2006年2月，原告蒲某與袁某夫婦經(jīng)房產中介公司簽訂買賣合同。28日，原、被告雙方共同到公證處辦理了上述房屋的委托辦證公證，當天原告即向被告支付22萬元房款，余款1萬雙方約定待辦完過戶手續(xù)后原告同時付清。隨后被告方將房屋交付原告居住使用。
2008年11月，被告方取得了上述房屋的產權證，雙方因過戶問題發(fā)生訴訟糾紛。期間，袁某夫婦將上述房屋出售給他人，并在當月26日變更產權登記使另一買主取得上述房屋的產權。
由于是在案件審理過程中被告方將房屋賣給了他人并辦理了變更產權登記，錦江法院依法及時向原告行使釋明權后，原告認為無法繼續(xù)履行合同、取得上述房屋的產權致使原告遭受損失系被告單方面惡意行為所致，故變更訴訟請求，要求依法解除雙方所簽合同，歸還其購房款，并賠償其按現(xiàn)行價值計算的損失即房屋差價款17.6萬等。
在審理期間，袁某夫婦提出反訴稱，他們在領取產權證后多次要求支付余款并協(xié)助原告辦理過戶，雙方經(jīng)協(xié)商原告愿意支付余款并另行支付1.8萬元。可隨后原告就起訴到法院，其多次找原告協(xié)商也均遭拒。針對原告變更后訴請，他們反訴，要求蒲某支付在其房屋內居住長達兩年時間之久的房屋占用費2.32萬元。
法官說法：
庭審中，賣房人袁某夫婦提出，爭議房屋在轉讓時沒有所有權證，并依據(jù)房地產管理法規(guī)定，說房屋不能買賣而致使合同無法履行，買房人對此明知因此也存在過錯。
法官認為，我國房地產管理法第三十七條第（六）項規(guī)定，不得轉讓的房屋一般是指自始至終都不能辦理權屬登記的房屋。該條款主要針對那些不認定無效即不能達到法律、行政法規(guī)的立法目的，并將會損害國家、集體、第三人及社會公共利益的買賣合同。
本案，從原告與兩被告共同到公證處辦理委托公證、被告收取購房款、訴爭房屋實際交付原告使用等行為表明，《房屋購銷合同》的簽訂系原告與兩被告真實意思之表示。雖然爭議房屋在交易時未辦理產權登記，但原告實際擁有爭議房屋的處分權。被告轉讓爭議房屋，是其對房屋所有權處分權能的行使，該行為不損害國家、集體、第三人及社會公共利益，不屬國家禁止流通與限制流通之不動產范圍，也不屬法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形，因此，《房屋購銷合同》應屬合法有效。
合法有效的合同應受法律保護，雙方當事人均應按約全面履行自己的合同義務。合同簽訂后，原告按約已經(jīng)支付22萬元房款，對于剩余1萬元房款的支付時間，合同有明確約定即被告協(xié)助原告辦理完過戶手續(xù)、原告拿到新產權證之時付清。因此，原告支付剩余款項的前提應為被告協(xié)助原告辦理完爭議房屋的產權過戶手續(xù)。
在案件審理過程中，袁某夫婦提出，在買房人未支付剩余1萬元款項前不協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，是在行使不安抗辯權。
法官認為，買房人已經(jīng)支付大部分購房款，賣房人沒有證據(jù)證明買房人有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。賣房人主張的不安抗辯權，是對法律關于不安抗辯權的錯誤理解和適用，法院不予支持。賣房人作為義務的先履行一方應當先協(xié)助買房人辦理爭議房屋的產權過戶手續(xù)，之后才有主張支付剩余1萬元房款的權利。
根據(jù)法院查明的事實，爭議房屋在買房人向法院提起民事訴訟之后賣房人即出售給第三人，賣房人的行為是導致雙方合同無法繼續(xù)履行以及買房人不能獲得房屋所有權的唯一和根本原因。買房人購買房屋的目的系享有該房屋占有、使用、收益和處分的權利，對于上述權益的合理期待系買房人訂立合同的目的。買房人合同目的無法實現(xiàn)，賣房人應當承擔買房人因此而遭受的損失。
2006年2月，原告蒲某與袁某夫婦經(jīng)房產中介公司簽訂買賣合同。28日，原、被告雙方共同到公證處辦理了上述房屋的委托辦證公證，當天原告即向被告支付22萬元房款，余款1萬雙方約定待辦完過戶手續(xù)后原告同時付清。隨后被告方將房屋交付原告居住使用。
2008年11月，被告方取得了上述房屋的產權證，雙方因過戶問題發(fā)生訴訟糾紛。期間，袁某夫婦將上述房屋出售給他人，并在當月26日變更產權登記使另一買主取得上述房屋的產權。
由于是在案件審理過程中被告方將房屋賣給了他人并辦理了變更產權登記，錦江法院依法及時向原告行使釋明權后，原告認為無法繼續(xù)履行合同、取得上述房屋的產權致使原告遭受損失系被告單方面惡意行為所致，故變更訴訟請求，要求依法解除雙方所簽合同，歸還其購房款，并賠償其按現(xiàn)行價值計算的損失即房屋差價款17.6萬等。
在審理期間，袁某夫婦提出反訴稱，他們在領取產權證后多次要求支付余款并協(xié)助原告辦理過戶，雙方經(jīng)協(xié)商原告愿意支付余款并另行支付1.8萬元。可隨后原告就起訴到法院，其多次找原告協(xié)商也均遭拒。針對原告變更后訴請，他們反訴，要求蒲某支付在其房屋內居住長達兩年時間之久的房屋占用費2.32萬元。
法官說法：
庭審中，賣房人袁某夫婦提出，爭議房屋在轉讓時沒有所有權證，并依據(jù)房地產管理法規(guī)定，說房屋不能買賣而致使合同無法履行，買房人對此明知因此也存在過錯。
法官認為，我國房地產管理法第三十七條第（六）項規(guī)定，不得轉讓的房屋一般是指自始至終都不能辦理權屬登記的房屋。該條款主要針對那些不認定無效即不能達到法律、行政法規(guī)的立法目的，并將會損害國家、集體、第三人及社會公共利益的買賣合同。
本案，從原告與兩被告共同到公證處辦理委托公證、被告收取購房款、訴爭房屋實際交付原告使用等行為表明，《房屋購銷合同》的簽訂系原告與兩被告真實意思之表示。雖然爭議房屋在交易時未辦理產權登記，但原告實際擁有爭議房屋的處分權。被告轉讓爭議房屋，是其對房屋所有權處分權能的行使，該行為不損害國家、集體、第三人及社會公共利益，不屬國家禁止流通與限制流通之不動產范圍，也不屬法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形，因此，《房屋購銷合同》應屬合法有效。
合法有效的合同應受法律保護，雙方當事人均應按約全面履行自己的合同義務。合同簽訂后，原告按約已經(jīng)支付22萬元房款，對于剩余1萬元房款的支付時間，合同有明確約定即被告協(xié)助原告辦理完過戶手續(xù)、原告拿到新產權證之時付清。因此，原告支付剩余款項的前提應為被告協(xié)助原告辦理完爭議房屋的產權過戶手續(xù)。
在案件審理過程中，袁某夫婦提出，在買房人未支付剩余1萬元款項前不協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，是在行使不安抗辯權。
法官認為，買房人已經(jīng)支付大部分購房款，賣房人沒有證據(jù)證明買房人有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。賣房人主張的不安抗辯權，是對法律關于不安抗辯權的錯誤理解和適用，法院不予支持。賣房人作為義務的先履行一方應當先協(xié)助買房人辦理爭議房屋的產權過戶手續(xù)，之后才有主張支付剩余1萬元房款的權利。
根據(jù)法院查明的事實，爭議房屋在買房人向法院提起民事訴訟之后賣房人即出售給第三人，賣房人的行為是導致雙方合同無法繼續(xù)履行以及買房人不能獲得房屋所有權的唯一和根本原因。買房人購買房屋的目的系享有該房屋占有、使用、收益和處分的權利，對于上述權益的合理期待系買房人訂立合同的目的。買房人合同目的無法實現(xiàn)，賣房人應當承擔買房人因此而遭受的損失。
對于損失如何確定，根據(jù)合同法的規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合合同約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
買房人為購買房屋支付的房屋中介信息費以及委托公證費，共計3000元，均是其為實現(xiàn)合同目的而支付的必要費用，因賣房人違約導致合同無法履行，上述費用應作為買房人的實際損失。同時，雙方在《房屋購銷合同》訂立時，就2006年至2008年期間的房地產業(yè)現(xiàn)狀來看，一般的理性人均能夠作出，房屋價格在此后可能繼續(xù)上漲的判斷，屬于賣房人可以預見也應當預見的情況。因此，雙方如果能夠繼續(xù)履行協(xié)議，買房人即能夠獲得出賣該房屋所得的房屋差價款。
根據(jù)評估機構對爭議房屋市場價值的估量，該房屋價值為39.6萬元，扣除購買房屋的成本即23萬元，買房人所遭受期待利益的損失應確定為16.6萬元。買房人要求賣房人支付房屋信息費、公證費以及房屋增值部分的差額，三項共計16.9萬元，于法有據(jù)，法院予以支持。
賣房人袁某夫婦提出反訴，要求買房人支付房屋占用費。《房屋購銷合同》簽訂后，買房人已經(jīng)按約支付購房款項給賣房人，其對于居住、使用房屋并取得該房屋所有權而產生的期待利益，依法應當給予保護，賣房人的主張依法不能成立，法院不予支持。人民法院報
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