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房地產開發 |
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| 房地產開發公司商品房預售帶來的法律風險 |
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出處：法律顧問網·涉外11chelsea.com
時間：2009/2/8 20:24:00 |
商品房預售是當前房地產開發公司最主要的銷房方式之一。但由于預售合同訂立時，買賣的房屋尚在建設之中，出賣人對其并不享有完全意義的所有權，因此國家對這種特殊形式的房地產買賣行為有特殊的要求和規定——即實行商品房預售許可制度。而房地產開發商違背了這一制度就會引發法律糾紛。
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規定：“ 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”。這一條款首先明確規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同是無效的；但同時又給予出賣人一個補救機會，即“在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”，這是《司法解釋》對“合同效力補正”的肯定，但這種補救行為不可能是無期限的，即只有在起訴以前補辦到商品房預售許可證明的，商品房預售合同才能被認定為有效，如果超過了這個時間，開發商即便補到預售許可證，預售合同還是無效的。根據《合同法》第58條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；……有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失”，根據上述規定，開發商在沒有預售許可證情況下對外訂立預銷售合同，所承擔的法律后果為：全部退還買受人已交納的房款本息，并且賠償買受人因此無效合同而遭受的損失。
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條規定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者故意提供虛假商品房預售許可證明”。這一條款與上述《司法解釋》第2條雖然都是針對開發商未取得預售證明對外訂立合同的情形，但本條款主要強調的是開發商的“欺詐”行為，即開發商采用“故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實”或“提供虛假商品房預售許可證明”的欺詐手段誘使買受人與其訂立商品房買賣合同，從而達到收取購房款的目的。對這種沒有預售許可證簽訂的預售合同，即伴有開發商惡意欺詐行為訂立的預售合同《司法解釋》規定了更為嚴厲的法律后果——“懲罰性賠償”，即買受人不僅可以要求開發商返還已付購房款及利息、賠償損失，還可以要求開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
綜上所述，開發商在未領取預售許可證明就對外訂立預售合同所引發的法律風險是顯而易見的，在此對開發商提兩點建議：
1、嚴格遵循法律規定，在取得預售許可證明后再對外訂立商品房買賣合同；
2、在取得預售許可證明之前，如已經辦妥立項、規劃、報建審批手續，但尚未領取預售許可證，可以與買受人訂立 “商品房認購書”、“商品房定購書”等具有預約合同性質的協議
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