最近關于農村宅基地使用權糾紛的案件很多，主要原因是房屋拆遷，涉及巨額的拆遷補償款，宅基地的原使用人與現使用人都各自主張權利，互不相讓，以至最終通過法律途徑來解決。在中國農村，由于村民們缺乏法律意識，在他們看來，自己的東西都可以用來買賣，而沒有考慮到法律的限制。本文就結合2004年北京市高院關于農村私有房屋買賣糾紛合同效力的會談紀要來淺談農村宅基地使用權轉讓合同的效力問題。首先來介紹一下相關概念：
1.宅基地指與房屋不可分割的組成部分，是指專門用于建造房屋（住宅）為目的的那部分土地。
2.農村宅基地使用權，是指農村居民在法律允許范圍內對宅基地的占有、使用、收益的權利。
根據《物權法》的規定，所有權人對自己所有的不動產或者動產，依照法律規定享有占有、使用、收益和處分的權利，但是關于宅基地使用權的行使，卻與一般的物權行使有很大的不同，主要體現在宅基地使用人在對宅基地行使收益和處分時，受到很大的限制。《物權法》第153條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”而《土地管理法》第62條第3款規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”這僅是對農民宅基地分配申請資格上的限制，并非對宅基地使用權轉讓的禁止。目前關于宅基地轉讓問題的法律規定有《民法通則》第80條第3款“土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉讓”及國家土地管理局《確定土地所有權與使用權的若干規定》第169條“宅基地使用權不得單獨轉讓。建造在該宅基地上的住房所有權轉讓的，宅基地使用權同時轉讓”。因此，在農村宅基地上所建商品房買賣合同違反了法律的強制性規定。根據《合同法》第52條的規定，違反法律的強制性規定的合同無效，由此就可以得出此類合同無效的結論。
此類合同購買主體必須是本村村民，除此以外合同無效。1999年5月6日發布的《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。2004年，北京市高院專門下發了一個文件，即農村宅基地向城鎮居民轉讓的合同一律認定無效。《中華人民共和國土地管理法》規定農村宅基地屬農民集體經濟組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權；農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農民宅基地使用權由于是村民基于其身份而無償取得的與集體經濟組織成員的資格是聯系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準。如果非本村村民獲得該房屋，應主體資格的變動，就會改變宅基地使用權的性質，因而不具有可交易性。從上述規定來看，法律雖未禁止農村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對售房主體卻有限制。
農村房屋買賣的出售方一般為農村集體經濟組織的村民，而購買方則存在兩種情況：一是集體經濟組織內部成員，二是集體經濟組織以外的成員。
1、集體經濟組織內部成員又分三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國家規定的宅基地標準；二是已有宅基地，但尚未達到國家規定的標準；三是已在集體經濟組織落戶，但尚沒有分到宅基地。根據一戶村民只能擁有一處宅基地的規定，對已有宅基地且符合國家規定標準的村民，再申請宅基地是不可能得到批準的。對上列第二種情況，村民如再申請第二處宅基地時超過國家規定標準的，也不應得到批準。至于第三種情況，則可依法申請建房用地。
2、如果是集體經濟組織以外的成員，會出現兩種情況：
（1）城鎮居民。城鎮居民不是農村房屋買賣合法的購買方，上面已作敘述。
（2）本集體經濟組織以外的農民。根據國家土地管理法的相關規定，只有本集體經濟組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經濟組織以外的農民也不是農村房屋買賣合法的購買方。
所謂標的，是指合同所規定的債權人的權利或債務人的義務在客觀上有成為現實的可能。如果標的無法實現，則不發生法律上的效力。當事人簽訂的宅基地上買賣合同，其標的是買受人交付價金、出賣人移轉房屋所有權。但現實生活中，房產管理部門要么只辦理城市國有土地上所建房屋的權屬證書，要么依據有關法律規章不予辦理，導致農村房屋無法辦理過戶。
鑒于農村的宅基地所有權屬于農村集體經濟組織所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。建造在宅基地上的住房所有權的轉讓有可能轉變宅基地集體經濟組織成員共同所有的性質，可能影響農村集體經濟組織對宅基地所有權的保有與行使。《土地管理法》規定，取得宅基地使用權應先經過集體經濟組織批準，擅自轉讓農村住房和宅基地，未征得本集體經濟組織同意的，應認定無效。
因此，轉讓農村住房或者宅基地使用權的，應當認定為無效。但訴訟中，在確認農村宅基地使用權轉讓合同無效時，應當考慮到
1、出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；
2、判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間；
3、對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值給予適當的補償。
