宅基地房屋買賣后拆遷補償款分割糾紛
梁某系北京市昌平區回龍觀朱辛莊村村民，呂某于2001年遷入朱辛莊村，現為該村居民。1995年梁某的婆婆龔某與呂某簽訂房屋買賣協議，龔某將自己位于朱辛莊村的209號院內的西瓦房四間及樹木、院內附屬物一并出售給呂某，售價為42000元。2007年瑞坤公司對朱辛莊村進行土地一級開發，該公司與呂某簽訂北京市集體土地房屋拆遷貨幣補償協議，瑞坤公司將宅基地區位補償款95萬元、房屋及附屬物重置成新補償款26萬元、各項補助及獎勵費46000元全部支付給了呂某。呂某在買房后未辦理宅基地使用權變更手續，該宅基地的使用人仍為龔某，朱辛莊村村委會亦對此予以書面認可，呂某購買的房屋已被拆除。梁某的丈夫于2005年11月死亡，龔某于2005年1月死亡。
2008年梁某以呂某和瑞坤公司為被告向法院提起訴訟，以不當得利為由請求返還宅基地區位補償款95萬元。
法院認為農村的宅基地屬于集體所有，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系有關。拆遷中所涉及的宅基地區位補償款正是對宅基地使用權的補償。呂某雖然與龔某簽訂了房屋買賣協議，但是呂某并非朱辛莊村村民，其屬于城鎮居民，根據我國土地法有關規定，農民的住宅不得向城鎮居民出售，也不得批準占用集體土地建住宅。呂某在購買房屋后也未辦理宅基地使用權變更登記手續，其取得宅基地區位補償款沒有法律依據，該宅基地區位補償款屬于朱辛莊村村民集體所有，村委會有權處分該區位補償款。現村委會以書面形式確定區位補償款屬于龔某的法定繼承人所有并無不當，法院予以認可。
梁某有權繼承其丈夫應當繼承的龔某的遺產份額，梁某要求返還區位補償款于法有據，應予支持。考慮龔某與呂某在簽訂協議時雙方均存在過錯，拆遷給呂某造成一定損失及土地升值等客觀情況，對返還區位補償款的數額由法院酌情確定。
法院判決呂某返還梁某宅基地區位補償款38萬元。
房產律師提示：本案中梁某曾向法院提起訴訟要求確認龔某與呂某簽訂的房屋買賣協議無效，法院以梁某與合同沒有利害關系為由予以駁回。在民事訴訟中準確區分法律關系，合理確定訴訟請求是相當重要的，必須予以充分重視，否則必然會對案件帶來不利影響。再次提醒當事人必須重視律師在訴訟中的重要性和必要性。
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