《北京市物業管理辦法》頒布實施后，北京各小區物業公司基本都如期“曬”了賬單，但很多物業公示的賬單列項與實際不相符，還有故意隱瞞公共收益等，種種虛假做賬方式，或早已是物業行業經營的潛規則。

　　看不懂的物業收支清單

　　業主每年交的物業費都用哪兒了？為了解決這一疑問，根據市住建委此前要求，北京市的物業公司自今年起，開始向業主公示物業收支情況，盡管這一政策的初衷是為了化解因物業費花得不明不白導致業主與物業公司扯皮，但在實際執行的過程中卻遭遇了物業公司的種種變相抵制。

　　家住天通苑北二區的李先生告訴記者，根據其所在小區物業公司北京方佳物業公司（以下簡稱“方佳物業”）提供給業主去年物業收支清單，2010年，方佳物業共計盈利103萬元，其中物業服務收入6439萬元，支出6476萬元，共虧損23萬元；物業經營收入3527萬元，成本支出3387萬元，盈利140萬元。

　　“雖然經營賺了錢，可這錢一來沒有為業主抵消物業費，二來更重要的是，哪賺的錢我們并不知道�！崩钕壬�告訴記者，雖然“物業經營收支情況”一欄中顯示最終收入了3527萬元，但其項下的子項目包括物業共用部分車位收入、外墻及電梯廣告收入、其他收入，均顯示收入為“0”。

　　“既然這些子項目收入都為零，那么這3527萬元的收入從哪里來的，為什么不公示呢？”在李先生看來，物業公示清單就是為了讓業主明明白白，但是現在依然看不懂，更重要的是，在小區內部，隨處可見各種經營性質的廣告欄，塔樓部分電梯內，也出現了廣告，共用部分的收費車位也被租用得滿滿當當，這部分收益到哪去了，3527萬元的經營收入又是從哪來的，包括李先生在內的天通苑北二區的業主們并不清楚。

　　對此，方佳物業在天通苑二區的服務人員則表示車位收益并不應該屬于經營收入。

　　然而記者在西直門附近某小區物業公示出的物業收支清單看到，雖然小區內只有不到200戶的業主，并不能很好地吸引廣告投放，但物業共用部分也產生了收入，包括車位收入、外墻及電梯廣告收入共計為3.44萬元，根據物業公司提供的賬目，這部分收益被抵消到了業主的物業費中�！疤焱ㄔ愤@么大的社區，公共資源這么多，物業共用部分收入為‘0’，有點說不過去�！必撠熢撔�區的物業人員分析表示。

　　值得一提的是，方佳物業還同時向業主公示了今年物業收支預算，預計今年“物業服務收支情況”虧損額將達到23萬元；“物業經營收支情況”盈利155萬元，但其中共用部分的收支預算仍然為“0”。

　　收支賬單公示后，在天通苑社區網站上引起熱議，網友普遍認為，方佳物業收支情況公示清單過于簡單，部分地方仍然“看不懂”，公示賬單的本質是讓業主了解具體情況，而非走過場。業主監督仍無從下手。

　　“甭說停車費和廣告的錢都哪去了，就說我們每年交的物業費，據說6000多萬，可這錢都花哪去了？”業主張女士告訴記者，雖然天通苑很多小區是經濟適用房，物業費稍微低廉一些，目前約為0.56元/平方米，但由于公用面積較大，物業公司有很多可出租的房源，收入來源較多。

　　公用面積收益不算小區盈利

　　“基本上沒有多少物業公司說自己賺大錢的，收支持平算是不錯了，大部分都哭窮，但其實大部分物業公司并不賠錢�！币晃欢嗄陱氖挛飿I管理工作的業內人士趙先生告訴記者，如果經營得不錯，管理的小區面積大，一年有1000萬元盈利不成問題，小一點的公司每年也能盈利10萬元左右，物業曬出的賬單并不能反映公司的真實收支狀況。

　　業主·物業工作室負責人邵里庭也坦言，在北京經營物業公司幾乎不會賠錢，如果年利潤少于1000萬元，物業就會拍拍屁股走人，給后面的物業留下一個爛攤子，這樣的事在個別小區曾經出現過。真實情況是，每年公司的毛利率在30%左右，以上述天通苑小區公布的收入來看，也就是物業服務收入6439萬元，加上物業經營收入3527萬元，總共9966萬元收入，利潤應該在2989.8萬元。

　　“物業經營收入應該指其以公司形式經營的一些項目，在小區內或不在小區，這些收入大多數物業不愿詳細公布，而電梯廣告和車位收入則是物業總收入的一大部分，這部分在天通苑小區沒有完全顯示出來，是不正確的�！鄙劾锿フf。

　　“公示費用＞實際支出”已成行規

　　除了未將公用面積收益算入小區盈利范圍外，通過“做賬”的方式，使得公示費用遠遠大于實際支出也成為當下物業行業的一個行規。

　　“現在不少物業管理公司的墻面清理保潔、大的維修等項目，都委托給專業公司去做，這樣遠比自己聘請工人更省人力、物力，而新建小區的不少維修項目，如門窗、電梯以及精裝修樓盤的地板、潔具等，都有售后服務保障，并不需要物業花錢，但物業公司卻告訴業主，這部分是需要花錢的，自然有了成本去處。”一位不愿透露姓名的小區物業工作人員告訴記者，物業真正需要支付的費用，也就是保安工資、日常衛生打掃等開銷，以電梯維護費為例，很多剛剛入駐的小區由于電梯是新安裝的，電梯廠家會有兩年的時間免費負責維修和保養，所以根本不存在電梯維護費，即使兩年以后，維護費也是有折扣的，因此把這部分全部算在物業費中，肯定是不合理的。 此外，如果物業將小區治安外包給保安公司，就不需要物業為保安繳納保險，但工作人員保險費仍然會出現在被公示的賬單中。

　　上述工作人員告訴記者，物業公司做賬時將支出做大，然后將這個賬面公布給業主，這早已是物業經營的潛規則。以北京某小區為例，物業公布治安維護費用時提出，小區有29名保安，每人月工資1800元，相當于一年的保安費用為626400元，而真實情況是，這個小區只有18名保安，每人每月的收入只有1260元，一年只需要272160元。此外，物業公示的數字是，以每月1600元工資雇用25名保潔員，實際這個小區的保潔員總共18人，每人月工資是1160元。因此，業主所交的物業費，肯定與得到的服務不符。而居住在這個小區的業主根本不可能每天去數小區里究竟總共有多少位保安和保潔員，因此物業公司的賬目這方面做貓膩是最容易的。即使公布了物業的收支情況，也不能真實反映物業費的真實去向。在電梯維護方面，這位物業工作人員贊成趙先生的觀點，他說，同樣是上述小區，公示出的每部電梯每年維護費和電費是6萬元，但這個數字是按照電梯每天運行24小時計算出來的，但事實上，即使是最繁忙的電梯，每天最多也只運行12個小時，耗電量也沒有公示的那么多。但是這些情況，業主僅從物業公司公示的賬面上，根本很難發覺。

　　人們依然能記得，在“戰火”至今依然在燃燒的建外SOHO小區“物業門”中，兩年前，當業主將老物業公司——賽特物業炒掉后，請來新的賓至物業時，出現了身穿代表兩家不同物業公司外套的保潔人員在小區打掃衛生，讓人們不解的是，即使物業費分文不交給賽特物業，但這個老物業還是“賴”在小區里長達一年多之久。“這說明物業服務是塊大蛋糕，根本就賠不了錢�！壁w先生告訴記者，由于缺乏合理的監管和審計，物業公司做賬時貓膩很多，只要把賬面做成虧損就可以了，真實情況是，大部分物業的實際支出遠比公示出來的支出數字低得多。

　　應為物業服務內容 卻向業主二次收費

　　事實上，不公示的不單單只有收益，張女士和許多業主也都反映，小區的物業雖然公示了支出情況，卻并不公示相關聯可提供的服務都有哪些，從而在服務過程中進行二次收費的情況也屢見不鮮。張女士便告訴記者，有一天自己家里的馬桶堵了，只有老人和剛剛兩歲的孩子，只好求助物業公司幫忙疏通。物業公司上門查看情況后表示，這個不歸物業管，如果疏通需要繳費，而收費標準卻遠遠高于外面專業的疏通公司，但在業主手冊中卻明白顯示，疏通下水道應為物業服務范圍。正是由于這樣的原因，小區內很多業主從今年開始拒交物業費，理由是：物業費公示看不懂，既然不知道自己錢花哪去了，自然不應該交。

　　新天地小區是朝陽區內一個中高檔小區，業主季先生（化名）回憶說，在2008年自己剛剛入住該小區的時候，物業公司的每一名員工都把業主當做家人一樣對待：老人獨自出門攙扶到小區門口，主動跟每位進出大門的業主打招呼，下水管堵了、暖氣跑水，物業的工人一定是隨叫隨到。不過，這樣的日子只持續了不到一年，隨著業主的大批入住，物業工作人員的態度開始走下坡路。

　　“小區有3000多戶業主，每年向物業公司交納高額的物業費，可換來的卻是完全沒有服務意識的消極怠工�！奔鞠壬�告訴記者，新天地小區的治安并不好，發放小廣告的人員、黑摩的、出租車隨意進出，可業主如果開車進到小區地面，卻會遭到保安的粗暴阻止。小區數次出現保安毆打業主的事件，而且物業從不公示電梯廣告等公共收益。業主與物業公司的矛盾顯然愈演愈烈，并且在業主論壇上得到升級。

專家建議

　　包干制改酬金制 服務量化收費

　　業主·物業工作室負責人邵里庭提出三點意見解決小區物業費公示方面存在的問題。首先，在現行的物業服務包干制的基礎上逐步進行改革，改成酬金制，也就是業主與物業公司一起先將每個項目進行獨立核算，用物業支出的費用和成本確定物業費，按照核算出來的數字向業主收取物業費，讓物業公司成為代管物業費的一方，并從中賺取酬金�！澳壳�，北京至少有10個小區在進行酬金制的試點，在這些小區當中，沒有一個出現物業公司和業主對物業費提出質疑的情況發生�！鄙劾锿フf。

　　其次，業主應聘請第三方對物業的收支情況進行審計，徹底將物業假賬、模糊賬杜絕掉，讓業主所交的物業費有明明白白的去處，真實反映出物業費的支出情況。

　　最后，也是最關鍵的一點，就是迅速成立業主委員會，選出業主的代表，使小區業主團結起來，如果希望炒掉不合格的物業公司，業主拒交物業費是最不合理也不合法的方式，業委會才是惟一可以代表物業做這項工作的合法組織。商報記者 李子君/文