二手房買賣要防止賣方惡意解除合同陷阱
近幾年，在北京、上海、深圳、廣州幾大城市的帶動下，房價上漲態勢明顯加劇，上漲速度飛快，經常出現簽訂房屋買賣合同時是一個價，真正辦理房屋交付或產權過戶時又是一個價的局面，導致一些某些賣房人在看到房價上漲后心有不甘，總覺得自己吃虧了，房子賣便宜了，于是惡意尋找理由，鉆法律空子，想方設法解除合同。而這其中不乏有“成功者”，不但解除了合同，而且還不用承擔違約金，甚至是向買房人索取了“違約金”，混淆是非、顛倒黑白。本文旨在讓一些隱藏的“邪惡技巧”顯形，提醒買房人擦亮眼睛買房，認認真真簽約。
舉例：賣房人避而不見買房人，“遲延付款”設陷阱。 賣房人甲與買房人乙訂立《存量房屋買賣合同》，合同內容摘要如下：1、甲向乙出售某處房屋，合同總價款200萬元；2、乙于訂立合同后5日內支付首付款50萬，余款在訂立合同后30日內辦理銀行貸款；如遲延付款超過15天，則甲方有權解除合同，并要求乙方支付2萬元違約金；3、甲方在訂立合同后30日內向甲方交付房屋；在訂立合同后60日內辦理產權過戶手續；如遲延交付房屋過遲延辦理過戶手續超過15天，則乙方有權解除合同，并要求甲方承擔2萬元違約金；4、房屋沒有對外租賃情形，目前閑置；。。。。。。 雙方訂立合同后恰逢房價上漲，第三人愿意以240萬向甲購買該處房屋，甲在利益的驅動下心生一計：甲故意躲避乙的付款行為，乙電話多次約見甲，要向甲支付50萬元首付款，甲總是推脫說人在外地，過幾天回來見面，乙打電話讓甲把銀行賬戶給他，以便轉賬付款，但是甲謊稱要辦理新的銀行卡，過幾天就辦好了，等等等，甲找各種理由“委婉”的拖延收款時間，其目的就是不接受乙的付款，造成乙“付款無門”，并最終造成乙遲延付款15天的跡象。乙此時雖心中覺著不太對勁，但并未意識到這是一個陷阱，甲如此這般的拖延了15天后，甲直接到法院起訴乙要求解除合同，并承擔2萬元違約金。理由是：乙遲延付款超過15天，根據合同約定，甲有權解除合同，并要求乙承擔違約金2萬元；乙在法庭上辯稱自己沒有遲延付款，而是多次要求向甲付款，甲總是找各種理由不予接受；但是甲對此矢口否認，謊稱乙從沒有要求主動付款；法院認為，根據民事訴訟證據規則的規定“合同義務是否履行，由負有履行義務的一方承擔舉證責任”，本案乙承擔付款義務，理應由乙證明其支付了房款或者證明甲拒絕接收房款，但是乙苦于沒有證據證明（乙沒有電話錄音、只有一些電話單，但是電話單只能顯示通過電話，根本無法證明通話的內容），最終法院只能認定乙遲延付款，判決解除合同，并要求乙承擔違約金！
從上邊的例子可以看出，雖然雙方的合同對主要條款都進行了約定，而且貌似很公平，但是合同中依然存在隱患，最終被甲鉆了空子；而乙在對合同條款的審查和事后履行合同過程中沒有主動保存證據的過失都導致乙最終的敗訴。
對于這一陷阱，其實是完全可以避免或是補救的，作者在司法實踐中曾對自己當事人提供如下方式避免這一陷阱：
1、在合同中務必約定交易賬戶，可以直接將房款轉入買房人賬戶，保存好支付憑證即可（必須是賣房人本人賬戶，不能是其親屬朋友的）
2、如果合同中沒有約定交易賬戶，出現賣房人逃避收款行為的，應及時的聯系公證處，在公證處辦理“提存”業務，把房款交到公證處，由公證處出具公證文件，足以說明買房人已經完成了付款義務。（各個城市都有不少公證處，而且收費并不高）
3、對賣房人進行電話錄音，買房人要說清楚積極付款的意思，將來可以作為證據使用；如果賣房人不接電話，則可以通過短信方式表達主動付款的意思（所以，合同上要寫明買賣雙方的電話號，這很重要。）
總之，以此陷阱為代表，房屋買賣過程中還有眾多陷阱，比如賣房人謊稱買房人沒有及時辦理貸款、沒有及時繳納契稅等造成遲延而要求解除合同，故買房人一定要小心審閱合同，最好請有經驗的律師把關，盡量防患于未然；如果在合同履行過程中出現問題，要第一時間詢問律師，及時保存證據，以便將來維護自身合法權益！
此文章中案例是根據真實案件改編，與所有買房人共勉！
作者 李霄然
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