第一節(jié) 建設項目投資估算
（一）建設項目總投資構成：
包括固定資產投資、建設期借款利息和流動資金三部分。
固定資產投資是指項目按擬建規(guī)模，規(guī)劃設計方案、建設內容進行建設所需的費用；建設期借款利息是指企業(yè)為建設項目進行建設投資借款和流動資金借款而發(fā)生的利息支出；流動資金是指為維持企業(yè)的正常生產經營活動所占用的全部周轉資金。
建設項目總投資形成的資產分為固定資產、無形資產、遞延資產和流動資產。
第二節(jié) 房地產項目投資與總成本費用估算
一、房地產開發(fā)項目投資與成本費用的相關概念
（一）房地產開發(fā)項目投資特點
三種經營模式：出售、出租和自主經營。
（二）房地產開發(fā)項目總投資
房地產開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設投資和經營資金兩部分。
1、開發(fā)建設投資是指開發(fā)期內完成房地產產品開發(fā)建設所需投入的各項成本費用。包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發(fā)間接費、管理費用、財務費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費等
2、經營資金是指房地產開發(fā)企業(yè)用于日常經營周轉的資金。
（三）開發(fā)產品成本
開發(fā)產品成本是指房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，從財務角度，這些成本可按用途分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設施開發(fā)成本等。
而在核算上又可劃分為：開發(fā)直接費（包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費）和開發(fā)間接費（包括管理費用、財務費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費等）。亦可開發(fā)成本和開發(fā)費用進行分類。
開發(fā)成本包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、其他費用、開發(fā)期稅費、不可預見費。
開發(fā)費用包括管理費用、財務費用、銷售費用。
例6-1：某開發(fā)商在廣州開發(fā)一個項目，總建筑面積157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商鋪5,300平方米，會所17,000平方米。住宅全部銷售，商鋪用于出租，會所自己經營。該項目總投資70,794萬元，其中開發(fā)建設投資70,644萬元，由開發(fā)產品成本65,644萬元和自營固定資產（會所）5,000萬元組成。會所投入運營時需投入經營資金150萬元，在項目結束時（預計38年后）一次收回。則開發(fā)項目總投資構成如圖6-1所示：
如果項目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就只有65,644萬元，不包括自營固定資產（會所）的5,000萬元和經營資金150萬元。
三、房地產開發(fā)項目總成本費用構成估算
1、土地費用估算
（1）土地使用權出讓金
土地出讓金的底價估算一般可參照政府同期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可以依據城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。土地有償出讓的方式包括拍賣、招標與協(xié)議。
（2）土地征用及拆遷安置補償費
新條例規(guī)定：拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行產權調換。貨幣補償?shù)慕痤~，應根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定；實行產權調換的，應計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。
（3）土地轉讓費
土地轉讓費是指土地受讓方向土地轉讓方支付土地使用權轉讓費。依法通過土地出讓或轉讓方式取得的土地使用權可以轉讓給其他合法使用者。
（4）土地租用費
土地租用費是指土地租用方向土地出租房支付的費用。在房地產開發(fā)投資中不多見，但在房地產置業(yè)投資中（如購入酒店以作出租經營之用時）經常采用。
（5）土地投資折價
非常常見的合作開發(fā)項目的模式。
2、前期工程費
前期工程費主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。
（1）項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需的費用一般可按項目總投資的一個百分比估算。一般情況下，規(guī)劃及設計費為建安工程費的3%左右，可行性研究費占項目總投資的0.1%—0.3%，水文、地質勘探所需的費用可根據所需工作量結合有關收費標準估算，一般為設計概算的0.5%左右。
（2）“三通一平”等土地開發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可根據實際工作量，參照有關計費標準估算。一般為設計概算的0.35%。
3、基礎設施建設費
基礎設施建設費又稱為紅線內外工程費，是指建筑物2米以外和小區(qū)規(guī)劃紅線以內的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等設施的建設費用以及各項設施與市政設施干線、干管和干道的接口費用。
基礎設施費通常采用單位指標估算法來計算。粗略估算時，則各項基礎設施工程均可按建筑平方米或用地平方米造價計算。
4、建筑安裝工程費
建筑安裝工程費是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費（結構、建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費用等。
5、公共配套設施建設費
公共配套設施費是指居住小區(qū)內為居民服務配套建設的各種非營業(yè)性的公共配套設施（又稱公建設施）的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。
6、開發(fā)間接費
開發(fā)間接費是指房地產開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷和其他費用等。
7、管理費用
管理費用是指房地產企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產項目的開發(fā)經營活動而發(fā)生的各種費用。主要包括：管理人員工資、工會經費、業(yè)務接待費、職工教育經費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、房產稅、土地使用稅（企業(yè)管理用房）、車船使用費、技術開發(fā)費、無形資產攤銷、開辦費攤銷等各種費用。
管理費用可按項目投資或前述1—5項直接費用為基數(shù)，取一個百分比計算。這個百分數(shù)一般為3%。8、財務費用
財務費用是指房地產開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要包括借款和債券的利息、金融機構手續(xù)費、保險費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)為項目籌資發(fā)生的其他財務費用。
長期借款利息、流動資金借款利息的計算詳見“借款還本付息估算”。利息外的財務費用可按利息10%估算。
9、銷售費用
銷售費用是指開發(fā)項目在銷售產品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括如下三項。
（1）廣告宣傳及市場推廣費
約為銷售收入的2%—3%（住宅銷售物業(yè)較高，寫字樓物業(yè)較低）
（2）銷售代理費
約為銷售收入的1.5%—2%
（3）其他銷售費用
約為銷售收入的0.5%—1%
以上各項合計，銷售費用約占到銷售收入的4%—6%。
10、其他費用
其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。這些費用按當?shù)赜嘘P部門規(guī)定的費率估算，一般約占投資額的2%—3%。
11、開發(fā)期間稅費
開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分稅費已成為開發(fā)建設項目投資構成中占較大比重的費用。各項稅費應當根據當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算。以廣州為例，這些稅費一般包括：
（1）配套設施建設費（小區(qū)建安造價的5.5%，單體11%）
（2）固定資產投資方向調節(jié)稅（按總投資額30%-5%計征，目前暫停征收）
（3）土地使用稅
（4）建筑工程質安監(jiān)督費
（5）供水增容費（已免征）
（6）供電增容費（已免征）
（7）物業(yè)管理基金（按售價2%計收，用于出租的物業(yè)，開發(fā)商交，用于出售的，買家交）
（8）其他
12、不可預見費
不可預見費包括備用金（不含工料價格上漲備用金）、不可預見的基礎或其他附加工程增加的費用、不可預見的自然災害增加的費用。它依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用之和為基數(shù)，按3%—5%計算。
如果是開發(fā)項目完成后出租或自營的項目，還應估算下列費用：
13、運營費用
運營費用是指房地產項目開發(fā)完成后，在項目經營期間發(fā)生的各種運營費用。主要包括管理費用、銷售費用等。
14、修理費用
修理費用是指以出租或自營方式獲得收益的房地產項目在經營期間發(fā)生的物料消耗和維修費用。
第三節(jié) 房地產項目的收入、稅金估算與資金籌措
一、經營收入測算
房地產開發(fā)項目應在項目策劃方案的基礎上，制訂出切實可行的房地產產品的出售、出租、自營等計劃（以下簡稱租售計劃），通過該收入計劃，正確地估算出開發(fā)項目可能的收入。租售計劃應與開發(fā)商的營銷策略相結合，同時還應遵守各級政府有關房地產租售方面的限制條件和規(guī)定。（一）制訂房地產開發(fā)項目租售計劃
房地產項目租售計劃一般包括：可供租售的房地產類型及數(shù)量、租售價格、收款方式等內容。
1、在確定可供租售的房地產類型及數(shù)量時，應首先確定開發(fā)項目可以提供的房地產類型及數(shù)量，再根據市場條件，確定開發(fā)項目在整個租售期內每期（年、半年或季度，以下同）擬租售的房地產類型及數(shù)量。
2、租售價格的確定應在市場調查與預測的基礎上，結合房地產開發(fā)項目的具體情況，通過市場交易信息的分析與比較來完成。特別應注意已建成的、正在建設的以及潛在的競爭性房地產項目對擬開發(fā)項目租售價格的影響。
3、確定收款方式時應考慮房地產交易的付款習慣和慣例。當分期付款時，應注意分期付款的期數(shù)與分期付款的比例。在制訂租售計劃時，應特別注意可租售面積比例的變化對租售收入的影響。
（二）房地產開發(fā)項目租售收入的估算
租售收入的估算是要計算出每期所能獲得的房地產收入，主要包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設施銷售收入和開發(fā)企業(yè)自營收入等。
1、房地產開發(fā)項目的出租、出售收入，一般為可租售的項目建筑面積的數(shù)量與單位租售價格的乘積。對于出租的情況，應注意空置期（項目竣工后暫未租出的時間）和空置率（未出租建筑面積占可出租總建筑面積的百分比）對各期租金收入的影響。同時還應考慮經營期未出租物業(yè)的轉售收入。
2、房地產開發(fā)項目的自營收入，是指房地產開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產產品為其進行商業(yè)和服務業(yè)等經營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。在進行自營收入的估算時，應充分考慮目前已有的商業(yè)和服務業(yè)設施對擬開發(fā)項目建成后所產生的影響，以及未來商業(yè)和服務業(yè)設施對擬開發(fā)項目建成后所生產的影響，以及未來商業(yè)和服務業(yè)市場可能發(fā)生的變化對擬開發(fā)項目的影響。
二、稅金估算
（一）經營稅金及附加
1、經營稅金及附加的概念
經營稅金及附加是指房地產銷售、出租與自營過程中發(fā)生的稅費，主要包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加（即為通常所說的“兩稅一費”）。
2、具體估算
（1）營業(yè)稅
對房地產投資而言，營業(yè)稅是從納稅房地產銷售或出租收入中征收的一種稅。
營業(yè)稅稅額=應納稅銷售（出租）收入×稅率，目前我國的營業(yè)稅稅率是5%。
（2）城市維護建設稅
城市維護建設稅，按增值稅、消費稅、營業(yè)稅的實繳稅額為計稅依據，專門用于城市建設、維護而征收的一種稅。對房地產開發(fā)企業(yè)而言，城市維護建設稅的計稅依據是其實際繳納的營業(yè)稅。
城市維護建設稅的稅率因納稅人所在的地區(qū)而有所差異：納稅人所在地為市區(qū)的，稅率為7%，納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為1%。
（3）教育費附加
教育費附加是國家為發(fā)展教育事業(yè)、籌集教育經費而征收的一種附加費，其計費依據與城市維護建設稅相同。對房地產開發(fā)企業(yè)而言，教育費附加的計費依據是其實際繳納的營業(yè)稅。教育費附加的稅率一般為3%。
（二）土地使用稅
土地使用稅是房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經營過程中占有國有土地應繳納的一種稅。計稅依據是納稅人實際占有的土地面積。采用分類分級別的幅度定額稅率，每平方米的年幅度稅額按城市大小分四個不同檔次，其中如廣州這樣的大城市為0.5元至10元（具體參見表）。
年應納土地使用稅=應稅土地面積（平方米）×稅率
（三）房產稅
房產稅是投資者擁有房地產時應繳納的一種財產稅。對于出租的房產，以房產租金收入為計稅依據。對于非出租的房產，以房產原值一次扣除10%—30%后的余額為計稅依據計算繳納。具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
房產稅采用比例稅率，按房產余值計征，稅率為1.2%；按房產租金收入計征的，稅率為12%。
（四）企業(yè)所得稅
企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產經營活動所得和其他所得征收的一種稅。就房地產開發(fā)活動而言，企業(yè)所得稅的納稅人即為房地產開發(fā)企業(yè)，所得稅計算公式是：
所得稅稅額=應稅所得額×稅率
應稅所得額=利潤總額-允許扣除項目的金額
對開發(fā)企業(yè)而言，其利潤總額主要是開發(fā)建設及經營期間的組收收入，其允許扣除項目為總開發(fā)成本和經營成本。房地產開發(fā)企業(yè)所得稅稅率一般為25%。
（五）土地增值稅
1、土地增值稅的概念
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收益的單位和個人，就其轉讓房地產所得的增值額為征稅對象征收的一種稅。
2、轉讓房地產取得的收入
納稅人轉讓房地產取得的收入，應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益�？梢允秦泿攀杖搿嵨锸杖牒推渌杖�。但一般指貨幣收入。
3、土地增值稅的扣除項目
計算土地增值稅應納稅額，并不是直接對轉讓房地產所得的收入征稅，而是對收入額減除國家規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額計算征稅。這個余額就是納稅人在轉讓房地產中獲取的增值額
扣除項目包括：
（1）取得土地使用權所支付的地價款和相應的手續(xù)費。
（2）房地產開發(fā)成本，包括土地征用拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發(fā)間接費等。
（3）房地產開發(fā)費用，包括管理費用、財務費用、銷售費用。
但三項費用在計算土地增值稅時，并不按納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的費用進行扣除。具體扣除時，要看財務費用中的利息支出是否能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構的證明。
如果是，則財務費用中的利息支出允許據實扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額，而其他房地產開發(fā)費用則按照第1、2項計算金額之和的5%以內計算扣除。
如果否，則凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，則整個房地產開發(fā)費用按上面第1、2項計算金額之和的10%以內計算扣除。
（4）舊房或建筑物的評估價格
轉讓舊有房地產時，應按舊房或建筑物的評估價格計算扣除項目金額。
（5）與轉讓房地產有關的稅金，包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護建設稅、教育費附加、印花稅等。
（6）財政部規(guī)定的其他扣除項目。對從事房地產開發(fā)的納稅人可按第1、2項之和的20%扣除。
4、土地增值稅的稅率
土地增值稅實行四級超率（額）累進稅率，從30%-60%。
（1）增值額未超過扣除項目金額50%（包括本比例數(shù)，下同）的部分，稅率為30%；
（2）增值額超過扣除項目金額50%，但未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；
（3）增值額超過扣除項目金額100%，但未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；
（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
5、土地增值稅的免稅規(guī)定
有以下情形之一者，免征土地增值稅：
（1）納稅人建筑普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的。
（2）因國家建設需要征收的房地產。
綜上所述，土地增值稅的計算步驟
例6-2：某房地產開發(fā)公司出售房地產得到收入40,000萬元，其扣除項目金額為10,000萬元，試計算其應納土地增值稅的稅額。
解：
（1）計算增值額為：
40,000-10,000=30,000萬元
（2）計算增值稅與扣除金額之比：
30,000÷10,000=300%
增值稅超過扣除項目金額200%，分別適用30%、40%、50%和60%四檔稅率。
（3）計算各檔土地增值稅稅額：
a、增值額未超過扣除金額50%的部分，適用30%的稅率，稅額為：
1,000×50%×30%=150萬元
b、增值額超過扣除金額50%但未超過100%的部分，適用40%的稅率，稅額為：
1,000×（100%-50%）×40%=200萬元
c、增值額超過扣除金額100%但未超過200%的部分，適用50%的稅率，稅額為：
1,000×（200%-100%）×50%=500萬元
d、增值額超過扣除金額200%的部分，適用60%的稅率，稅額為：
[3,000-（1,000×200%）]×60%=600萬元
（4）土地增值稅總額：
150+200+500+600=1,450萬元
例6-3：某房地產開發(fā)公司建設普通標準住宅出售得到收入40,000萬元，其扣除項目金額為35,000萬元，試計算其應納土地增值稅的稅額。
解：
（1）計算增值額為：
40,000-35,000=5,000萬元
（2）計算增值稅與扣除金額之比：
5,000÷35,000=14.28%
（3）判斷土地增值稅適用稅率：
增值稅未超過扣除項目金額20%，故該項目免征土地增值稅。
第四節(jié) 借款還本付息的估算
借款還本付息的估算主要是測算借款還款期的利息和償還借款的時間，從而觀察項目的償還能力和收益，為財務分析和項目決策提供依據。
一、還本付息的資金來源
根據國家現(xiàn)行財稅制度的規(guī)定，歸還建設投資借款的資金來源主要是項目建成后可用于借款償還的利潤、折舊費、攤銷費用等；對預售或預租的項目，還款資金還可以是預售或預租收入。
1、利潤
用于歸還借款的利潤，一般應是可供分配的利潤中彌補以前年度虧損、提取了盈余公積金、公益金以及向投資者分配利潤后的未分配利潤。
2、折舊費
如果項目建設完畢后形成了一部分固定資產（如例6-1中的產生的價值5000萬元的會所），在使用初期還無需更新，那么作為固定資產重置準備金性質的折舊基金，在被提取后暫時處于閑置狀態(tài)。為了有效利用一切可能的資金來源以縮短還貸期限，可以利用部分新增折舊基金作為償還貸款的來源之一，但以后應由未分配利潤扣除歸還貸款的余額墊回，以保證折舊基金從總體上不被挪用，在還清貸款后恢復其原有的經濟屬性。
3、攤銷費
4、其他還款資金
5、預售或預租收入
二、還款方式和順序
（一）國外借款的還款方式
按照國際慣例，債權人一般對貸款本息的償還期限都有明確的規(guī)定。如按規(guī)定等額還本付息、等額本金償還、BalloonPayment等方式。
（二）國內借款的還款方式和順序
一般按照先貸先還、后貸后還，息高先還、息低后還的順序，或按雙方的貸款協(xié)議歸還國內借款。
三、利息的計算
（一）借款時的利息計算
按照國家有關規(guī)定，在進行建設項目經濟評價時，對當年發(fā)生借款的，假定借款在當年年中發(fā)生，按半年計息，其后按全年計息。每年應計利息為：
每年應計利息=（年初借款本息累計+本年借款÷2）×利率
例6-4某房地產開發(fā)項目，建設期為3年。在建設期第1年借款300萬元，第2年借款600萬元，第3年400萬元，年利率為12%，試計算建設期貸款利息。
解：
建設期各年利息計算如下：
第1年應計利息=（0+300÷2）×12%=18萬元
第2年應計利息=（318+600÷2）×12%=74.16萬元
第3年應計利息=（318+600+74.16+400÷2）×12%=143.06萬元
故建設期貸款利息總和為：18+74.16+143.06=235.22萬元
（二）還款時的利息計算
1、等額償還額本金和利息總額時
2、等額還本，利息照付
四、借款還本付息表
房地產投資項目的借款還本付息表提供了項目的債務狀況財務信息，描述了項目開發(fā)經營過程中債務本息的分布狀況，為項目經營決策和財務決策、償債能力分析提供了重要依據。但應注意，借款還本付息表只反映固定資產資金的借款本息，而沒有反應流動資金借款本息。流動資金借款還本付息一般是每年利息照付、期末一次還本。換句話說，流動資金的利息列入了財務費用，而由于其本金在項目計算期末用回收的流動資金一次償還，所以在此沒有考慮流動資金借款償還問題。
針對項目還本付息表，可進行如下分析：
1、分析項目債務清償能力
2、協(xié)助安排短期貸款
3、研究資金籌措方案的合理性
例6-5某房地產開發(fā)項目，建設期為3年。第1年借款1000萬元，第2年借款2000萬元，第3年3000萬元。項目建設完畢后開始銷售，預計每年的銷售收入足以還本付息。貸款方的條件是年利率為8%，建設期結束后5年內等額還本付息。試編制該項目的借款還本付息估算表。
解：（1）建設期各年應計利息：
第1年應計利息=（0+1000÷2）×8%=40萬元
第2年應計利息=（1040+2000÷2）×8%=163萬元
第3年應計利息=（1040+2000+163?+3000÷2）×8%=376萬元
第3年末借款累計：本金+利息=6000+40+163+376=6579萬元
（2）每期還本付息：
A=P（A/P,i,n）=1648萬元
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