“新國(guó)八條”的出臺(tái)，基本上已宣告住房投資需求被徹底“管死”了，炒樓變得無(wú)利可圖。地產(chǎn)投資專家表示，由于此次樓市調(diào)控并未涉及商用物業(yè)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商用物業(yè)不失為明智之舉。
非住宅類公寓產(chǎn)品賣(mài)得火
由于不受住宅的限購(gòu)和限貸政策影響，新春期間廣州一些開(kāi)盤(pán)的商業(yè)物業(yè)賣(mài)得比住宅火，位于珠江新城馬場(chǎng)路上的公寓盤(pán)富力公園28，年初一、初二兩天客流量都非常可觀，樓盤(pán)推出的“一口價(jià)”單位在大年初一一早就賣(mài)得七七八八，發(fā)展商不得不臨時(shí)加推新單位應(yīng)市。
而在靠近琶洲大橋的一處望江樓盤(pán)，不少單位的均價(jià)在4萬(wàn)元/平方米左右，不過(guò)這個(gè)樓盤(pán)的性質(zhì)為辦公寫(xiě)字樓，使用年限要比住宅“縮水”20年，水電費(fèi)也比普通物業(yè)貴1/3。但樓盤(pán)的銷售人員表示，該樓盤(pán)總共450多套單位，去年底開(kāi)盤(pán)后到現(xiàn)在已經(jīng)賣(mài)掉了約2/3。“因?yàn)椴皇芟拶?gòu)的制約，所以還是有不少買(mǎi)家入貨，有的人一次就買(mǎi)四五套。”
上周末，位于北京路步行街的商用物業(yè)金潤(rùn)鉑宮開(kāi)放樣板間，盡管天公不作美，周邊道路也因舉行廣府廟會(huì)實(shí)行交通管制，但樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)依然看客盈門(mén)。市民黃先生說(shuō)，因?yàn)樽约阂呀?jīng)買(mǎi)過(guò)房，不能再貸款，所以過(guò)來(lái)看看，為的就是不想手頭的資金貶值。另一市民李姨則表示自己已經(jīng)下了定，并表示2.9萬(wàn)元-3.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格對(duì)她來(lái)說(shuō)不算貴。
商業(yè)物業(yè)比住宅更具投資價(jià)值
種種跡象顯示，“新國(guó)八條”將投資住宅資金成本提高，購(gòu)買(mǎi)第二套房首付高達(dá)6成，使得首付只要50%的商用物業(yè)關(guān)注度快速升溫。尤其是眼下各地愈演愈烈的限購(gòu)令，將投資者擋在住宅門(mén)外的同時(shí)，也在不斷推高商業(yè)地產(chǎn)的吸引力。
“CPI高企，市民都尋求資金保值，目前除了股市外，樓市是最佳的投資途徑。不過(guò)現(xiàn)時(shí)投資哪類物業(yè)更好？”廣州中原地產(chǎn)市場(chǎng)部總監(jiān)李粵湘分析，此次樓市調(diào)控并未涉及商用物業(yè)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商用物業(yè)不失為明智之舉。
地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究專家鄧浩志更認(rèn)為，相對(duì)住宅而言，商用物業(yè)面臨的政策壓力小，而且商住價(jià)格倒掛也導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目有價(jià)格回歸的需要，所以未來(lái)商用物業(yè)整體會(huì)比住宅更具有投資價(jià)值。
廣東省房協(xié)理事趙卓文分析，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)偏重住宅。在“新國(guó)八條”抑制住宅需求的影響下，未來(lái)商用和寫(xiě)字樓物業(yè)可能迎來(lái)一個(gè)爆發(fā)期。
特別提醒
商鋪轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)高
鄧浩志提醒投資者，如何選擇適當(dāng)?shù)钠贩N進(jìn)行投資非常重要。廣州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大大小小加起來(lái)有40個(gè)，其中有幾十個(gè)項(xiàng)目首次登陸廣州，新增大型購(gòu)物中心數(shù)量是過(guò)去五年的年均供應(yīng)量的3倍還要多，寫(xiě)字樓市場(chǎng)更是出現(xiàn)井噴。“籠統(tǒng)地說(shuō)，走高端路線、設(shè)計(jì)及經(jīng)營(yíng)理念都比較超前的商用物業(yè)應(yīng)該更具有升值潛力。綜合素質(zhì)較低的商用物業(yè)容易陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的境地，經(jīng)營(yíng)困難將比較大，所以風(fēng)險(xiǎn)也比較大，投資者在選擇時(shí)要主要考慮這些問(wèn)題。”
而對(duì)于“酒店式公寓”，廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，購(gòu)房者一定要看清樓盤(pán)預(yù)售證上的房屋屬性，有些項(xiàng)目以公寓的名義銷售，在房屋屬性上是辦公，這類房屋的土地使用年限和住宅不一樣，而且水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也是按照商業(yè)辦公標(biāo)準(zhǔn)收取，會(huì)高于普通住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
李粵湘說(shuō)，廣州市中心內(nèi)，不少寫(xiě)字樓價(jià)格低于住宅，非常適宜投資。她同時(shí)提醒，寫(xiě)字樓不論年限，都要計(jì)算營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅及增值稅；另外，商用物業(yè)貸款要首付五成，而且利率較少優(yōu)惠，除了銀行認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)客戶可獲基準(zhǔn)利率外，普通客戶都要按1.1倍利率計(jì)算。持有方面的費(fèi)用就較簡(jiǎn)單，管理費(fèi)已經(jīng)包括公共空間的水電，客戶只須支付物業(yè)內(nèi)產(chǎn)生的電費(fèi)。
也有業(yè)內(nèi)人士提醒，不要以為商鋪不受調(diào)控影響就可以大舉“吃進(jìn)”。商鋪轉(zhuǎn)讓時(shí)有兩個(gè)稅費(fèi)較高：一是土地增值稅，按照該商鋪賣(mài)出后的利潤(rùn)率的高低，對(duì)凈利潤(rùn)部分征30%—60%的稅；二是營(yíng)業(yè)稅，按照凈利潤(rùn)的20%征稅。對(duì)小投資者而言，投資商鋪與投資住宅遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是一回事，一般來(lái)說(shuō)商鋪換手率極低。“主要是考慮到轉(zhuǎn)讓交易過(guò)程中的高額稅費(fèi)，通常上家需要繳納的稅費(fèi)占其利潤(rùn)的55%以上，因此，絕大多數(shù)商鋪投資者選擇長(zhǎng)期持有，通過(guò)收租獲取利潤(rùn)，這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價(jià)的贏利模式有根本的區(qū)別。”
另外，小投資者在投資產(chǎn)權(quán)式商鋪時(shí)，千萬(wàn)別受“高返租”的誘惑，萬(wàn)一運(yùn)營(yíng)商自身缺乏商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，很難保證年度返租的完成。運(yùn)營(yíng)商一旦資金吃緊，或撒手，或改頭換面，會(huì)讓小業(yè)主血本無(wú)歸。
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