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房地產開發 |
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| 房地產開發公司的商品房銷售廣告帶來的法律風險 |
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出處：法律顧問網·涉外11chelsea.com
時間：2009/2/8 20:31:00 |
目前，商品房買賣90%以上是以廣告形式向社會公開出售的，因商品房銷售廣告引發的糾紛大量存在，商品房虛假廣告成為消費者投訴的熱點問題，社會上要求整治商品房銷售虛假廣告的呼聲日益高漲，在此情況之下，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對此問題作出了解釋。該解釋第3條規定："商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任"。 以下簡要剖析一下該條款：
1、該條款運用了《合同法》有關"要約"以及"要約邀請"的概念。根據《合同法》第15條規定，商業廣告在一般情況下屬"要約邀請"，但如果商業廣告符合了要約要件即構成"要約"。因此該司法解釋也認為，一般情況下商品房的銷售廣告和宣傳資料為"要約邀請"，但是"出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約"，因此開發商只要作出符合上述條件的廣告宣傳，如果不兌現就有可能承擔違約責任。
2、本條所說"廣告"是指商業廣告，"商品房銷售廣告"是指廣義上的廣告，包括媒體廣告，如報刊雜志上的印刷廣告、廣播電視廣告和招貼廣告；售樓書及各種宣傳材料；施工現場的廣告牌；樣板房展示等。本條所說的商品房銷售廣告中的"說明和允諾"是指房地產開發商利用廣播、電視、報紙、期刊等新聞媒體的廣告欄目或自行印制售樓宣傳資料、設置戶外廣告、樣板房等形式，在宣傳和介紹商品房的同時，作出的對購買商品房特定事項的說明或者對商品房質量的聲明、陳述。本條所說的"相關設施"包括商品房的基礎設施和相關配套設施包括供暖、供電、供水、小區景觀、小區內道路、停車場等等；公共配套設施包括商品房規劃范圍內以及商品房規劃范圍外的配套，如商業、服務業以及醫療教育、公共交通等公共設施配套。
3、適用本條有兩個并列條件，其一是商業廣告的內容符合"出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定"（這里強調的是廣告針對開發范圍內所作，在開發范圍外所作的說明和允諾并不受此條款約束）；其二是"對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響"，但什么是"對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響"，實踐中很難掌握。就此點而言，對開發商還是很有壓力的。
4、該條款加大了對開發商廣告宣傳的治理力度，對比以前建設部《商品房銷售管理辦法》的相關規定可以看出，《商品房銷售管理辦法》第14、15條只是籠統規定了商品房廣告內容必須"真實、合法、科學、準確"；"商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項應當在商品房買賣合同中約定"，換言之就是，如果廣告內容不寫入合同，那么廣告就不成為合同一部分，開發商就無須對廣告內容承擔責任。而這次的司法解釋卻特別嚴格，即只要廣告內容構成要約，不管這些廣告內容是否在商品房購銷合同中表述，開發商都有可能因為不實承諾而承擔責任
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