開發商逾期交房惹官司 163名購房人獲賠違約金
本報訊 河南省洛陽市一家房地產公司，因法定代表人的經濟犯罪行為等多種因素，耽誤了建設進程，導致沒有如期向163名購房者交房，因此被起訴到法院。近日，洛陽市澗西區人民法院對這樁群體性訴訟進行一審宣判，房地產公司被判向163名購房人分別支付不等的逾期交房違約金。
2007年5月，原告張某等163名購房人分別與洛陽一家房地產公司簽訂商品房買賣合同，均約定出賣人于2007年6月30日前將房屋交付買受人使用；逾期60日后，買受人要求繼續履行合同的，自合同約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金；出賣人應當在商品房交付使用后90日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，買受人不退房的，出賣人按已付房價款的0.5%向買受人支付違約金。
合同簽訂后，張某等人分別一次性或以按揭方式繳納了房款。但是，房地產公司在開發涉案樓盤的過程中，由于法定代表人經濟犯罪被判刑、經營管理不善等異常因素，直到2008年10月18日才將房屋交付工程消防驗收合格，并在張某等人補交多出房屋面積款項后，方承諾從2008年10月25日起對涉案房屋負責質量保修。
為此，張某等人以房地產公司沒有按照約定時間交房并辦理房地產權屬證書為由，起訴到法院，要求房地產公司承擔逾期交房、逾期辦理房產證的違約責任，并退還差價。
法院審理后認為，房地產公司逾期交房構成違約責任，張某等人索賠逾期交房違約責任的訴訟請求，法院予以支持。同時，鑒于張某等人索賠逾期辦證的訴訟請求沒有證據支持，故法院不予支持。另外，因張某等人接受房屋時已經支付了差價款，法院故認定張某等人認可了房地產公司變更合同的行為，無權再行索還差價。
當事人說
原告：開發商再三違約
被告：索賠得拿出證據
原告購房人認為，依據雙方合同，房地產公司應于2007年6月30日前依照國家和地方人民政府的有關規定將商品房綜合驗收合格，并將房屋交付購房人。鑒于房地產公司既未如期交房也未如期辦妥房產證，而且還強迫購房人補交超過房屋約定面積的房款，其行為屬于三重違約，因此法院應判令房地產公司嚴格執行合同約定，向購房人承擔延期交房違約金、延期辦理房地產權屬證書違約金并返還差價款。
被告房地產公司辯稱，購房人所述事實雖然基本屬實，但購房人索賠延期交房違約金的計算依據存在問題。同時，購房人僅憑銷售不動產統一發票和契稅完稅憑證就證明其已具備辦理房產證的條件，房地產公司認為不符合有關規定，法院不應支持。另外，對于購房人要求返還差價款的意見，房地產公司認為其要求購房人補交差價款時，購房人并未明確提出異議，因此該行為屬于買賣雙方對原商品房買賣合同的變更，法院應予認可。
連線法官
一個案子仨焦點
孰是孰非證據定
本案中，洛陽市澗西區法院最終支持了購房人索賠延期交房違約金的訴訟請求，但駁回了購房人索賠延期辦理房產權證違約金和要求退還差價款的訴訟請求。本案宣判后，負責審理該案的審判長對此予以了解答。
審判長說，本案中，房地產公司既未向法庭提交符合交房條件的商品房綜合驗收合格證明，也沒有提供任何其他佐證，而購房人則向法庭提交了洛陽市商品房住宅質量保證書，可以證明房地產公司在公安消防支隊綜合評定該工程消防驗收合格后，已向購房人承諾自2008年10月25日起對涉案房屋負責質量保修。實踐中，本應是房地產公司交房后，購房人出具簽收單或其他憑證，但本案中，房地產公司卻拒絕向法庭提供任何證據，因此根據證據規則，法院認定房地產公司持有證據而無正當理由拒不提供。為此，法院將房地產公司作出質量保修承諾書的時間視為交房時間，總計遲延交房482天，以此期間計算違約金數額。
同時，就購房人要求房地產公司承擔逾期辦理房產證違約責任的訴訟請求，因房地產公司拒絕配合，購房人又沒有提供房地產公司未將辦理權屬登記所需資料上報有關登記機關等充分證據，僅憑銷售不動產統一發票和契稅完稅憑證，法院認為，購房人無法證明未辦房產證之責完全系房地產公司所致，因此法院不予支持購房人索賠逾期辦證的請求。
另外，就購房人索還差價款的請求，雖然有關法律已明確規定面積誤差超出合同約定3%部分的價款由房地產公司承擔，但房地產公司要求購房人補交超過合同約定面積3%的差額房款時，購房人實際交付了上述超額面積房款，沒有明確提出異議，因此，法院視為購房人認可了房地產公司變更商品房合同的請求。
熱點透視
房地產糾紛為何激增
近幾年來，全國各地房地產市場異�；钴S。然而，伴隨著房地產市場的不斷升溫，商品房交易合同糾紛不斷增多，群體訴訟也越來越多。以洛陽市澗西區法院今年1月至9月所受理案件為例，該院僅民商事案件就達2412起，比去年同期增加986起，而其中涉及房地產合同糾紛的案件增加了653起。具體分析這些案件，當前房地產市場存在的合同不健全、房地產市場準入門檻偏低、開發商自身問題嚴重及購房人維權意識增強等現象明顯。
當前，我國商品房交易大多是期房交易，購房人一般都是根據沙盤模型與開發商進行交易，很少也很難對管道、配件、建筑材料質量、設施布局等內容進行明確約定。至于開發商夸大宣傳、虛假宣傳的其自身根本無法控制的周邊環境、未來發展等“美景”，合同中更是無從體現和追究。
同時，期房制度的其他消極影響也不可低估。期房合同中，購房人先交錢，開發商才蓋房，后期交房、辦證、維護等義務能否兌現，實屬未知。現實情況無數次證明，大量開發商出于逐利之天性，以降低房屋質量、更改既定規劃、克扣配套設施等方式降低投資成本的事例屢見不鮮。有的開發商手續不健全就違規開工，導致購房人即使入住，也長時間或根本就拿不到房產證和土地證。一些實際上純屬“空手套白狼”的中小開發商“寅吃卯糧”，經常玩著貸款買地、預售籌錢、重復抵押等把戲，一旦資金鏈斷節，各種糾紛就會紛至沓來。
至于房地產糾紛的主角——開發商，由于房地產市場準入門檻偏低，而房地產行業又明顯存在著巨額利潤，一些企業和個人紛紛投入這一行業。這些企業和個人中，相當一部分不具備履約能力，經常是通過掛靠、承包等方式取得房地產經營資格。被掛靠或發包企業則往往只收錢不管事，一旦出事，就互相推諉，誰也不愿擔責。
實踐中，大量開發商以家族企業或其他極不規范的中小企業形式出現，實力有限，管理粗放，生死之間完全依賴法定代表人或大股東等人的個人行為。個別開發商為低價拿到土地不惜鋌而走險，違法亂紀，一旦東窗事發，整個公司馬上亂套，延期交房、無法交房甚至“爛尾樓”等諸多問題也就不可避免。
另外，不可否認的是，隨著社會整體維權意識的不斷增強，意識到個體局限性的購房人開始聯合起來，多以群體形式展開維權行為，一旦不能奏效，許多購房人便以堵路、上訪等方式向開發商討個說法。
案外評點
房地產糾紛的司法應對
面對房地產糾紛逐漸增多的現象，作為糾紛解決之最后一道防線的人民法院，當然無法置之度外。
鑒于司法審判的相對滯后性、被動性等特點，再加上審判資源有限性的制約，人民法院要及時、穩妥、權威地處理房地產糾紛，各種人民調解機構的提前介入就顯得異常重要。人民調解機構的提前介入，不但可以緩解法院審判力量緊張的壓力，使得法院可以把精力集中在疑難、重大、復雜案件的審理上來，而且由于人民調解機構解決矛盾的方式方法、時間程序等相對靈活自由，因此還可以使得當事人節省大量的時間、精力和費用。
同時，當前也應在司法實踐中加大對群體訴訟進行探索的力度。我國民事訴訟法規定：“人民法院作出的判決、裁定，對參加登記的全體權利人發生效力。未參加登記的權利人在訴訟時效期間提起訴訟的，適用該判決、裁定�！钡�，司法實踐中由于該條文不易操作，同時買房人的房屋面積、價款數額、訴訟請求等內容不盡相同，法官出于慎重的考慮，往往很少以裁定形式適用法院已作出的判決或裁定，更愿意采用單獨立案、合并審理、逐案判決的形式，進而也使得這條法律條文形同虛設。因此，當前司法實踐急需在該條文的適用范圍、條件以及具體操作等方面進行探索，大膽對符合條件的群體訴訟采用訴訟代表人制度進行審理，為群體性案件的審理開辟一條合理合法、穩妥快捷的出路。
尤其值得注意的是，鑒于一些開發商問題嚴重，已近破產或根本沒有履約能力，購房人即使打贏官司也無從執行，很可能情緒激化而影響穩定，法院必須高度警惕，未雨綢繆，及時向上級部門匯報并與相關部門溝通，妥善解決問題。
在房地產糾紛群體訴訟中，以澗西法院受理的案件為例，大多數以開發商敗訴而告終，主要表現在開發商延期交房、房屋質量存在問題以及不能及時辦理房產證等方面。但是，由于房價不斷上漲，開發商敗訴不外乎退款賠息，可房子還可以加價賣給別人，開發商反而賺了。而購房人呢，其購房目的基本上是居住所需，大多不愿意拼上金錢、時間和精力去和開發商對著干，況且入住以后很長一段時間還要受開發商的管理，根本得罪不起開發商。至于那些很倒霉地碰上一些因種種原因資不抵債而破產的開發商的購房人們，他們損失慘重，利益最終能得到及時有效維護嗎？
對此，法院應該及時與有關部門溝通，提出司法建議，促使相關部門對開發商的財務、資金流向、管理等問題有針對性地加強管理，確保房地產市場的健康、良性發展。
名詞解釋
違約金
違約金是由當事人約定的或者由法律直接規定的，在違約方不履行合同時，償付給守約方的一定數額的貨幣。根據相關的法律法規來看，違約金可分為法定違約金與約定違約金。法定違約金是指在一些法規中，明文規定的違約金比例或幅度范圍；約定違約金是指合同雙方當事人在簽訂合同時自愿約定的違約金比例或數額。
違約金具有擔保債務履行的功效，又具有懲罰違約人和補償無過錯一方當事人所受損失的效果，因此有的國家將其作為合同擔保的措施之一，有的國家將其作為違反合同的責任承擔方式。
法規鏈接
《中華人民共和國合同法》
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百一十四條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
《中華人民共和國民事訴訟法》
第五十四條 當事人一方人數眾多的共同訴訟，可以由當事人推選代表人進行訴訟。代表人的訴訟行為對其所代表的當事人發生效力，但代表人變更、放棄訴訟請求或者承認對方當事人的訴訟請求，進行和解，必須經被代表的當事人同意。
第五十五條 訴訟標的是同一種類、當事人一方人數眾多在起訴時人數尚未確定的，人民法院可以發出公告，說明案件情況和訴訟請求，通知權利人在一定期間向人民法院登記。
向人民法院登記的權利人可以推選代表人進行訴訟；推選不出代表人的，人民法院可以與參加登記的權利人商定代表人。
代表人的訴訟行為對其所代表的當事人發生效力，但代表人變更、放棄訴訟請求或者承認對方當事人的訴訟請求，進行和解，必須經被代表的當事人同意。
人民法院作出的判決、裁定，對參加登記的全體權利人發生效力。未參加登記的權利人在訴訟時效期間提起訴訟的，適用該判決、裁定。
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》
59.民事訴訟法第五十四條和第五十五條規定的當事人一方人數眾多，一般指十人以上。
64.依照民事訴訟法第五十五條規定向人民法院登記的當事人，應證明其與對方當事人的法律關系和所受到的損害。證明不了的，不予登記，當事人可以另行起訴。人民法院的裁判在登記的范圍內執行。未參加登記的權利人在訴訟時效期間內提起訴訟，人民法院認定其請求成立的，裁定適用人民法院已作出的判決、裁定。
背景知識
代表人訴訟制度
我國的代表人訴訟制度，是指在同一案件中，當事人一方或雙方為10人以上的民事訴訟，一般稱為群體訴訟，由于群體訴訟人數眾多，讓每一個成員都參加訴訟實際上已不可能，而只能由其選出代表進行，故這類訴訟又稱為代表人訴訟。代表群體參加訴訟的人，稱為訴訟代表人。
代表人訴訟可分為人數確定的代表人訴訟和人數不確定的代表人訴訟兩種。訴訟代表人也可分為相應的兩種，即人數確定的訴訟代表人和人數不確定的訴訟代表人。
我國的代表人訴訟制度，與國外的集團訴訟制度既有相似之處，也有一定的區別。外國的集團訴訟，又稱集體訴訟，是指多數成員彼此間具有共同利益，因人數過多致無法全體進行訴訟，得由其中一人或數人為全體利益起訴或應訴。該訴訟制度起源于英國衡平法院的“息訴狀”，于19世紀初期傳入美國，并快速發展。1938年，美國聯邦民事訴訟法確立了聯邦法院審理集團訴訟的規則。
我國的代表人訴訟制度，經歷了一段萌芽、發展和成熟的階段。1982年《中華人民共和國民事訴訟法（試行）》中，尚沒有出現代表人訴訟制度。1985年，四川省安岳縣1569戶稻種經營戶訴縣種子公司水稻制種合同糾紛案中，審判機關嘗試性地變通了當時立法中唯一可援引的共同訴訟制度，接受了田安邦等幾位稻種經營戶作為農民代表向種子公司提起侵害訴訟，并勝訴，使法院判決對所有與該種子公司有同類購銷合同糾紛的農戶均有法律效力。“安岳種子案”的審理，開創了我國群體性訴訟之先例。1991年修訂民事訴訟法時，立法機關在總結20世紀80年代以來法院處理群體性糾紛案件經驗的基礎上，確立了我國群體性訴訟制度，也即代表人訴訟制度。1992年，最高人民法院關于適用民事訴訟法的意見，對該制度進一步作出具體規定。
我國的代表人訴訟制度，是以共同訴訟制度為基礎，并吸收了訴訟代理制度的機能，使眾多訴訟主體的訴訟行為通過訴訟代表人集中實施，擴大了訴訟的容量，避免了因眾多當事人直接參與訴訟所帶來的諸多問題。該制度的設立，既有立法的借鑒，又有自己的司法實踐經驗總結，極大地節省了當事人的訴訟成本，節約了國家的訴訟資源，方便群眾，有利于審判，充分地顯示了它的進步性和生命力。
