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房地產開發企業資質證書的作用

　　為了加強房地產開發企業資質的管理，規范房地產開發企業的經營行為，建設部最近頒布了新的《房地產開發企業資質管理規定》，并將在今年8月底之前完成清理換證工作。與1993年的《規定》相比，新規定的最大變化就是，明文規定了未取得房地產開發資質等級證書的企業，不得從事房地產開發經營業務。本文從工商企業法人登記、企業開發經營和法院民事的審判角度，簡述資質證書的法律作用。
　　一、資質證書在企業法人登記中的作用
　　為了清理規范房地產市場，建設部和國家工商行政管理局早在1992年7月28日就發出《關于房地產開發企業管理的通知》，要求已有的房地產開發專營企業由建設行政主管部門進行資質審查，確定資質等級。新設立的房地產開發專營公司，持資質等級證書及有關批準文件向工商行政管理機關申請辦理登記注冊。項目公司也需持建設主管部門的資質證書向工商行政管理機關申請辦理有關登記手續。1993年11月15日，建設部、國家工商行政管理局、國家稅務總局、國家土地管理局聯合發出《關于房地產開發經營機構全面檢查中有關問題處理意見的通知》，要求所有從事房地產開發經營的機構必須是企業法人，凡未經核準登記注冊的房地產開發經營的機構，必須停止房地產開發經營活動。同時也要求房地產開發經營企業必須經建設行政主管部門資質審查后辦理企業登記注冊手續（注：由于海南省情況特殊可以先登記注冊后資質審查）。1995年1月23日，建設部發布《城市房地產開發管理暫行辦法》規定，設立房地產開發企業，除法律另有規定者外，均應當依據《公司法》登記為有限責任公司或股份有限公司。原有房地產開發企業應當按照國務院的有關規定逐步改組為規范化的公司。從以上情況可以看出，通過對房地產市場逐步的清理規范，建設主管部門已明確把資質證書作為房地產開發企業的市場準入證。即房地產開發企業除依法設立，具有企業法人資格外，還必須取得房地產開發資質等級證書。同時，房地產開發企業每年在例行工商年檢時，也要參加建設主管部門的資質年檢。企業未取得資質證書從事房地產開發經營的，房地產開發主管部門有權提請工商行政管理部門吊銷營業執照。
　　二、資質證書在企業開發經營中的作用
　　新規定按企業條件分四個資質等級，一級資質為最高等級。對新設立的房地產開發企業核發《暫定資質證書》�！稌憾ㄙY質證書》有效期滿，企業可以向房地產開發行政主管部門申請核定相應資質等級。各資質等級企業應當在規定的業務范圍內從事房地產開發經營業務，不得越級承擔業務。如果企業超越資質等級從事房地產開發經營，原資質審批部門有權罰款、吊銷資質證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業執照。
　　三、資質證書在民事審判中的作用
　　從事房地產開發的企業，應當是具備企業法人條件，經工商行政管理部門登記并發給營業執照，經建設主管部門備案并核發資質證書，才具有完整的房地產開發經營資格。不具備房地產開發經營資格的企業與他人簽訂的以房地產開發經營為內容的合同，應當認定其主體資格不合格而無法律效力。
　　雖然具備房地產開發經營資格，但企業超越資質等級從事房地產開發經營的，應當認定其超越經營范圍而無法律效力。