國有土地使用權出讓合同
（成片開發土地出讓合同）
（一）文書的基本知識
成片開發土地出讓合同系國有土地使用權出讓合同的一種。
簽訂該合同，雙方當事人應注意我國法律法規的如下相關規定：
第一，成片開發土地必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益，社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第二，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途，在動工開發期限內動工開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。
第三，作為合同當事人一方，從事成片開發的房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。
（二）文書的主要內容及制作要求
1．文書的主要內容
成片開發土地出讓合同的主要內容有：合同雙方當事人的基本情況；出讓地塊的范圍、面積和年限；土地用途；土地費用及支付；土地使用權的轉讓；土地使用權的出租；土地使用權的抵押；期限屆滿后有關問題的處理；不可抗力；違約責任；通知；適用法律及爭議的解決等。另附土地使用條件的約定性文件。
2．文書的制作要求
第一，從事成片開發土地的房地產開發企業，分期開發房地產的，分期投資額應當與項目規模相適應，并按照土地使用權出讓合同的約定，按期投入資金，用于項目建設。
第二，房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。
第三，發生糾紛時適用的法律、法規主要有：《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》、《中華人民共和國民法通則》，以及《合同法》的有關規定。
（三）格式
國有土地使用權出讓合同
（成片開發土地出讓合同）
第一章 總則
第一條 本合同雙方當事人：
出讓方：中華人民共和國____________省（自治區、直轄市）____________市（縣）土地管理局（以下簡稱甲方）；法定地址____________；郵政編碼____________；法定代表人：姓名____________；職務____________。
受讓方：____________（以下簡稱乙方）；法定地址____________；郵政編碼____________；法定代表人：姓名____________；職務____________。
根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》和國家有關規定，雙方本著平等、自愿、有償的原則，通過友好協商，訂立本合同。
第二條 甲方依據本合同出讓土地使用權，土地所有權屬中華人民共和國。地下資源、埋藏物和市政公用設施均不在土地使用權出讓范圍。
第三條 乙方根據本合同受讓的土地使用權，在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或用于其他經濟活動，其合法權益受到國家法律保護。但不得進行中華人民共和國法律所不允許的活動。乙方并有依法合理開發、利用、保護土地的義務。
第二章 定義
第四條 本合同所使用的特定詞語定義如下：
1．“地塊”指本合同項下甲方向乙方出讓土地使用權的區域，即本合同第五條界定的區域。
2．“總體規劃”指經中國政府批準的____________開發區域的開發建設總體規劃。
3．“成片開發規劃”指依據總體規劃編制的，經中國政府批準的在受讓土地使用權區域內各項建設的具體布置和安排。
4．“公用設施”指依照成片開發規劃對地塊進行綜合性的開發建設，建成的供排水、供電、供熱、道路、通信等設施。
第三章 出讓地塊的范圍、面積和年限
第五條 甲方出讓給乙方的地塊位于____________，地塊編號為____________。（見附件____________地塊地理位置圖）
第六條 第五條所指地塊總面積為____________平方米。
第七條 本合同項下的土地使用權出讓年限為__________年。自頒發該地塊的《中華人民共和國國有土地使用證》之日起算。
第四章 土地用途
第八條 本合同項下的出讓地塊，按照批準的總體規劃是建立一個以開辦和經營工業項目（建設項目）為主的工業區（綜合區），亦準許開辦一些與之相配套的生產和生活服務設施。（注：根據具體情況定）
第九條 本合同附件《土地使用條件》是本合同的組成部分，具有與本合同同等法律效力。乙方同意按《土地使用條件》使用土地。
第十條 在出讓期限內，如需改變本合同第八條規定的土地用途，應當取得城市規劃行政主管部門同意后，經甲方批準，依照有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理土地使用權變更登記手續。
第五章 土地費用及支付
第十一條 乙方同意按本合同規定向甲方支付土地使用權出讓金、土地使用費以及乙方向第三方轉讓時的土地增值費（稅）。
第十二條 該地塊的土地使用權出讓金為每平方米__________元人民幣（美元或港元等），總額為__________元人民幣（美元或港元等）。
第十三條 本合同經雙方簽字后__________日內，乙方須以現金支票或現金向甲方繳付土地使用權出讓金總額的__________％，共計__________元人民幣（美元或港元等）作為履行合同的定金。
乙方應在簽訂本合同后__________日內，支付完全部土地使用權出讓金，逾期仍未全部支付的，甲方有權解除合同，并可請求違約賠償。
第十四條 乙方在向甲方支付全部土地使用權出讓今后__________日內，依照規定辦理土地登記手續，領取《中華人民共和國國有土地使用證》，取得土地使用權。
第十五條 乙方同意從__________年開始，按政府規定逐年繳納土地使用費，繳納時間為當年__________月__________日。土地使用費每年每平方米為__________元人民幣（美元或港幣等）。
第十六條 乙方同意以美元（港元等）向甲方支付土地使用權出讓金及其他費用（注：根據具體情況定）。
美元（港元等）與人民幣的比價，以合同簽訂當天中國國家外匯管理局公布的買入價和賣出價的中間值計算。
第十七條 除合同另有規定外，乙方應在本合同規定的付款日或付款日之前，將合同要求支付的費用匯入甲方的銀行賬戶內。銀行名稱：__________銀行__________分行，賬戶號__________。
甲方銀行賬戶如有變更，應在變更后__________日內，以書面形式通知乙方，由于甲方未及時通知此類變更而造成誤期付款所引起的任何延遲收費，乙方均不承擔違約責任。
第十八條 乙方在實施成片開發規劃，并完成全部公用設施建設，形成工業用地和其他建設用地條件（或完成公用設施建設并建成了通用工業廠房以及相配套的生產和生活服務設施等地面建筑物，或投資額達到投資總額的____________％或根據具體情況定）后，有權將本合同項下全部或部分地塊的余期使用權轉讓（包括出售、交換和贈與）。
第十九條 土地使用權轉讓的受讓人除法律另有規定外，可以為中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人。
雙方簽訂的轉讓合同，不得違背國家法律、法規和本合同規定。
第二十條 乙方在作出轉讓____________日前應通知甲方。轉讓雙方在轉讓合同簽字后____________日內，應將經公證的轉讓合同及有關附件的正本送交甲方，申請辦理土地使用權變更登記手續，換領土地使用證，并按照政府有關規定繳納土地增值費（稅）。
第二十一條 自轉讓合同生效之日起，本合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。
第二十二條 土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經甲方和房產管理部門批準，并依照規定辦理過戶登記手續。
第七章 土地使用權出租
第二十三條 乙方按本合同規定完成全部或部分地塊的公用設施并建成通用工業廠房以及相配套的生產和生活服務設施等地上建筑物后，有權作為出租人將本合同項下全部或部分地塊余期使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用。
第二十四條 出租人與承租人簽訂的租賃合同不得違背國家法律、法規和本合同的規定。
第二十五條 土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物出租，出租人應當依照規定辦理有關登記手續。
第二十六條 本合同項下的全部或部分地塊使用權出租后，出租人必須繼續履行本合同。
第八章 土地使用權抵押
第二十七條 乙方有權將本合同項下全部或部分地塊余期使用權向一個或數個抵押權人作出一個或數個抵押。抵押人與抵押權人簽訂的抵押合同不得違背國家法律、法規和本合同的規定。
每一抵押所擔保的債務必須是乙方為開發本合同項下地塊所承擔的債務。
第二十八條 乙方在作出抵押____________日前應通知甲方。乙方在抵押合同簽字后____________日內應將經公證的抵押合同，以及由此獲得的經公證的期票（或貸款協議）及有關附件正本送交甲方，申請辦理土地使用權抵押登記。
依照有關規定處分抵押財產而取得被抵押土地使用權的抵押權人或第三人，應在實現抵押權后____________日內．辦理土地使用權變更登記手續，換領土地使用證，取得土地使用權。
第二十九條 依照第二十八條而取代乙方的抵押權人或第三人，享有并承擔本合同規定的權利和義務。
第九章 期限屆滿
第三十條 本合同規定的使用年限屆滿，甲方有權無償收回出讓地塊的使用權，并無償取得該地塊上建筑物及其他附著物所有權。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理土地使用權注銷登記手續。
第三十一條 本合同規定的使用年限屆滿，乙方如需繼續使用該地塊，須在期滿前_______天內向甲方提交續期申請書，并經甲方同意在確定了新的土地使用權出讓年限和出讓金及其他條件后，簽訂續期合同，并重新辦理土地使用權登記手續。
第三十二條 本合同存續期間，在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，甲方可以依照法定程序提前收回出讓地塊的使用權，并根據土地使用者已使用的年限和開發利用土地的實際情況給予相應的補償。
第十章 不可抗力
第三十三條 任何一方由于不可抗力造成的部分或全部不能履行合同不負責任。但應在條件允許下采取一切必要的補救措施以減少因不可抗力造成的損失。
第三十四條 遇有不可抗力的一方，應在________小時內將事件的情況以信件或電報（電傳或傳真）的書面形式通知另一方，并且在事件發生后________日內，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的報告。
第三十五條 除國家法律本身有明確規定外，后繼立法或變更對本合同無追溯力。
本合同可根據后繼立法或法律變更進行修改與補充，但必須采用書面形式提出申請并經雙方協商簽字同意后執行。
第十一章 違約責任
第三十六條 如一方未履行本合同規定的義務應視為違反合同。違約方應負責向另一方賠償違約引起的一切直接和可得利益的損失。
第三十七條 如果由于甲方的過失而致使乙方對該地塊使用權占有的延期，則本合同項下的土地使用權出讓期限應相應推延。因延期而造成的損失索賠，按本合同第三十六條辦理。
第三十八條 如果乙方不能按時支付任何應付款項，從滯納之日起，每日按應繳納費用的________％繳納滯納金。
第三十九條 乙方在該地塊上未按開發計劃進行建設或連續兩年不投資開發建設，除按本合同第三十六條辦理外，甲方有權無償收回土地使用權。
第四十條 如果乙方未按合同規定期限和要求完成公用設施建設，則應在規定完成日期至少________日前通知甲方。如果甲方認為必要，可根據情況適當延長完成日期；如果沒有在規定期限內通知甲方，或甲方有理由認定上述延期理由無法成立并不同意延期，甲方有權無償收回部分土地使用權。該部分土地使用權占全部土地使用權的比例與未開發的公用設施占全部要求開發的公用設施比例相等。
第四十一條 在頒發土地使用證后，因不可抗力的特殊情況，乙方在__________年內未能招引并安排該地塊內所有興建的項目，則應在規定日期至少__________日前通知甲方，經雙方協商，可根據情況適當延長本合同規定的建設期限，否則，甲方有權無償收回或安排建設項目地塊的使用權。
第十二章 通知
第四十二條 本合同要求或允許的通知和通訊，不論以何種方式傳遞，均自實際收到時起生效。雙方的地址應為：
甲方： 乙方：
法定名稱_______________；法定名稱_______________；
法定地址_______________；法定地址_______________；
郵政編碼_______________；郵政編碼_______________；
電話號碼_______________；電話號碼_______________；
電 傳_______________；電 傳_______________；
傳 真_______________；傳 真_______________；
電報掛號_______________。電報掛號_______________。
任何一方可變更以上通知和通訊地址，在變更后_______________日內應將新的地址通知另一方。
第十三章 適用法律及爭議解決
第四十三條 本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中華人民共和國法律的保護和管轄。
第四十四條 因執行本合同發生爭議，由爭議各方協商解決，協商不成的，提請××仲裁委員會仲裁（或向有管轄權的人民法院起訴）。
第十四章 附則
第四十五條 本合同經雙方法定代表人簽字后生效。
第四十六條 本合同采用中_______________兩種文字書寫，兩種文字具有同等法律效力。兩種文字如有不符，以中文為準。合同的中文正本一式_______________份，雙方各執_______________份。
第四十七條 本合同于_______________年_______________月_______________日在中國——省（自治區、直轄市）_______________市（縣）簽訂。
第四十八條 本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為合同附件。合同附件與本合同具有同等法律效力。
甲方：中華人民共和國_______________省 乙方：_______________（章）
（自治區、直轄市）
市（縣）土地管理局（章）
法定代表人：___________（簽字） 法定代表人：___________（簽字）
附：
土地使用條件
（成片開發經營項目）
一、成立開發企業
1．1 土地使用者須依照中國有關法律、法規成立從事土地開發經營的開發企業。開發企業依照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定取得開發區域的土地使用權。開發企業依法自主經營管理，但在其開發區域內沒有行政管理權，開發企業與其他企業的關系是商務關系。
開發企業的經營活動應遵守中華人民共和國的法律、法規，其合法權益受中國法律保護。
二、界樁定點
2．1 《國有土地使用權出讓合同》（以下簡稱本合同）正式簽訂后___________日內，___________市（縣）土地管理局會同開發企業依圖驗明紅線所標示坐標的各拐點界樁。面積核定無誤后，雙方在用地紅線圖上簽字認定。界樁由開發企業妥善保護，不得私自改動，界樁遭受破壞或移動時，應及時報告___________市（縣）土地管理局，請求重新埋設。
三、土地利用要求
3．1 開發區域內土地必須符合本合同規定的土地用途。
3．2 開發企業在開發區域內的開發建設應符合下列要求：
（1）建筑容積率______________________；
（2）建筑密度______________________；
（3）建筑物總高度（不包括地下室）______________________；
（4）附著物高度______________________；
（5）園林綠化比率______________________；
（6）室外地面標高______________________。
（注：根據具體情況定）
3．3開發企業應編制開發區域內的成片開發規劃和可行性研究報告，包括：①開發建設總目標；②開發建設分期目標；③實施開發具體內容和要求；④開發后土地利用方案。
3．4 開發區域在城市規劃范圍內的，開發企業擬定的成片開發規劃必須符合城市總體規劃要求，并按有關規定報城市規劃主管部門批準。嚴格按批準的規劃實施，如確需修改，必須征得原批準機關同意。
四、公用設施
4．1 開發區域內的全部公用設施由開發企業在本合同生效之日起____________日內，根據批準的成片開發規劃負責興建并使其達到中國現行設計和施工規范標準。
開發企業投資建設區域內自備電站、熱力站、水廠等生產性公用設施的，可由開發企業自主經營，也可交地方公用事業企業經營。公用設施能力有富余，需要供應區域外，或需要與區域外設施聯網運行的，開發企業應與地方公用事業企業按國家有關規定簽訂合同，按合同規定的條件經營。
4．2 開發企業需接引區域外的水、電、熱等資源，提供接點和服務的，須與中國政府有關部門另簽合同，并由地方公用事業企業負責經營。
4．3 開發區域的郵電通信事業，由郵電部門統一規劃、建設與經營。也可以經____________省（自治區、直轄市）郵電主管部門批準，由開發企業投資建設，或者開發企業與郵電部門合資建設通信設施，建成后移交郵電部門經營，并根據雙方簽訂的合同，對開發企業給予經濟補償。
4．4 開發企業可以按照國家交通主管部門的統一規劃建設和經營專用港區和碼頭。開發區域地塊范圍涉及海岸港灣或者江河建港區段的，岸線由國家統一規劃和管理。
4．5 開發企業在開發區域內建設的全部公用設施，在本合同期限內或本合同提前解除之前，均歸開發企業所有。
4．6 公用設施完成后，開發企業可以依照中國法律組成一個或多個對公用設施進行開發、經營為目的的合資、合作企業，在本合同期內，中國政府可應這些企業的要求，提供幫助。
4．7 開發企業必須根據總體規劃要求，在該開發區域內為政府行政、司法管理部門無償提供公用設施，如辦公用房等。
4．8 相鄰雙方必須相互合作，并根據需要授予對方必要的相鄰權，以及其他各項權利以保證開發區域與相鄰區域的交通往來和開發建設的順利進行。
五、設計、施工、竣工
5．1 開發區域內的建筑設計、建筑用途等必須符合土地利用要求及成片開發規劃，涉及交通、管線、消防、環保、人防、綠化等，須報中國政府有關主管部門審批后建設，交由地方政府派出機構管理。
5．2 開發企業在簽訂本合同___________日內按批準的規劃設計圖紙和施工設計圖紙動工施工，并在_________年_________月________日以前建成不少于_________平方米的標準或專業廠房。
六、項目引進
6．1 開發企業負責吸引投資者到開發區域投資，并保證自土地使用證頒發之日起__________年內招引并安排區內所有的建設項目，__________年內所有建設項目全部竣工投產。
6．2 在開發區域內興建的建設項目，其建設應符合總體規劃的要求，并按建設項目審批管理的有關規定報經中國政府有關部門批準。
國家鼓勵舉辦先進技術企業和產品出口企業。以舉辦出口加工企業為主的開發區域，需要在進出口管理、海關管理等方面采取特殊管理措施的應報經國務院批準。
6．3 在開發區域舉辦企業，應符合國家有關投資產業政策的要求。屬于下列情況的項目不得興建：
（1）污染環境的項目；
（2）為中國政府所禁止或限制的建設項目和生產產品。
七、監督檢查：
7．1 在土地使用期限內，___________市（縣）土地管理局有權對開發區域紅線范圍內的土地使用情況進行監督檢查。
7．2 開發企業未經許可不得以任何理由占用紅線范圍以外的土地（包括堆放物品、器材等）。否則，按非法占地處理。
7．3 開發企業在開發區域內，應按規定的土地用途和工程設計圖紙的要求進行建設。
7．4 開發企業在開發區域內的公用設施和地上建筑物，未經規劃部門批準，不得任意拆除或改建、重建。否則，有關部門有權責令其恢復原狀或拆除，拒不執行的，可強制執行，所需費用由當事人支付。
