■新聞觀察
2010年，隨著國家房貸新政、各地限購令陸續(xù)頒布，各地房地產(chǎn)市場受到直接沖擊。商品房銷售合同，特別是“一房多證”類高檔住房銷售違約糾紛成批出現(xiàn)，引起了審判機(jī)關(guān)的注意。
據(jù)南海法院統(tǒng)計，房產(chǎn)新政實施后，該院受理的因信貸政策變化引起的糾紛61件，多以成批次出現(xiàn)為主。起訴理由主要分為開發(fā)商不返還定金和購房者因無法獲取貸款違約兩種情形，有時兩種情形在同一案件中并存。
法官在審理實踐中發(fā)現(xiàn)，近期房產(chǎn)新政頻繁出臺，對房地產(chǎn)案件產(chǎn)生的最大影響在于：一是購房者因無法獲取貸款要求解除合同。銀行收緊貸款政策，對購房貸款采取更高的限制要求，導(dǎo)致第二套房以上購買者不能獲取貸款，購房者遂以此理由要求解除合同，特別是在“一房多證”的高檔商品房銷售合同中最容易出現(xiàn)上述糾紛。二是房產(chǎn)商提前埋伏旱澇保收條款引發(fā)糾紛。在銀行日益縮貸的情況下，房產(chǎn)商為防止購房者因無法取得貸款而單方面解除合同，往往以附加合同的形式約定“如不能向銀行貸款，則以其他方式支付余款”的條款，若發(fā)生上述情況，房產(chǎn)商則以這些條款為由拒絕解除合同。
對于上述情形，有觀點認(rèn)為，由于雙方已明確約定上述條款，故購房者不得因貸款政策的變動而解除合同。但房屋買賣合同涉及的標(biāo)的額較大，一般情況下，購房者正是因為不能拿出巨額的購房款才進(jìn)行貸款，但貸款政策變動導(dǎo)致其陷于資金緊張的窘局而不能支付購房款。
對此，法官是否適用情勢變更的原則限制上述條款的適用，必須結(jié)合個案案情來判斷。比如在現(xiàn)實中也存在一些購房者本身不是資金不足，而是借用貸款政策的變動來滿足自己解除合同的不合理利益，這在審判實踐中很難厘清，從而成為一個審判難點。
