房屋拆遷糾紛處理中的律師實務
房屋拆遷活動牽涉面廣、工作量大、關系復雜，無論是拆遷人還是被拆遷人有律師幫助，結果不同。簡單地說，就是房屋拆遷市場內有一個急需律師服務的市場，當事人需要律師的幫助，以維護自己的合法權益。
房屋拆遷市場對律師的需求主要反映在以下方面：
（一） 拆遷準備階段
房屋拆遷活動在項目立項到拆遷許可之前，當事人需要律師的幫助。房屋拆遷立項之前，律師對該項目的法律風險的精辟分析，能幫助決策者揚長避短，作出正確決策，使該項目立項之后的法律風險降到最低限度。
1、有無環境法的障礙分析
新的項目對環境的影響是正面還是負面的，將決定這個項目的環境前景。如果有利于舊城改造，有利于改善環境，就能得到環保部門的支持。反之，該項目可能在立項之初就被環境部門否決。如果貿然行事，屆時花了巨資搞房屋拆遷，又可能要加上昂貴的環境治理費用，就可能導致項目的經濟效益和社會效益得不償失，這就需要律師的建設性、前瞻性的意見。
2、有無土地使用權的瑕疵
土地權屬仍是房屋拆遷的焦點問題。如果拆遷人憑著有法律缺陷的土地使用權證書去實施房屋拆遷就可能有巨大的法律風險。例如，某市拍賣了某國有企業的一塊土地使用權。當中標者持土地部門的出讓合同，支付了土地出讓金，又付給了該國有企業自行拆遷地上附著物（廠房）的補償費之后，某專業銀行拿著該國有企業的房屋他項權證來交涉，原來該地塊的地上附著物———廠房早已被該企業人貸款抵押，依照法律規定房屋抵押，該房屋的占地的使用權也已抵押。中標者為此進退兩難，追回已付款不可能，錢已被發了工資和交了養老保險。再與銀行交涉，成本又太高，致使虧損。如果該中標者不被該市的拍賣行為迷惑，請個律師作點調查，就能避免這次風險。
3、有無房屋的不可拆遷的風險
房屋分一般房屋和特殊房屋。一般房屋的風險不會太大，而特殊房屋就可能特殊到不能拆遷。例如，城市中的國家級文物保護單位的房屋，外國使領館房屋，軍事設施，宗教用房如教堂、寺廟等等，是否能拆遷，不是當地房屋拆遷管理部門說了算的。有一個特殊事例，瓷都景德鎮的某瓷廠，有一些破舊廠房的地下是古御窯遺址。這些廠房不是文物保護單位，規劃等行政部門同意該廠與某市房地產開發公司合作搞開發，房屋拆遷了，施工卻無法進行，一拖幾年，也還沒有動工，該廠和開發商都有苦難言。
上述風險，如能及早預見，無疑會將損失降到最低限度，甚至可能避免風險帶來的損失。
（二） 拆遷實施階段
在項目被準許之后，實施房屋拆遷更需要律師的幫助，無論是拆遷人還是被拆遷人。
1、拆遷公告
拆遷人取得拆遷許可，房屋拆遷主管部門應發布拆遷公告，土地管理部門也會就此發布公告。公告文字是否合法，是否能準確表達政府的意志，避免誤解，公告文字的擬定就十分重要。律師作為法律專家和語言文字的行家，無疑能提供服務。
被拆遷人見到公告之后，急需對公告作準確認識，最好的方法就是向律師請教。律師能以其法律的眼光讀懂公告，向被拆遷人作準確的解釋，有利于被拆遷人采取正確的對策。
2、資金的籌措和使用
拆遷人完全用自有資金進行開發建設，包括房屋拆遷的不多。因此籌集和使用資金的合法，將影響項目的成功。有的拆遷人因資金短缺而飲鴆止渴，去向地下錢莊借高利貸。也有的被拆遷人取得一筆補償金后，為追求高息而存入地下錢莊。還有的單位和個人為追求高息把錢借給拆遷人。這些行為都是違反金融法的行為，一旦事發，就可能造成損失，因此在籌錢和用錢時也需要律師的幫助。
3、合同談判
語言表達能力是每一位律師的基本入門功夫。房屋拆遷的合同談判與訂立，正是律師的語言能力的用武之地。請律師參加合同談判，請律師草擬合同，就可以事半功倍，特別是合同訂立請律師審查，作用十分明顯。如某被拆遷人持一份房屋拆遷補償安置合同來我處咨詢，該合同約定被拆遷人的房屋拆遷采取異地期房產權調換方式，所調換的房屋已主體完工，預計不久可以搬遷。然而據了解，該調換的房屋因設計上的失誤存在重大隱患，有關部門已責令停工。筆者為此建議被拆遷人或改變調換房，或貨幣補償另行購房。經交涉，被拆遷人如愿以償搬入新居，避免了一場法律風險。
4、拆除舊房
舊房拆除的方式，隊伍選擇、拆除工程承包都需要依法辦事。無論是拆遷人，還是承攬拆除舊房工程的施工單位，都希望有律師提供法律上的幫助。特別是工程的承發包，律師介入能有力地保證工程承發包的招投標活動依法規范運作。通過招投標來選擇施工隊伍，是工程建設實現優質高效的重要途徑，也是克服工程承發包存在弊端的有效方法。由于招投標活動涉及到許多法律事務，如招投標主體資格審查，文件制作與審查，程序審查，草擬合同，協調糾紛等，為律師介入提供了極大的市場。只有故意搞“暗箱操作”，才會絕對排除律師的介入。
5、糾紛的排除和處理
房屋拆遷活動中，當事人的利益沖突導致的糾紛不可避免。參與對糾紛的排解和處理，律師作為專業人士，具有效率高、成本低的優勢。無論是代理一方，還是主持雙方的調解，律師都有用武之地。申請仲裁、裁決、起訴和應訴的當事人多數都需要律師的幫助。筆者在對某法院2000年度審結的房屋拆遷糾紛案件作調查研究時發現，該法院的13起房屋拆遷糾紛案涉及46個當事人，所有13件案件的訴訟都有律師作為代理人參加。46位當事人，只有3人未請律師代理。
二、房屋拆遷法律服務的內容
中國律師應當為房屋拆遷提供優質、全面的法律服務，以滿足房屋拆遷市場的需求，這些服務歸納起來，可以從服務方式和服務重點上加以敘述。
（一） 服務方式
根據《中華人民共和國律師法》的規定，結合房屋拆遷活動的特點，律師可以為與房屋拆遷活動相關的政府部門、拆遷人、被拆遷人、房屋使用人等主體提供以下服務：
1、咨詢
咨詢服務是律師為房屋拆遷活動提供的最常見、最普遍的服務方式。包括來訪咨詢解答和上門服務兩種形式。咨詢服務一般按時間收費，費用相對較低，但也有缺陷：
（１）難度大
由于咨詢服務為突然來訪或臨時預約，律師對將要解答的問題往往不了解，再加上時間倉促，只能就事論事，很容易解答不全面，缺乏通盤的戰略性的考慮。
（２）透明度低
由于律師與服務對象大多沒有長期的合作關系，除親友、顧問單位關系外，互相之間缺乏了解，介紹情況常有保留，而律師也因注重解答方法而有所保留，降低了咨詢服務的透明度。有些話在熟悉者之間可以實話實說，而在不熟悉者之間常要加上外交辭令，影響了法律咨詢服務的效果。
2、法律顧問
作為律師服務的基本方式之一，擔任政府機關、企事業單位、社會團體或個人的常年法律顧問，有著穩定的使用關系，能通盤了解顧問單位實施或作為拆遷人補償安置權利人的前因后果，能為顧問單位提出建設性、戰略性的意見，幫助其正確決策。這是律師職業特點得到最大程度發揮的工作。
聘請和擔任法律顧問有三“忌”：
（１）忌作“花瓶”
有的單位聘請法律顧問，是為了作擺設，趕新潮。單位的決策并不需要吸取律師的意見。這對雙方都有不利之處，聘請單位付了顧問費，并沒有得到本來可以得到的法律服務；律師雖收了費，作用未被發揮，則是資源的浪費。
（２）忌“臨時抱佛腳”
有的顧問單位不善于發揮顧問律師的作用，常常是發生了糾紛再來找律師。這樣做就失去了法律顧問的優勢，只起到了臨時咨詢的作用。
（３）忌“不尊重”
有的單位領導，將與法律顧問平等的合作關系，混同于領導與被領導的關系，“順我者昌，逆我者亡”。也有的律師將顧問工作完全混同于雇傭關系，照價服務。這兩種錯誤的認識都使法律顧問不能暢其所言，真正地依法提供幫助。
3、專項法律服務
房屋拆遷活動中，在原有的常年法律顧問和一般咨詢服務之間，興起一種新的律師服務方式，就是聘請有房屋拆遷專業服務優勢的律師事務所和律師提供房屋拆遷專項法律服務。包括拆遷活動全過程服務和單個房屋拆遷活動的服務。
房屋拆遷的全過程服務，一般是指拆遷人為依法實施某房屋拆遷項目，聘請律師提供自房屋拆遷立項開始至拆遷完畢全過程的法律服務。這一服務方式適合了較大的房屋拆遷項目，效果也較顯著。
房屋拆遷的單個活動的服務，一般是指拆遷人與被拆遷人為處理單個拆遷活動而聘請律師提供非訴訟法律服務。這一服務方式一般存在于個別復雜的房屋拆遷活動之中。
專項法律服務的工作簡繁，一般由合同約定，雙方按合同的約定支付律師費或提供法律服務。
4、代理
房屋拆遷活動中的代理，是指拆遷關系的當事人委托律師代為處理訴訟和仲裁的有關活動，包括代為起訴或申請仲裁、申請強制執行、參加訴訟或仲裁的庭審活動。其中最能體現律師作用的是起訴或申請仲裁前的決策和訴訟中的調查取證和舉證。
（二）服務重點
在整個房屋拆遷活動中，需要律師提供法律服務的地方很多，基本涵蓋了整個過程的每個環節和拆遷法律關系的全部當事人以及相關權利義務人。然而，從拆遷的實踐來看，還是有重點的，無論是委托人選擇律師，還是律師提供服務，都是有重點的。
1、拆遷準備階段
在房屋拆遷準備階段，當事人需要律師提供服務集中在以下幾個環節：
（1）項目決策分析服務
任何房屋拆遷項目，都是以追求一定的經濟效益和社會效益為目的的。因此，需要認真地核算各種成本和收益，以確定投資風險。在數字的計算上，律師不如開發商和會計師們，但在確定投資的法律風險上，律師是強項。例如，某開發商預定的拆遷范圍內，有一古廟。開發商與寺廟的主持有過接觸，認為搬遷無障礙，但是佛教協會作為業主，是否會批準，開發商與寺廟主持都沒有想到。當該開發商的常年法律顧問提出這個問題后，再去咨詢，才知道該廟系重點文物保護單位，不可能搬遷。開發商連忙改變決策，申報項目變更了擬建新項目方位，避免了損失。
（２）規劃許可服務
項目立項之后，確定了項目用地的選址規劃許可。受當事人委托，律師可以持項目批文向規劃管理部門聯系，得到規劃紅線圖和選址意見書，以便向土地管理部門辦理土地使用權出讓、轉讓手續。申請規劃部門許可，不僅要與規劃部門打交道，還需要協調環保、行業主管、水電氣基礎設施等管理部門的關系，防止在規劃紅線內存在難以克服的法律障礙。
（３）土地使用權取得服務
城市房屋拆遷的前提是取得土地使用權。對此，律師應在三個方面發揮重要作用。
① 選擇取得方式
依照法律規定，項目建設可以通過出讓、轉讓兩種方式取得土地使用權。出讓方式，是從政府土地管理部門取得土地使用權，而前提是政府收回原土地使用者的土地使用權。在錯誤的“經營城市”的理念下，有的地方政府以低價收回原使用者的土地使用權，再高價出讓給開發商，為以后拆遷留下隱患。為避免這種隱患，律師應建議開發商要求政府以凈地出讓。
轉讓方式，是開發商與原土地使用者協商好后，再到土地管理部門辦理相關手續。這種方式雖然有高出出讓金的費用但優勢在于轉讓一般是凈地，減少了拆遷負擔。尤其是對特困企業，可以考慮在其改制之機，以整體購買的方式取得土地使用權和其客觀存在財產所有權�？梢匀〉谜呱陷^大的優惠。
② 起草和審查合同
土地使用權的出讓和轉讓，都必須訂立合同，而合同的條款往往具有較大的彈性，同時也可能有潛在的危險。例如，土地出讓的年限和使用權期滿的處理，都可能影響開發商的利益。又如，土地轉讓受該地原使用權的期限的限制，假如原使用權的期限是50年，已用10年，剩余40年，如果轉讓合同不予注明，就可能產生爭執。律師代為起草和審查合同，可以防止這類失誤。
③ 合同的履行
合同訂立后，律師要提醒當事人全面履行合同的義務，防止因違約，導致合同的解除，造成經濟損失。同時，要注意督促對方當事人全面履行合同義務。例如，以出讓方式取得土地使用權，要及時督促土地管理部門以政府的名義，發布通告，收回該地塊的土地使用權，便于房屋拆遷活動的及時開展。
（4）拆遷許可證取得服務
在申請拆遷人取得立項、土地使用權、規劃許可等文件后，要立即組織編制拆遷計劃和方案，落實拆遷補償安置資金。在資料準備上，應充分吸取律師的意見，然后向房屋拆遷管理部門申請房屋拆遷許可證。如發現提交的資料存在缺陷，要及時更改，以便順利地取得房屋拆遷許可證。
2、拆遷實施階段
在取得房屋拆遷許可證后，緊張的拆遷工作就可以開展。對此律師可以提供全過程的法律服務，也可以約定予以重點服務。
（1）選擇拆遷方式和隊伍
拆遷可以是委托拆遷，也可以自行組織拆遷。如果拆遷人有適當的專業人士承辦，加上律師提供全過程服務，就可以自行拆遷。自行拆遷的優勢在于能使自身的人員滿負荷工作，具體工作也具有較大的靈活性。如果拆遷人缺少拆遷的專業人士，一般就應考慮委托拆遷。
如果是委托拆遷，律師應幫助當事人考察拆遷實施單位的信譽、拆遷能力；幫助當事人草擬和敲定委托拆遷合同的條款，使合同合法、公平，便于履行。
（２）代為處理糾紛
在拆遷的實施階段，出現較多的糾紛有三種，其處理過程中，都需請律師代理。
① 拆遷人與被拆遷人之間的糾紛
這類糾紛主要是圍繞房屋拆遷補償安置而產生。處理這類糾紛的原則應當是公平和諒解。一是補償安置不能過低或過高，應以市場評估價格為中心線，進行協商；二是諒解，應說服和引導拆遷人與被拆遷人相互理解、相互支持，求大同，存小異。
② 被拆遷人內部的糾紛
被拆遷人對外是一家，對內常有利益沖突。一幢房屋補償了100萬元，幾個兄妹之間有貧有富，有的住房緊張有的寬裕，還有的兄妹之間感情不錯，但姑嫂關系緊張，關系不好協調。有的重男輕女的思想作怪，容易引起爭執。律師代理這類糾紛要本著“和為貴”的原則，多做說服教育工作，盡量促成和解，不可利用優勢欺壓對方。有時候，律師一心幫一方，忘記了人家是親兄弟這一條，處理不公的結果往往是兄弟之間沒有矛盾，反埋怨代理律師，費力不討好。
③ 行政糾紛
拆遷實施階段，常見有房屋拆遷管理部門和其他行政機關與行政相對人出現糾紛。在《城市房屋拆遷管理條例》取消了政府統一拆遷后，房屋拆遷的行政糾紛主要集中在不服處罰方面。對此，律師無論作為行政機關的法律顧問，還是行政相對人的代理人，都宜重在預防。
作為行政機關的法律顧問，要及時提醒行政機關依法行政，把握好行政處罰的合法性與合理性，特別要注意容易忽視的程序問題。一旦發現錯誤，要建議主動糾正，避免訴累。
作為當事人的法律顧問或代理人，要及時提醒其依法辦事，不要為追求經濟效益而違法蠻干。一旦發現錯誤，要建議當事人主動改正，避免處罰的加重。發現行政處罰錯誤，應先行交涉。一般情況下，不要輕易起訴。對確需起訴的，一方面要堅持原則，另一方面要留有余地，對可能庭外和解的，應當庭外和解后撤訴。不能逞一時痛快，使委托人的長遠利益受到損害。
（３）申請代理服務
有的情況下當事人之間難以談攏，為防止超越拆遷期限，律師應經拆遷人授權，及時代理申請事務。主要有三項：
① 申請裁決
在拆遷人與被拆遷人，或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議時，為防止延誤時間，律師應建議及時申請房屋拆遷管理部門的裁決。律師可為拆遷人起草申請書，準備有關資料，使裁決能盡快作出。
② 申請證據保全
在強制拆遷和產權不明確房屋的拆遷前，律師受拆遷人委托，應向公證機關申請辦理證據保全，以防止房屋拆除后，權利人就已被拆除的房屋和屋內其他財產的狀況提出異議，而產生不必要的糾紛。
③ 申請強制拆遷
在拆遷實施階段，有三種情況可以強制拆遷。第一，拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以申請仲裁或起訴。訴訟期間，拆遷人可以委托律師向法院申請先予執行即強制拆遷。第二，房屋拆遷管理部門應當事人申請就拆遷補償安置作出了裁決，而當事人對裁決不服的，可以向法院起訴。拆遷人依法提供了拆遷安置用房、周轉房或者對被拆遷人給予貨幣補償的，訴訟期間，不停止拆遷的執行即拆遷人可委托律師向人民法院申請強制執行。第三，裁決生效，被拆遷人或承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，拆遷人可以委托律師，要求市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門申請人民法院強制拆遷。
除了上述三種拆遷外，對產權不明確的房屋，也是在沒有征得產權人同意的情況下，由拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后，實施拆遷。這種拆遷的本質與前三種強制拆遷并無不同，只是拆遷主體不同。因此，律師可在房屋拆遷過程中，協助拆遷人核實房屋確實產權不明確之后，編制合理的補償安置方案，批準后實施拆遷，以避免潛在的糾紛。同時，也維護雙方的合法權益。
律師在整個房屋拆遷過程中提供優質服務的一個重要前提條件，那就是外部環境當事人的法律服務需求的正面影響，必須引起重視。試以工程承發包的招投標為例。在實踐中，當事人對律師的法律服務需求遠不如理論上的高，原因何在？一個十分令人驚訝的事實擺在那里，就是很多招投標活動的主持人不想自己主持的活動完全規范，水至清則無魚。筆者曾應當事人的要求，不是以律師的身份，而是以施工企業總經理助理的名義參與了某地一家國有電力企業的招投標的活動。此次招投標的內容是拆除三幢平房，之后蓋兩幢六層職工住宅。此前已舉行了第一次招投標，是企業自行組織的，結果有一家施工企業以包拆、包工包料，摩擦房以建筑面積每平方米495元的最低價中標，尚未訂立合同，當地政府招投標辦前來干預，認為未經他們同意，而無效。于是決定再次組織招投標，由政府招投標辦全權負責，結果中標者是另一家施工企業，價格是每平方米522元，讓人百思不得其解。合同訂立的宴會上，知情人告訴筆者，中標者與政府某頭頭有特殊關系，明知這一次招投標活動存在暗箱操作，使建設單位吃了虧，但建設單位得罪不起。“民告官”等于找小鞋穿。何況一切是堂而皇之地進行，你拿不到一點權錢交易的證據。筆者問其為何不請律師，幾位建設單位和施工企業的領導坦誠相告，如請律師代理招投標，不僅這一次勝負未卜，今后也沒法在業內混。斷絕暗箱操作，防止權錢交易，非一人一時之力可奏效。經過這一次的活動，筆者才明白，為什么招投標法的真正貫徹和律師參與一直不理想，為什么許多企業不愿意將工程公開招投標而議標。如果法律的介入不能使當事人感到實在的利益效果，那么當事人對法律服務的需求就會降至最低點，律師就無法發揮作用。
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