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房地產開發 |
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| 房地產開發風險的律師雜談 |
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出處：法律顧問網·涉外11chelsea.com
時間：2009/9/21 13:41:00 |
| 房地產大致有如下幾類風險： |
| 1、開發風險：開發商常以小博大，以四兩撥千斤。何以然？如某 |
開發商注冊資本為二千萬，勿信此言。只需向注冊代理公司交納一定費用，即便手頭只有一百萬甚至幾十萬，工商局也可完成二千萬的驗資程序。開發商進入施工程序后，其資金周轉大部由銀行支持。如前期開發費用以土地抵押做擔保取得貸款，預售過程中以購房者名義取得按揭貸款。在施工中，還常有施工隊墊資。如此下來，一個兩億元的項目開發商投資有可能不足一千萬，正所謂四兩撥千斤。但“撥”的過程需要高超的技巧，如果“撥”得不恰當，有可能造成整個項目資金鏈的崩潰。
2、土地抵押風險：前面說到開發商前期費用需以土地抵押為擔保取得銀行貸款，此過程亦是充滿玄機。開發商可運用社會潛規則以較小代價取得某土地使用權。而后向評估公司支付某些好處，使該地價飚升。再以地價飚升后的土地做抵押取得更大數額的貸款，次以更大數額貸款取得更大地塊土地使用權，復以更大地塊土地使用權取得更高地價評估。如此循環幾次，開發商投入資金未見增長，但開發商所控制資金呈幾何級別上升。這樣一個循環過程，社會財富沒有增加，地價的上漲、鈔票數量的增加僅僅是更多泡沫的累積。開發商正是以社會泡沫財富的增加完成自己的原始積累。
3 、中介組織風險：會計師事務所、評估事務所、律師事務所在現行房地產交易市場很難遵循中立、公正的立場。市場競爭如此激烈，中介組織為了生存，不得不違反職業道德甚至法律。虛假驗資何以出臺？離不開會計師事務所的支持；評估地價何以飚升？離不開評估事務所的配合；銀行貸款何以發放，離不開律師事務所出具法律意見書階段的朦朧。中介組織的違法行為，對社會是飲鴆止渴，是社會處于歌舞升平的虛假繁榮景象，對自身則是將法律之劍架在自己的脖梁，隨時會受到法律的制裁。
4、購房者的風險：一般來說有五類，1 面積誤差；2產權瑕疵；3質量問題；4交付延期5配套設施。但今年出現新情況，即業主與物業公司的糾紛上升。對上述五類情況，一般可通過對購房合同的嚴格審查修改來避免。對業主與物業公司的糾紛，可通過嚴格貫徹《物業管理條例》，規范業主委員會的成立及運行規則、提升業主的民主素質來體現。作者:楊國民 |
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