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房屋買賣 |
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| 房產律師:購房陷阱及對策 |
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作者：石家莊趙麗娜律師編輯
出處：法律顧問網·涉外11chelsea.com
時間：2011/5/30 16:16:00 |
購房陷阱及對策
商品房買賣，金額大、周期長、主體復雜、涉及因素多，可設陷阱處多不勝數，也防不勝防。所以對購房者而言，最要緊的是選擇實力強、信譽良好的發展商，其次才是認識和防范售房陷阱，但切不可拿了幾大絕招便勇闖“敵陣”。
“只準結婚不準離”
此乃商品房買賣中的第一大陷阱。
落不落訂，主動權在購房者手中，落了訂，你就不能不訂預售契約，訂了預售契約的那套房了，哪怕它一再“推遲婚期”，哪怕它“花容”變“麻面’。你就不能不交購房款。反正從落訂那天開始，你就必須“娶”你定的那套房子了。
對付這一陷阱的絕招就是“不見兔子不撒鷹”。這“兔子”又可分為“大兔子”和“小兔子”， “大兔子”是指現樓，而“小兔子”則是指商品房預售許可證。現樓好理解，為什么見到商品房預售許可證也能“撒鷹”呢?按照現行規定，發展商要想預售商品房，必須先把房子做到一定程度，再和銀行簽好協議，他的售房資金受到政府的控制，這樣他才能領到商品房預售許可證。這就基本保證了你買的房子不會“爛尾”。
“天上掉下大餡餅”
這是購房的第二大陷阱。比如“購房返租，以租金抵購房款”、 “購房送全屋家私”、 “購房送豪華裝修”等等。這類“餡餅”，如購房返租，它建立在一系列假設上，要所購的房租得出去，租金很高，承租人有良好的支付能力等等、等等。只要有一個環節出問題，這個美麗的肥皂泡就灰飛煙滅；另一部分是拿你的錢作人情。
“夾帶走私”
這個陷阱位列第三。不少發展商在與你簽商品房預售契約時，同時塞給你一個“補充協議”。這個“補充協議”是發展商單方擬就好了的。許多購房者不知就里，“迷迷糊糊”地就簽了，待發生糾紛時才知上當。對付發展商這一陷阱的絕招就是“只要大婆，不包二奶”。格式“契約”是國家主管機關制定的，兼顧了買賣雙方的利益，在某些方面還對作為弱者的買方有所照顧。在簽約時，購房者要堅持只簽格式契約，如果一定要簽補充協議，也必須是經雙方協商、對自己比較有利的協議。
“門外風光不見了”
為了促銷，發展商常常吹噓自己的樓盤環境如何優美、配套設施如何完善，但是這些又都沒有寫在合同上。到了交樓的時候，根本不是那么回事。有時蓋房之時，你確實看到大片的花園綠地，等到你住進去以后，才發現窗外的綠地變作了工地。于是你明白了一個道理：世上也有眼見為虛的事。對付這一陷阱的絕招是“先去娘家探虛實”。發展商要建樓，就得先經過規劃，規劃方式多為“一次規劃，分步實施”。在一次規劃里，這個樓盤的綠學校、商貿等設施都已經規定得清清楚楚。所以，購房者在落訂之前不妨先到規劃部門去查詢一下，那才真是眼見為實。
“夾生飯煮了喂你吃”
發展商的房子看上去做好了，他就給你發出售樓通知書。其實，這房子的質量可能很不怎么樣。根據國務院頒布的(城市房地產開發經營管理條例)的規定，“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用”。未經驗收合格，等于是一鍋夾生飯。但是根據契約自由、意思自治的原則，你收了樓，就視為對樓宇質量的認可。
對付這一陷阱的絕招書)、(住宅使用說明書》就是“不見體檢證不辦結婚證”。在收樓之前，先要發展商出示該項目經驗收合格的文件，這些文件一般包括(住宅質量保證 (建筑工程質量認定書)、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證)等。證件齊全了，你再收樓也不遲。
“趁黑推你入洞房”
發展商往往先讓你在收樓的文件上簽好字，再給你一張條，叫你到物業管理處去拿鑰匙。你進得房去，才發現玻璃門被打破了，電線被盜走了。你找物業管理處，他叫你去找發展商，你找發展商，他又說已不關他的事。
對付這一陷阱的絕招就是“先相親再迎親”。簽收樓文件之前，要在收樓文件上注明”室內情況尚不清楚”，使發展商無機可乘。有陷阱才會有防陷阱的“絕招”，但較之于把購房者都教成“武林高手”，更好的辦法還是全社會如何設法減少、甚至消滅陷阱，讓買房的人“俱開顏”，從而促進房地產業的快速發展，發展商也“俱開顏”。
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