本報成都7月28日電 賣房人為患精神病的限制民事行為能力人，其在患病期間獨(dú)自賣房的行為是否有效？昨天，四川省成都市錦江區(qū)人民法院對此案作出一審判決，確認(rèn)房屋轉(zhuǎn)讓合約無效，原告退還被告給付的1.5萬元。
2008年5月，原告王某出現(xiàn)精神異常，并于2009年5月和11月兩次入院治療。經(jīng)鑒定，王某患精神分裂癥。根據(jù)王某母親的訴請，今年1月，法院判決認(rèn)定原告為限制民事行為能力人，原告父親為其監(jiān)護(hù)人。
2009年7月，王某在患病期間獨(dú)自到某中介公司將自己所有的房屋出售給被告于某，并于當(dāng)天簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，收取于某房屋定金1.5萬元。王某的父親在3天后得知原告出售房屋事宜，立即告知某中介公司王某患有精神病，要求解除簽訂的合同，并請求中介公司轉(zhuǎn)告于某。但于某一直拒絕與王某的父親見面。無奈之下，王某將于某告上法庭。
法院審理后認(rèn)為，原、被告和第三人某中介公司在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同時未征得原告法定代理人的同意、簽訂該合約之后也未取得原告法定代理人的追認(rèn)，該合約應(yīng)屬無效。原告要求確認(rèn)上述房屋轉(zhuǎn)讓合同無效的訴訟請求，符合法律規(guī)定，法院予以支持。
（賀曉瓊）
■庭審焦點(diǎn)■
原告簽約時是否具有民事行為能力
庭審中，原告與被告及第三人爭議的焦點(diǎn)是，原告在2009年7月是否具有締約能力，人民法院于2010年1月作出的民事判決書是否有溯及力。
被告于某認(rèn)為，人民法院于2010年1月作出的民事判決書沒有溯及力，不能認(rèn)定原告在簽訂合同時就屬于限制民事行為能力人。
第三人中介公司稱，2008年8月第三人應(yīng)原告父親的要求將原告所有的上述房屋在第三人處掛牌出售。2009年7月原告至第三人處簽約，經(jīng)原、被告協(xié)商，確定房屋成交價格。人民法院關(guān)于宣告原告是限制民事行為能力人的判決雖真實(shí)合法，但認(rèn)定一個公民是否有民事行為能力有時間界限，該判決不具有溯及力。從原告締約合同以及補(bǔ)交相關(guān)稅費(fèi)的情況分析，原告正常也非常清醒，第三人有理由相信原告是一個正常人。
法院認(rèn)為，關(guān)于原告在2009年7月是否具有締約能力問題，人民法院于2010年1月作出的原告為限制民事行為能力人的判決書，是依據(jù)司法鑒定中心對原告所作的司法鑒定結(jié)論。而該司法鑒定中心進(jìn)行司法鑒定所依據(jù)的鑒定材料則是根據(jù)原告兩次入住精神病醫(yī)院的入院病歷。通過該鑒定結(jié)論中關(guān)于鑒定分析和鑒定意見的記載，可以認(rèn)定，從2009年5月開始原告即有精神病病癥。上述判決書、鑒定結(jié)論結(jié)合原告法定代理人出具的證據(jù)，能夠形成證據(jù)鎖鏈，證明原告雖已經(jīng)成年但精神不健全，2009年7月原告簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同時不能完全辨認(rèn)自己的行為后果。綜上，原告不能完全辨認(rèn)自己的行為后果，其在患精神病期間作出處分重大資產(chǎn)的決定，明顯與其精神健康狀況不相適應(yīng)。2008年8月原告父親至第三人處委托第三人掛牌出售原告房屋的行為屬于要約邀請，不能視為原告之后出讓房屋的行為取得原告法定代理人的同意。
