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房屋買賣 |
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| 買賣未取得產權證的房屋，合同有效嗎？要注意什么？ |
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出處：法律顧問網·涉外11chelsea.com
時間：2011/8/10 13:39:37 |
買賣未取得產權證的房屋，合同有效嗎？要注意什么？
很多二手房買賣交易中，賣方往往在還未取得產權證的情況下就轉手把房子賣了。而按我國法律規定，房屋所有權以登記為準認定，賣方未取得房產證，也就是說賣方還未取得房屋所有權。這種情況下，雙方的買賣合同有效嗎？
《城市房地產管理法》第37條規定“未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓”。據此，在前些年的司法實踐中，各地法院對這類案件，有很多是認定房屋買賣合同無效的。
近些年，對于民事合同，司法實踐中更加注重尊重雙方當事人意愿，基于此點原因，在適用法律時往往有所突破。對于在未取得房屋產權證時所簽訂的房屋買賣合同，在一定情況不少地區的法院以各種理由認定為有效。
比如前幾年上海高院在《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》中就把暫未取得產權證的房屋買賣理解為債權轉讓，認可其有效性。
那么在現在北京的審判實踐中，對于尚未取得產權證的房屋買賣行為，是如何處理的呢？
如果賣方與與開發商簽訂了商品房買賣合同，只是暫時沒有取得房屋所有權證，將來可能取得產權證、獲得房屋所有權，法院不會僅以賣方在簽訂合同時未取得房屋所權為由認定買賣合同無效。
當然，購買和出售暫未取得產權證的房屋風險還是相對比較大的，因為賣方可能因為各種原因而無法在預期的時間內辦理下產權證，如果出現這種情況，就會出現買賣雙方無法按預期完成交易，很容易發生爭議。
在審判實踐中，如果出賣人在合同履行期限屆滿時仍未取得房屋所有權，致使買受人不能辦理房屋所有權轉移登記的，應當承擔相應的違約責任。
針對上述司法實踐，北京房地產律師給您以下建議：
1、暫未取得房屋所有權證的房產交易風險較大，購買或出售請謹慎。
2、如果要交易此類房產，雙方對該房相關背景多方了解，對何時能取得產權證要有認知，對不能按期取得產權證的可能要有預期。
3、對買方而言，減少風險要從兩方面入手：一是在取得產權證前，盡量少交房款；二是應先取得房屋的使用權、控制權。
4、對買方而言，要讓賣方明確承諾賣方取得產權證的時間、把房產過戶給買方的時間，并約定適當的違約金標準。
5、考慮到房價經過一段時間會有波動，雙方在合同中應約定適當的違約金標準，以避免房價大幅波動時，對方違約。
6、要考慮到一段時間以后，因政策波動造成貸款政策變化、稅費標準變化、甚至一方或雙方交易資格發生變化后如何處理的問題。
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