樓盤宣傳虛不虛 沙盤模型說了算
作者：本報記者 劉曉燕 本報實習生 張 沛 本報通訊員 戴順娟
店鋪外有樓梯 業主要求退房
法院：合同締結時不存在欺詐
本報訊 業主以開發商故意隱瞞店鋪前有外樓梯遮擋為由要求退房。日前，江蘇省吳江市人民法院對這起商品房銷售合同糾紛案作出一審判決，駁回業主的訴訟請求。
法院經審理查明，2007年5月27日，原告韓某與被告泰華公司簽訂商品房買賣合同一份，由韓某從泰華公司處購買位于名都商業廣場的第二座104、105號房屋，房屋用途為商業。合同約定房屋建筑面積為95.2平方米，房款按每平方米8255.46元計算，交房期限為2007年12月31日，另合同對于付款方式、違約責任等均作出了約定，并且約定將房屋平面圖作為合同附件。韓某于2007年5月20日支付定金20萬元，于同年5月27日支付房款19.392萬元，并交納了有關稅費35327元，對于購房余款39.2萬元辦理了按揭貸款手續。韓某按照合同約定支付完畢所有的房款及費用。房屋建成后，泰華公司通知韓某辦理交房手續，韓某以店鋪門前被樓梯遮擋為由拒絕領取房屋鑰匙。
法院另查明，韓某所購店鋪門前確實有通向商業廣場二樓的外樓梯遮擋，作為合同附件的房屋平面圖上在二層204、205處標示了外樓梯的位置，在其他兩處位置亦標示有外樓梯。
法院審理認為，原、被告間的合同系雙方真實意思的表示，合法有效，在合同締結過程中，被告并未故意隱瞞原告所購店鋪門前存在外樓梯的事實，原告主張其受被告欺詐而訂立的合同，證據不足，對于原告要求撤銷合同的訴訟請求，法院不予支持。
當事人說
原告：店鋪被遮擋
被告：未隱瞞真相
原告訴稱，2007年5月27日，原、被告雙方簽訂商品房買賣合同一份，約定被告將位于橫扇鎮名都商業廣場一層104、105兩間店鋪預售給原告。待房屋造好后，原告發現店鋪門前被樓梯遮擋了四分之三有余，但被告在簽訂合同時未告知原告店鋪門前有樓梯遮擋。原告提供了房屋平面圖一份，一層平面圖上商鋪104、105上涂為紅色，二層204、205處標示了外樓梯的位置。
原告認為，房屋平面圖作為合同附件，并沒有在一層平面圖上標示外樓梯位置，開發商對于店鋪門前存在外樓梯這一事實是明知的，但是在銷售過程中未進行告知，只是在正式簽訂合同時告知平面圖上涂有顏色的兩間是原告的，開發商的行為屬于故意隱瞞，構成了欺詐，使其在不知情的情況下簽訂了商品房買賣合同。原告請求法院撤銷該合同，退還原告所支付的購房款785920元、代收代繳費用35327元并承擔利息損失（從2007年5月27日起按年利率5.58%計算至判決之日止）。
被告辯稱，2007年5月27日，原、被告簽訂商品房買賣合同，是在被告詳細介紹了名都商業廣場店鋪位置等相關情況，并向原告展示了模型效果圖的情形下簽訂的。在被告的介紹及模型展示中均表明原告所購買的店鋪門前存在一個由二樓商鋪使用的樓梯通道，被告并沒有隱瞞相關事實。原告購買店面房用于經營，在簽訂合同時有義務了解該店面房的全部信息。對于房屋平面圖，測繪單位作出說明，之所以未在一層平面圖上標明樓梯位置，是因為樓梯的測繪面積是由二樓商戶分攤的，與一樓無關。
被告認為，原告沒有證據證明被告在售樓過程中存在欺詐行為，其以被告欺詐為由要求撤銷合同，被告不予認可，要求駁回原告訴訟請求。
連線法官
沙盤顯示清楚 更具證據優勢
審理此案的法官在接受記者采訪時說，本案關鍵在于泰華公司有沒有以欺詐手段使韓某在違背真實意思的情況下與其簽訂合同。
該法官告訴記者，所謂欺詐，《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第68條規定：“一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為。”
法官說，構成欺詐，必須具備以下四個要件：1.行為人具有欺詐的故意。所謂欺詐的故意，是指行為人明知自己的行為會使對方陷入錯誤認識，而希望或放任這種結果的發生。2.行為人實施欺詐行為。所謂欺詐行為，是指行為人將欺詐故意表示于外部的行為，實踐中表現為故意陳述虛假情況或故意隱瞞真實情況，使他人陷入錯誤的行為。陳述虛假情況，如將贗品說成真跡，將質量低劣的產品說成優質產品。故意隱瞞真實情況，是行為人有義務向對方如實告知某種真實情況而故意不告知，如實告知的義務一般都是根據誠實信用原則產生。3.對方因欺詐而陷入錯誤。在欺詐的情況下，對方因欺詐而陷入了錯誤的認識。如果行為人實施欺詐行為后，受欺詐人未陷入錯誤或者發生的錯誤內容并不是欺詐造成的，則不構成欺詐。4.對方因陷入錯誤而作出了意思表示。對方在因欺詐產生了錯誤認識后，基于錯誤的認識作出了意思表示并訂立了合同，這就表明欺詐行為與受害人的不真實意思表示之間具有因果關系。
本案中，原告主張被告故意隱瞞真實情況，因而本案的關鍵在于被告有沒有故意隱瞞的情形。
法官說，原告在簽訂合同前曾多次到被告售樓處，而被告在售樓處較醒目的位置設有名都商業廣場的沙盤，沙盤亦清楚地展示了原告所購店鋪門前部分被外樓梯所遮擋。由于不動產涉及金額較大，一般情形下，買受人在簽訂合同前對自己所購店鋪的位置、面積、單價等要作一個較全面的了解，原告以未看過沙盤、未向銷售人員了解售價、樓梯位置為由主張自己不知情，顯然不符合常理，一個具有理性的人是不可能在如此盲目的情況下作出購買決定的。退而言之，即使原告確實是不知道店鋪門前有外樓梯這一事實，但是被告提供的沙盤已清楚顯示了這一情形，原告多次去售樓處卻不看沙盤，原告對于自身的利益表現出的疏忽大意也是具有可責性的。
庭審中，原告提出，是在看了合同附件的平面圖后才簽訂商品房買賣合同的，而平面圖中一層房屋并未標示出外樓梯。
對此，法官說，房屋平面圖是由具有測繪資質的公司出具的，從平面圖上看，二層標示出三處外樓梯，而一層均未標示外樓梯，原告并未主張本案房屋平面圖與其他業主合同附件中的房屋平面圖是不一致的，作為開發商的泰華公司顯然也是很難在這個顯而易見的問題上隱瞞眾多業主的。在購房過程中，沙盤比平面圖更為直觀、立體，在沙盤已展示出林某所購店鋪門前部分被外樓梯所遮擋的情形下，泰華公司顯然也是很難在這個顯而易見的問題上隱瞞原告的。所以，法院認為原告主張其受被告欺詐而訂立的合同，證據不足，駁回了其要求撤銷合同的訴訟請求。
在采訪的最后，法官提醒購房人，售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內容沒有寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現，開發商一般也不會因此而承擔責任。如果開發商在這些材料上寫得非常明確具體，內容確定，如“送多少錢的精裝修”、“綠化面積達到多少平方米”等，這些內容將對房屋價格以及購房人是否買房產生重大影響，即使這些內容沒有寫入合同，開發商也要兌現。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發生糾紛，可以作為證據。
法規鏈接
《中華人民共和國民法通則》
第五十八條 下列民事行為無效：
（一）無民事行為能力人實施的；
（二）限制民事行為能力人依法不能獨立實施的；
（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的；
（四）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；
（五）違反法律或者社會公共利益的；
（六）經濟合同違反國家指令性計劃的；
（七）以合法形式掩蓋非法目的的。
無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。
《中華人民共和國合同法》
第十四條 要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規定：
（一）內容具體確定；
（二）表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。
第十五條 要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請。
商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約。
第十七條 要約可以撤回。撤回要約的通知應當在要約到達受要約人之前或者與要約同時到達受要約人。
第十八條 要約可以撤銷。撤銷要約的通知應當在受要約人發出承諾通知之前到達受要約人。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
背景知識
房屋買賣中的幾類虛假宣傳
樓盤模型和圖片設計誘人
房產開發商往往將售樓模型和圖片設計得相當誘人，但購買者接收房屋后卻常發現實際上并不是那么一回事。因此，購房者在與開發商簽訂商品房預售合同時，應盡量將內容約定得詳細些，特別是要將會影響自己購買這套房屋的因素寫入合同。
售樓廣告中的價格令人心動
售樓廣告中常會有一個誘人的起價，實際上該價位的房子根本不存在，這不過是開發商為吸引購房者眼球而耍的一種促銷手段。因此，購房者在看到此類宣傳時，一定要詳細地了解除了廣告中所說的價款外，是否還會有其他額外應由購買者支付的費用，并在購房合同中寫明。
宣傳材料中夸大綠化面積
現在以“花園”、“花苑”等命名的小區越來越多，開發商的銷售廣告中常常稱本小區的綠化面積達××平方米，或者綠化面積占總面積的×%，但到實際交付時大多數達不到其宣傳的綠化標準。因此，如果購房者是看中綠化面積買房的，那么一定要將開發商有關這方面的宣傳內容寫入購房合同，且約定違約責任。
大肆宣傳購房回報率
一些開發商為了盡快將房屋銷售出去，會在廣告中宣傳購房回報率，其實這是無根據的。在如今市場經濟時代，包括房地產在內的任何商品的漲跌都是難以預測的。而入住率的計算標準更是五花八門，購房者即使是入住了恐怕都很難真正弄清楚。
房產代理商促銷夸大其詞
現在越來越多的開發商將房屋的銷售事務委托給房產代理商，房產代理商為了完成銷售任務、追求銷售額，往往在促銷廣告上夸大其詞，購房者一旦簽訂房屋買賣合同，其任務便已完成。購房者發現自己上當后，就存在到底應向誰追究責任的問題。通常情況下，與購房者簽訂房屋買賣合同的是開發商，那么從法律的角度分析，房產代理商作為代理人，其代理行為所產生的責任應由被代理人即開發商來承擔。
新聞鏈接
純商務樓變住宅
開發商退還定金
交納了1萬元的定金后，黃先生才發現自己定下的房子并不是開發商宣傳的“純商務大樓”，而是住宅樓。要求退還定金被拒，雙方鬧上法庭。2008年9月，四川省成都市青羊區人民法院對此作出判決，開發商的胡亂宣傳導致黃先生產生重大誤解，雙方由此簽訂的合同在法律上屬于可撤銷合同，開發商被判退還1萬元定金。
黃先生起訴稱，2007年6月27日，他和開發商簽訂了一份某樓盤《定購單》，約定黃先生購買該樓盤6樓3號商品房，并支付了定金1萬元。幾天后，黃先生按約定時間去開發商售樓處簽訂《成都市商品房買賣(預售)合同》時，才發現自己所購的房屋不是對方宣傳的“純商務大樓”、“高智能生態型寫字樓”、“純寫字樓”等，其規劃用途也不是其所宣稱的“商業”，而是“住宅”。
在審理中，開發商表示，他們和黃先生簽訂的《定購單》是雙方的真實意思表示，是合法有效的，《定購單》簽訂后，黃先生并沒有與開發商簽訂購房合同，是黃先生違約，因此不退還定金。宣傳資料雖未說明所開發房屋含有公寓，但從房屋的位置、價格及大產權看，購房者應清楚其所購房屋是公寓。
根據法院查明的情況，該樓盤房屋1至2層為商業用途、3至20層為公寓用途。開發商在宣傳畫冊上宣傳為“純商務大樓”、“標志性商務建筑”等等，該宣傳畫冊上無明確告知房屋含公寓用途。
開發商虛假宣傳
支付業主違約金
由于在房屋銷售廣告上進行虛假宣傳，60名業主一怒之下將開發商告上法庭。2006年9月，江蘇省徐州市鼓樓區人民法院對此作出判決，開發商不履行銷售廣告宣傳的交房標準及景觀環境的承諾構成違約，應一次性給付業主人均5000元違約金，總共約30余萬元。
2004年5月，被告開發公司經批準，在徐州市金山橋建設某小區住宅樓，并印發銷售廣告和宣傳材料，公布了該小區交房標準，承諾“保證廣告宣傳與實際一致，經有關部門認定屬虛假廣告的，退款退息或按已付房款的3％賠償”。資料上還宣傳小區內綠化率達到40％，建有約2．5萬平方米的坡地式綠化林蔭帶營造的植物園、五大主題景觀帶、近萬平方米的綠色健身休閑廣場等。
2006年4月，業主驗房后才發現：除了交房逾期200余天之外，房屋及周圍環境與開發公司的宣傳出入也很大。衛生間無給水管道，廚房無地漏，室內無可視對講系統和寬帶、有線電視接入，小區綠化率沒有達到40％，原來承諾的五大主題景觀帶及近萬平方米的綠色健身休閑廣場也被占用，建成了商品房。為此，業主將開發商告上法庭，要求給付違約金。
庭審中，開發公司辯稱，關于景觀設計和綠地的廣告宣傳資料只是要約邀請，不是合同內容，不應承擔法律責任。
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