【案情】
原告：陳某
被告：江某
被告：深圳中原物業(yè)顧問有限公司(以下簡稱中原公司)
1998年11月23日，被告江某和深圳市僑置實業(yè)有限公司(以下簡稱僑置公司)簽訂房地產(chǎn)買賣合同，向僑置公司購買位于深圳市羅湖區(qū)華麗西路的某花園星華閣13F號房屋，房價為人民幣764877元。合同簽訂后，被告江某以銀行按揭方式向僑置公司支付了購房款人民幣544877元。對于尚欠的購房款人民幣22萬元，江某又和僑置公司簽訂了分期付款協(xié)議，約定由江某分期向僑置公司支付該22萬元。2000年5月9日，被告江某取得上述房屋的《房地產(chǎn)證》。2001年7月4日，通過被告中原公司的中介，原告陳某與被告江某簽訂一份《房屋轉(zhuǎn)讓合約》，合約約定：雙方通過經(jīng)紀人出售和購入上述房屋，轉(zhuǎn)讓價為人民幣50萬元;原告陳某應(yīng)在簽訂合約的同時付2萬元定金(該定金在雙方簽訂正式合同時轉(zhuǎn)為購房款);被告江某應(yīng)將房產(chǎn)證原件放在中原公司處作過戶之用，原告應(yīng)將剩余房款應(yīng)在買賣雙方簽訂正式的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》時全部付清，該款由中原公司代為保管;被告江某應(yīng)保證所賣房屋有完整所有權(quán)，該房屋轉(zhuǎn)讓之前已產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)糾紛、債務(wù)、稅項及租賃等事宜，被告江某應(yīng)在轉(zhuǎn)讓完成之前清理完畢，并保證轉(zhuǎn)讓后原告無須負責(zé)。該合約還約定：基于被告中原公司提供的服務(wù)，中原公司有權(quán)向賣方收取人民幣17500元及向買方收取人民幣7500元作為傭金;若買方或賣方未能依該合約的條款賣出或買入該房屋，則毀約方須付給中原公司人民幣15000元的賠償金。被告中原公司也在該合約上進行了簽字蓋章。《房屋轉(zhuǎn)讓合約書》簽訂后，原告陳某總共向中原公司支付了款項人民幣515000元。2001年7月23日，原告陳某和被告江某簽訂了正式的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，并經(jīng)公證。中原公司收到原告付來的購房款后，即代被告江某向按揭銀行支付了購樓款人民幣328288元，并于房地產(chǎn)買賣合同簽訂當(dāng)日將剩余房款人民幣171712元支付給被告江某(已扣除15000元的傭金)。被告江某亦向中原公司出具了收取購樓款人民幣500000元的收款收據(jù)。原告亦搬進所購的華麗花園星華閣13F號房屋居住。隨后，中原公司將《房屋買賣合同》、房產(chǎn)證等有關(guān)資料報送房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)，為陳某和江某申請辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶登記。但因江某和僑置公司之間的購房款糾紛，法院于2001年8月6日查封了被告江某欲轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權(quán)，導(dǎo)致房屋的產(chǎn)權(quán)無法過戶登記到原告陳某名下。陳某因此向羅湖區(qū)人民法院起訴，要求判令：1.解除其和被告江某之間的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》;2.被告中原公司雙倍返還定金人民幣3萬元，并退回傭金人民幣7500元;3.被告中原公司退回其購房款人民幣495000元及利息;4.被告江某雙倍返還定金人民幣1萬元并賠償其租金損失，由中原公司對江某的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
【審判】
羅湖區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，陳某、江某、中原公司三方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合約書》，以及陳某和江某雙方簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，均是各方的真實意思表示，不違反有關(guān)法律和行政法規(guī)的規(guī)定，屬有效合同。合同簽訂后，原告陳某和被告中原公司均按約履行了自己的義務(wù)，但因被告江某尚欠開發(fā)商的款項，導(dǎo)致該房屋在產(chǎn)權(quán)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的期間被法院查封，使原告無法取得該房屋的產(chǎn)權(quán)。最終導(dǎo)致房屋買賣合同不能履行。對此，被告江某應(yīng)負全部的過錯責(zé)任。被告中原公司作為買賣雙方的居間人，雖不存在故意隱瞞或提供虛假信息等情況，但因被告江某的過錯，合同目的已無法實現(xiàn)，因此中原公司應(yīng)將收取的有關(guān)費用退回給原告。原告主張雙倍返還定金、支付利息、補償房租損失，缺乏事實和法律依據(jù)，法院不予采納。中原公司作為居間人，在辦理有關(guān)房屋買賣轉(zhuǎn)讓手續(xù)時并無違規(guī)情況，因此，法院亦不支持原告要求中原公司對被告江某返還購房款負連帶責(zé)任的主張。依照《中華人民共和國民法通則》第六十一條第一款、第一百零六條第一款的規(guī)定，作出如下判決：1.解除陳某和江某簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》及陳某、江某、中原公司三方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合約》;2.江某應(yīng)退回房款人民幣500000元給陳某;3.中原公司應(yīng)退回陳某人民幣15000元;4.駁回陳某的其他訴訟請求。
一審判決后，原告不服，向深圳市中級人民法院提起了上訴。深圳市中級人民法院經(jīng)審理認為，陳某、江某、中原公司三方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合約書》及陳某和江某雙方簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，是各方當(dāng)事人真實意思表示，合法有效。致使《房地產(chǎn)買賣合同》不能繼續(xù)履行，是因為該房地產(chǎn)在雙方辦理轉(zhuǎn)移登記期間被查封，過錯責(zé)任在于被告江某。一審判決解除上述《房地產(chǎn)買賣合同》及《房屋轉(zhuǎn)讓合約》，由被上訴人江某退還房款給上訴人陳某并無不妥，應(yīng)予維持。被上訴人中原公司作為經(jīng)紀人，已促成雙方買賣合同的成立，對買賣合同最終不能履行不負過錯責(zé)任，其收取陳某的傭金人民幣15000元，應(yīng)作為陳某的損失由被告江某承擔(dān)。但中原公司在一審判決其退回該款后，未提出異議，并請求二審維持，所以二審法院應(yīng)對該項判決予以維持。陳某主張應(yīng)由中原公司對退還房款承擔(dān)連帶責(zé)任，理由不成立，法院不予支持。據(jù)此，深圳市中級人民法院作出了維持原判的終審判決。
【評析】
隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，舊房交易市場也日益龐大，三級市場的房屋買賣也越來越多。由于信息、知識和時間的局限，人們需要依賴專門的機構(gòu)或人員作為中介來引導(dǎo)、幫助進行房屋交易，減少交易過程中的風(fēng)險。近年來，通過房地產(chǎn)中介機構(gòu)進行房屋買賣的行為越來越多。一旦發(fā)生糾紛，中介機構(gòu)也必然卷入其中。筆者擬通過對本案的分析，談?wù)劮ㄔ涸趯徖泶祟惣m紛時應(yīng)如何認定房地產(chǎn)中介機構(gòu)的法律地位、行為性質(zhì)和法律責(zé)任等。
一、關(guān)于房地產(chǎn)中介公司的法律地位問題。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十六條規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)等。建設(shè)部制訂的于1996年2月1日起施行的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》(2001年7月23日修訂)第二條也規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)是指房地產(chǎn)咨詢、評估、經(jīng)紀等活動的總稱。該《規(guī)定》第十條、第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)中介機構(gòu)應(yīng)是具有獨立法人資格的經(jīng)濟組織，并具備相應(yīng)數(shù)量的專業(yè)技術(shù)人員(含評估師、經(jīng)紀人等)。該《規(guī)定》第二十四條規(guī)定，未取得房地產(chǎn)中介資格擅自從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的，責(zé)令停止房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。可見，個人或不具備房地產(chǎn)中介資格的組織不能從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。可以說，房地產(chǎn)中介機構(gòu)具有特定的法律地位。
二、本案中被告中原公司行為的法律性質(zhì)問題。我們認為，中原公司的行為屬居間行為，其和原告陳某、被告江某之間構(gòu)成居間合同關(guān)系。實踐中，容易造成混淆的幾種中介合同(行為)有：代理、行紀和居間。首先，中原公司既沒有接受陳某的單方委托為陳某處理買房事宜，也沒有接受江某的單方委托為江某處理賣房事宜。而只是根據(jù)他們的要求提供有關(guān)交易信息、聯(lián)系交易的對象，并促成房屋買賣合同的訂立，并不代理任何一方和另一方簽訂合同。其行為特征與我國《合同法》規(guī)定的委托合同的法律特征不相符，不是委托合同。其次，根據(jù)我國《合同法》第四百一十四條的規(guī)定，行紀合同最顯著的特征是行紀人是以自己的名義為委托人從事貿(mào)易活動。而中原公司在本案中沒有以自己的名義和任何一方進行交易，所以中原公司的行為亦非行紀行為。我國《合同法》第四百二十四條規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。中原公司在本案中的行為正好符合這一特征。所以，中原公司的行為屬于居間行為。
三、關(guān)于中原公司的法律責(zé)任問題。我國《合同法》第四百二十五條規(guī)定，居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。可見，只要居間人嚴格按照法律的規(guī)定進行居間活動，而不變相從事雙方代理等非居間行為，其就很少有機會承擔(dān)不能獲取居間報酬以外的民事責(zé)任。只有在故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或提供虛假情況并造成委托人損失的情況下，才負賠償責(zé)任。本案事實表明，中原公司在居間過程中并沒有故意隱瞞或提供虛假情況的行為，至原告陳某和被告江某訂立正式的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》之日(即2001年7月23日)，中原公司已經(jīng)完成了其居間義務(wù)，原告陳某欲買之房屋被查封的時間發(fā)生在2001年7月23日之后，因該原因?qū)е沦I賣不能成交的責(zé)任全部在于被告江某，中原公司沒有任何過錯。其不僅不應(yīng)承擔(dān)任何賠償責(zé)任，還有權(quán)向交易雙方收取約定的報酬(即傭金)。陳某所付的傭金，應(yīng)作為損失由過錯方江某賠償。綜上，一、二審法院駁回陳某要求中原公司承擔(dān)連帶還款責(zé)任和雙倍返還定金責(zé)任的訴訟請求是正確的。在傭金是否應(yīng)予退還的問題上，二審法院的判決亦是完全正確的。
