商品房房屋保修期與保修責任問題釋疑
近段時間以來，本站律師接到的關于房屋質量的投訴越來越多，其中很多是關于保修期的爭議。那么，房屋保修期到底有多長？期限如何計算 ？一旦出了問題該如何處理？律師為你釋疑如下：
保修期的計算
一、建設部發布的于1998年9月1日起實施的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》（以下簡稱《規定》）中明確，住宅保修期從開發企業將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，保修期限不低于下列期限：
�。�1）、地基基礎和主體結構在合理使用年限內承擔保修；
�。�2）、屋面防水3年；
�。�3）、墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；
�。�4）、墻面、頂棚抹灰層脫落1年；
�。�5）、地面空鼓開裂、大面積起砂1年；
�。�6）、門窗翹裂、五金件損壞1年；
�。�7）、管道堵塞2個月；
�。�8）、供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期；
�。�9）、衛生潔具1年；
�。�10）、燈具、電器開關6個月；
（11）、其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。
二、根據國務院第279號令《建設工程質量管理條例》（2000年1月10日發布執行）以及建設部第80號令《房屋建筑工程質量保修辦法》（2000年6月26日發布執行），國家對房屋建筑的保修期有了新的規定，具體規定如下：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：
�。ㄒ唬┗A設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；
�。ǘ┪菝娣浪こ�，有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；
�。ㄈ┕崤c供冷系統為兩個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程為兩年。
其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。
三、建設部發布的于2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》規定：房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。
商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位出具的質量保修書約定保修期的存續期，存續期少于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》中規定的最低保修期限。
國務院頒布的《建筑工程質量管理條例》第四十條規定了“在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限”。建設部在《商品住宅實行住宅 質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》和《房屋建筑工程質量保修辦法》，還詳細規定了一些房屋各個部位、部件的保修期，主要包括： 墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；衛生潔具1年；燈具、電器開關6個 月；其他部位、部件的保修期限，由開發商與用戶自行約定。
這里規定的保修期限為最低保修期限，具體保修時間以建設單位和施工單位合同為依據。需要注意的是，這一期限是建筑商對房地產開發商 的保修期限，從工程竣工驗收合格之日起計算。
但是，等房子銷售到了消費者手中，上述規定的保修期限很可能已經過了大半。發展商對住戶承諾的房屋住宅保修期限，大多是以自己同建 筑商所定期限為基礎，扣除房子驗收合格到銷售給住戶的這段時間確定。因此，這一期限要比上面規定的房屋保修期限要短許多，有時可能住 戶拿到房子，一些保修期已經過了。
根據國家規定，開發商在銷售房屋時，要向用戶提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，其中要明確保修項目和期限，并且不能低 于上述規定的最低保修期限。一般來講，開發商為了少承擔責任，僅會比建筑商承諾給自己的期限稍稍延長一點。其實，房屋的保修期限是可 以同開發商商定的，這就要求我們訂立購房合同時，一定要注意作為合同附件的《住宅質量保證書》，看清楚上面所承諾的保修時間長短和起 算時間；如果覺得保修時間太短，可進行補充約定。
提醒 過了保修期限也可要求處理
需要注意的是，很多購房合同都會有一個免責條款，規定因不可抗力、因使用不當或者第三方原因造成的質量缺陷，不在保修范圍之內。這 一條需要注意，因為很可能是一個陷阱。對于“不可抗力”法律有明確規定，但因使用不當或者第三方原因卻可有各種不同的解釋。因此，訂 立詳細的合同很關鍵，而房屋一旦出現問題后，正確處理更為關鍵，其中抓緊時間、盯緊開發商是首要兩條。
一旦房屋出現質量缺陷，首先應該確定屬于何種問題，是否在保修期限之內。若在保修期限之內，應馬上找開發商要求處理。同時，應記明 因為房屋質量缺陷造成的損失，比如地板翹起、瓷磚開裂，維修前向開發商講明，便于之后要求賠償。保修完后，一定要認真驗收，如果有可 能請專家驗看，確保質量過關。涉及結構安全的大問題，應當報當地建設行政主管部門備案，便于日后查詢。
對超過保修期的房屋質量問題，購房者也不要六神無主，要區分清楚情況以便進行處理。據某物業公司經理提醒，如果是因為發展商故意拖 延而超過期限，或者因為屢修屢壞、屢壞屢修而超過期限，由開發商承擔責任，購房者有權追溯。只是購房者要注意保存相關證據，便于日后 證明用。對于確實超過期限的房屋質量問題，購房者也可以找發展商，要求其本著為客戶負責的態度，提供維修服務。只是此時可能態度需要 好一點，同時講一點策略，需要支付一定費用。
住宅是使用年限很長的耐用消費品，住宅的質量問題具有復雜性和后驗性，有的質量問題只有在使用中才能逐漸發現�，F在，國家考慮建立 住宅質量保證保險機制。住宅質量保證保險是國際上通行的一種成熟制度，叫做“潛在缺陷保險（簡稱IDI）”，又稱“建筑物十年期責任保險 （LiabilityForTen-years）”，主要承保竣工驗收之日起10年之內，住宅因質量事故而給消費者造成的損失。
