小區健身：居家安寧，請勿打擾
作者：本報記者 劉曉燕 本報通訊員 史友興
綠地變成運動場住戶起訴要拆除
本報訊 健身器材的噪音，鍛煉人群的喧嘩，讓周邊住戶不堪其擾，為捍衛休息權，住戶將開發商和物業公司告上法庭。近日，江蘇省鎮江市中級人民法院對此案作出終審判決，判令開發商拆除引發訴訟的運動娛樂設施。
原告徐某等12人系鎮江市松盛園小區第7幢樓房的住戶。松盛園小區由被告松盛開發公司開發建設，該公司于2005年5月26日至28日向原告交付了所售松盛園小區房屋。2005年6月底至7月初，松盛開發公司在該小區第7幢樓和第8幢樓之間，靠第7幢樓南側安裝了一組健身娛樂器械。原、被告對于該設施的安裝事先并無約定。
小區業主陸續入住后，使用運動器材和兒童游樂器械的居民越來越多，由于部分居民不能文明使用運動娛樂設施，嘈雜喧嘩聲致使原告得不到安寧，嚴重干擾了原告正常的生活和休息。原告遂向被告就設施安裝地點提出異議，當時松盛園小區業主委員會尚未成立。被告未予及時答復，后在當地媒體報道后，松盛開發公司答復出資出力將健身器材拆除，但移位至何處須待業主委員會成立后決定。
2006年9月，松盛園小區業主委員會成立。當年10月，業主委員會對設施去留等問題作了討論，作出要求開發公司拆除的初步決議后，采取了設立意見箱向業主征求意見的方式，投反對票者較少，遠未超過半數。業主委員會最終通過了拆除設施等問題的決議，并于2006年11月19日將決議寄給了松盛開發公司，要求開發公司于接信后15個工作日內拆除7號和8號樓之間的運動娛樂設施并恢復綠化，并要求將拆除的器材安裝到小區中心廣場。
由于拆除后安裝在中心廣場具體何處一直未能確定，業主委員會又發出告示，對安裝地點征求業主意見，但最后未形成相關決議。由于業主委員會兩任主任先后辭職，業主委員會至今不能正常履行職能，運動娛樂設施一直未拆除。
原告遂向鎮江市京口區人民法院起訴，要求判令被告拆除運動娛樂設施，并恢復該地塊綠化。
法院作出一審判決，判決松盛開發公司于判決生效后20日內拆除松盛園小區第7幢與第8幢樓房間的運動娛樂設施，并恢復該地塊綠化。
一審判決后，松盛開發公司不服，向鎮江中院提出上訴。
當事人說
原告：健身選址不當
被告：小區設施達標
原告訴稱，原告等12人均系松盛園第7幢樓房的住戶。原告購買入住松盛園小區后，被告未征得原告的同意，在小區第7、8兩幢樓之間的綠化地塊上安裝了運動和娛樂器械。因安裝器械的地點距原告住宅的直線距離很近，每日晨練人員的嘈雜聲和器械使用過程中的摩擦撞擊聲，日間大人小孩活動時的喧嘩聲，使得原告的生活和休息均受到了嚴重的影響。原告為此多次與被告交涉，被告雖承諾拆除，但至今未履行承諾。為維護自身合法權益，請求法院判令被告拆除鎮江市松盛園小區第7幢與第8幢樓房間的運動娛樂設施，并恢復該地塊綠化，并承擔本案訴訟費用。
兩被告辯稱，12名原告的訴請無事實和法律依據。松盛開發公司在住宅小區內安裝健身器材并不違反法律規定，且住宅小區已通過綜合驗收，取得建設局合格證，驗收合格說明包括器材在內的小區設施已達到有關標準。被告認為健身設施的安裝符合政府有關規定，是利民之舉，應予以肯定。原告不能作為本案適格訴訟主體，無論是物權法還是物業管理條例及江蘇省實施物業管理條例細則都明確規定健身器材屬于全體業主共有，即松盛開發公司、容盛物業公司均不享有所有權和處分權，故對器材的去留問題無決定權。被告認為健身器材是否拆除應按法律規定履行相關程序由業主共同決定。公民的休息權和健康權都應受到保護，當兩者發生矛盾時，應由全體業主通過和解的方式妥善解決。請求法院駁回原告的訴訟請求。
一審判決后，被告松盛開發公司不服，向鎮江中院提起上訴稱，業主委員會最終通過的“拆除設施等問題的決議”上的公章系原告強搶強蓋，原審法院認定業主委員會的該決議不當；本公司開發的松盛園小區通過了包括運動娛樂設施在內的綜合驗收，原審法院判決本公司將運動娛樂設施拆除，是對松盛園全體業主的侵權。
原告認為原審法院判決正確。
連線法官
安裝運動器材選址要科學
本案一審審判長徐立強接受記者采訪時說，本案是因健身器材安裝選址不當、居民不文明使用等問題引發的糾紛。
徐立強說，住宅小區是大眾日常生活休息的場所，靜謐是休息的環境要素。如果健身器材安裝選址不當，加上少數居民不能文明使用，往往會破壞靜謐的環境，嚴重干擾附近住戶的日常休息。
2006年出臺的《江蘇省環境噪聲污染防治條例》和《民用建筑隔聲設計規范》中明確規定，新建居住組團和住宅樓內不得建設或者使用可能產生環境噪聲污染的設施、設備。在城市居住區、居住小區內新建按照規劃設計要求配套的可能產生環境噪聲污染的生活、消費、娛樂等公共服務設施，與相鄰最近的居民住宅邊界的直線距離不得小于30米。
徐立強說，開發商在第7幢和第8幢樓房之間安裝運動和娛樂設施，間距明顯達不到要求，確實涉嫌違規。運動娛樂器械離第7幢樓住戶南面臥室的距離較近，居民使用器材時對附近住戶的影響顯而易見。
徐立強告訴記者，本案所涉器材安裝地點，在松盛園小區第7幢樓和第8幢樓之間，原規劃為綠地，開發商向業主交付房屋時，應當將該地塊綠化后一同交付業主。該綠地屬于業主共有，業主對該地塊享有共有和共同管理的權利。開發商在已交付區域內，需改變規劃或增建附屬設施的，如事先與業主沒有約定，均應征得業主同意。而松盛開發公司在原綠地上安裝運動娛樂器械，事先沒有與原告進行約定，向原告交付房屋后，又沒有征求原告的意見，擅自改變綠地性質安裝運動娛樂器械，選址安裝行為明顯不當。從事后松盛園小區業主委員會關于拆除7號和8號樓之間的體育娛樂設施并恢復綠化的決議來看，大多數業主對拆除并擇地重新安裝運動娛樂器械不持異議，也進一步說明松盛開發公司選址安裝行為不當。
徐立強告訴記者，設置健身器材對居民造成的危害，從民事上講，是一種侵權或妨害行為，住戶可通過協商、調解來排除妨害，如果此渠道行不通，也可通過訴訟的方式向法院提起訴訟。
休息權和健身權，是每個公民應當享有的權利。當休息權和健身權發生沖突時，應當如何去平衡呢？
對此，徐立強說，這就要充分把握休息權和健身權的性質，從而作出決斷。從法律的角度來看，休息權屬于公民的基本權利。這是因為，休息權一旦受到侵害，直接影響的是人們的身體健康，甚至是生命安全，因此，休息權與健康權、生命權同屬于公民最基本的權利，是人們生活、生存的最基本的保障，因此應得到重點保護。而健身權，雖然與身體健康有關，但是，這種權利保障的目的，是為了提高公民的生活質量，促進公民的身體健康越來越好。只有最基本的生存條件得到了保障，才談得上生活質量的提高。當休息權與健身權發生沖突時，如果犧牲一邊最基本的生存條件而去保障另一邊生活質量的提高，于情于法都說不過去，與建立和諧社會也不相融。
徐立強說，現代住宅小區的功能逐漸趨于多樣化、人性化，小區安裝健身娛樂器材是順應形勢、響應國策的利民之舉，但選址一定要科學，應考慮到它有可能給周圍的居民帶來的影響，如噪音問題，并規劃出一個合理的空間。此外，一定要征求廣大業主的意見，在征得小區大多數業主，尤其是特定的安裝地點區域內大多數業主同意的情況下，才能減少矛盾，避免糾紛。
背景知識
應對規劃改變 業主防患未然
在購房合同簽訂后，開發商擅自變更小區規劃，致使小區建筑密度、容積率等指標發生變化，由此產生的糾紛不在少數。
面對小區規劃的改變，業主怎么辦？有關房產法律專家向購房者提出以下建議：
首先，把小區規劃圖標清楚。目前，購房者前去簽訂預售合同時，開發商基本上已在預售合同附件中貼了一張復印好的小區規劃“模糊圖”，不僅綠化、道路不清，甚至連小區大門都找不著。一旦發生糾紛，購房者往往會因為拿不出證據而敗訴。為此，簽合同時，購房者一定要將住房周圍的道路、綠化、健身區、變電房及地面車庫等情況，用不同顏色的筆標示清楚。
其次，把樓書、廣告寫進合同。如果購房者是被樓書或廣告中的規劃，如小區有幼兒園等所吸引而決定買房的，就一定要把這些規劃寫到預售合同中去。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定，若開發商在銷售廣告和宣傳資料中就小區開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，對開發商具有約束力。
第三，把變更規劃的違約責任約定得高一些。這樣一來可對開發商變更規劃有一定的威懾力，二來萬一發生糾紛，購房者也可以獲得較高數額的賠償。
最后，發現開發商變更規劃及時舉報。罰款和拆除是規劃部門處理開發商變更規劃的主要方式。如果開發商規劃變更完工后，如在原來應是綠地的空地上造了房子，規劃部門絕大多數只能選擇罰款的處罰方式。因此，購房者一旦發現開發商有變更規劃的舉動，就應及時向管理部門舉報，千萬別等到木已成舟才去找開發商論理。
新聞鏈接
超規劃多蓋四層
開發商被判賠償
今年初，重慶市沙坪壩區人民法院對一起商品房買賣合同糾紛案進行了宣判，一審判決被告重慶銀昌房地產開發有限公司按146名原告所購房屋面積大小，分別賠償三類原告損失6000元、9000元、12000元。
2006年，原告成莉等146人購買了被告銀昌公司開發的，位于重慶市沙坪壩區雙碑六洞村的“鼎盛時空”商品房，購房合同約定該樓盤總層數為26層。但原告李友華等接房后發現，被告違反合同約定超建4層，超建面積達3254平方米，共計增加48套住宅。
2007年10月29日，重慶市規劃局沙坪壩區分局對被告銀昌公司作出處罰決定，決定對擅自改變建設工程規劃許可超建的面積為3254平方米的部分按500元/平方米處罰，履行罰款并完善相關手續后，予以辦理永久規劃許可手續。但被告銀昌公司超建部分至今未通過規劃驗收。
法院審理后認為，被告銀昌公司修建“鼎盛時空”第27層至30層時，未得到規劃部門的批準，屬于超規劃建設，該超建部分至今未通過規劃驗收。銀昌公司違反雙方當事人在合同中關于“鼎盛時空”總層數26層的約定，將“鼎盛時空”建成總層數為30層的商品房住宅，屬于違約行為。銀昌公司違約超建4層，增加48套住宅，導致原告所購房屋的居住環境和生活舒適度變差，房屋價值相對下降，給原告造成了損失。銀昌公司的行為違反了誠實信用原則，依法應當予以賠償。對于原告的損失數額，應當綜合考慮原告遭受損害的程度、被告違約超建可能獲得的利益等因素，酌情確定。
外墻使用歸業主
開發商無權謀利
2008年8月，廈門市中級人民法院對一起商品房屋面和外墻使用權糾紛案件作出終審判決：商品房所在樓宇的屋面使用權和外墻面使用權歸全體業主共有，開發商無權用以懸掛廣告謀利。
2003年上半年，施先生等73名業主分別與廈門一家房地產公司簽訂《商品房買賣合同》，購買該房地產公司開發的東方時代廣場房屋，合同約定：商品房所在樓宇的屋面使用權和外墻面使用權歸賣方所有。
2007年6月，施先生等73名業主將房地產開發公司告上法庭。業主們聲稱，商品房所在樓宇的屋面使用權和外墻面使用權應屬于全體業主，開發商提供的《商品房買賣合同》以格式條款的形式，約定屋面使用權和外墻面使用權屬于開發商，剝奪了原本屬于業主的權利。
業主們提出，東方時代廣場地處廈門市中央商務區中心區，周圍都是中高級寫字樓和中高端住宅區，開發商利用房屋屋面和外墻懸掛廣告，據業內人士估算，該小區樓房外墻的廣告位一年的收益達百萬元。
廈門市中級人民法院認為，商品房屋面及外墻屬于建筑物共用部分，在法律上歸屬于全體業主共有。根據我國合同法和《物業管理條例》相關規定，處分建筑物共有部分應當由業主集體決定。本案中，雙方當事人簽訂的《商品房買賣合同》對全體業主共有的屋面及外墻面的使用權做出處分，未經共有人集體決定，相關條款因違反法律強制性規定無效。
據此，廈門市中院認定該小區房屋屋面及外墻面使用權歸小區全體業主所有。
法規鏈接
《中華人民共和國物權法》
第三十五條 妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。
第七十條 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第七十一條 業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
第七十二條 業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
第七十三條 建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。
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