量爭取在交付時間之前取得《竣工備案表》。
2、商品房經綜合驗收合格
（1）綜合驗收制度簡介
a、法律依據
根據《城市房地產開發經營管理條例》第18條規定：“住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當進行綜合驗收”。
b、驗收內容
根據《城市房地產開發經營管理條例》第18條規定，住宅小區等群體房地產開發項目綜合驗收的內容是：
a)工程質量、規劃、消防、人防等涉及公共安全的內容；
b)城市規劃設計條件的落實情況；
c)城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；
d)單項工程的工程質量驗收情況；
e)拆遷方案的落實情況；
f)物業管理落實情況。
c、驗收要求
根據建設部《城市住宅小區竣工驗收管理辦法》第6條規定：住宅小區竣工綜合驗收必須符合下列條件：
a)所有建設項目按批準的小區規劃和有關專業管理及設計要求全部建成，并滿足使用要求；
b)住宅及公共配套設施、市政公用基礎設施等單項工程全部驗收合格，驗收資料齊全；
c)各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調等符合批準的規劃設計要求；
d)施工機具、暫設工程、建筑殘土、剩余構件全部拆除清運完畢，達到場清地平；
e)拆遷居民已合理安置。
(2)、綜合驗收行政項目取消后實踐操作問題
2004年5月19日《國務院關于第三批取消和調整行政審批項目的決定》取消了綜合驗收這一審批項目。在此時間之后對于開發商與買受人在合同中約定的以“商品房經綜合驗收合格”怎樣處理？我們認為，《國務院關于第三批取消和調整行政審批項目的決定》僅僅是取消了綜合驗收這一審批項目，即政府相關部門今后不再對竣工綜合驗收進行審批，但是政府不實行審批不等于取消了綜合驗收這一制度，因為有關綜合驗收的法律法規并沒有廢止。如果開發商在《商品房買賣合同》中與買受人約定的交付條件是“商品房經綜合驗收合格”，那么開發商還應完成竣工綜合驗收，只是組織驗收的主體由開發商自己進行而已。
三、關于通知方式
《商品房買賣合同》第十一條規定：“商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續”，可見，開發商應以書面方式通知買房人接受房屋交付。實踐中，一般是開發商向買受人寄發《入住通知書》，我們建議以掛號信或者特快專遞寄發為宜，這樣便于今后查詢。需注意的是，一些開發商在當地報紙上刊登房屋交付通知，而不再向購房業主發放《入住通知書》，這一做法是有違《商品房買賣合同》約定的。在報紙上刊登房屋交付通知，并不能免除開發商向購房業主發放《入住通知書》這一合同義務。
四、關于附隨交付資料
根據《商品房買賣合同》第11條，開發商在房屋交付時應向買受人提供的附隨資料有：達到合同約定驗收合格的文件、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。如未向買受人提供這三份資料，買受人有權拒絕接受房屋，由此產生的延期交房責任由開發商承擔。除此之外，開發商還應向買受人出示商品房的實測面積依據。因為對于期房買賣來講，《商品房買賣合同》約定的商品房面積是開發商依據圖紙暫測出來的，商品房建成后的測繪結果與合同約定的面積數據往往會有差異，商品房交付時開發商與買受人應對面積差異根據合同約定進行結算，并且商品房實測面積也是計算物業管理費的依據，因此開發商在商品房交付時還有必要向買受人出示商品房的實測面積依據。
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