商品房售銷售廣告的法律效力及風險防范
一、商品房售銷售廣告的法律效力
銷售廣告和宣傳資料稱為要約邀請，也稱要約引誘，即房地產開發商邀請購房者向自己發出要約，在這種情況下，如果合同雙方未將要約邀請的內容明確約定為合同條款，要約邀請方即開發商無須對此承擔責任，另一方當事人即購房者不能以此向對方主張合同權利。我國《合同法》第15條第1款規定，商業廣告為要約邀請。同時該條第2款又規定，要約邀請具有要約規定內容的，應當視為要約。2003年4月28日公布的《最高人民法院關于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干的解釋》第3條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。”這說明商品房的銷售廣告和宣傳資料雖然屬于要約邀請，但是在具備一定法定條件的情況下，應當視為合同內容的，當事人違反要約的，應當承擔違約責任。商品房的銷售廣告和宣傳資料對雙方具備法律約束力，應該同時具備以下三個條件：
1.該銷售廣告和宣傳資料中有關房屋及相關設施的內容應當屬于商品房開發規劃范圍內的，如：商品房的層高、樓距、電梯、車庫、會所、購物、小區配套設施等。
2.該銷售廣告和宣傳資料說明和允諾的內容應當是具體確定的。如“小區綠化率達到50％”、“每幢樓配有日本原裝三菱牌電梯三部”等。而“陽光海岸”，“溫馨夏威夷”等煽動性的語言只是為了制造聲勢，吸引購房者的注意，因此只能算作要約邀請，不能視為合同內容。
3.該銷售廣告和宣傳資料說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確有重大影響的。即宣傳廣告的內容影響了購房者訂立合同的意思表示和房屋的成交價格。
只要商品房銷售廣告和宣傳資料的內容同時具備了這三個條件，即使未明確訂入商品房買賣合同中，也應視為合同內容，出賣人交付的房屋及相關設施不符合廣告和宣傳中的說明和允諾的，應承擔違約責任。
二、商品房銷售的分類
第一類，屬于開發商具體確定的內容，也即符合《解釋》中規定的具有絕對法律效力的內容。在《商品房買賣合同示范文本》中對這些內容也均有約定之提示，例如房屋的層高、戶型、結構類型、付款方式、保修責任等，這些條款開發商一般也會同意將其全部寫進書面合同中，其法律效力必然是確定的。按照《解釋》規定這些內容即使未寫進合同中亦應當視為合同內容，具有法律效力。
第二類，屬于內容較具體，但是還需要寫進合同明確細化后才具有法律效力的內容。如開發商承諾的“進口衛浴電梯”、“純德國進口廚具”、“24小時保安”等，這些內容購房者千萬不能掉以輕心，需要有選擇地將自己需要的部分在正式簽訂的合同中加以細化，如在合同中寫明衛浴電梯的產地、型號、品牌等；相關物業管理內容也要寫進合同的物業管理部分加以明確。應當說是約定得越細，購房者越容易得到法律的保護，一定不能嫌麻煩。
第三類，是不屬于開發商具體確定的內容。售樓廣告中一般采用較夸張性語言，人為美化，制造聲勢，為得是吸引購房者注意力，多無實際意義。如售樓廣告中常見的“溫馨家園”，“依山傍水”，“商機無限”等，這些廣告內容只能算作要約邀請，開發商的目的是為了吸引購房者向自己發出要約。到底是不是溫馨家園，商機無限需要購房者通過自己的考察作出判斷，不能僅聽廣告中一面之詞，這類廣告內容即使寫進合同也不具有法律效力。
第四類，屬于內容具體確定，但系開發商違法承諾，通常因違反法律規定而無效。如常見的“買頂層送花園”，“保證產權”，“售后包租”等內容，購房者應當知道樓頂部位是所有業主共同使用部位，開發商無權擅自對其進行處分，否則即為侵犯其他業主權益而承擔責任；關于房屋產權登記承諾也是無效的，因為產權登記是政府行政主管部門的職權，能否登記產權，要看其是否具備產權登記的合法條件，開發商說了不算；售后包租在法律、規章中也是嚴令禁止的，主要是考慮到在目前的法制狀況下，缺乏強有力的監管手段保證這一措施的執行，售后包租多是一種促銷手段，帶有相當的欺騙性，受害的往往是購房者，所以法律明確規定這種行為無效。在此提醒購房者不僅要盡量把廣告內容寫進合同，而且要注意辨別寫進合同的內容是否符合法律規定，否則即使寫得再多、再具體也會因為無效而得不到法律保護。
三、商品房售銷售廣告的風險及防范
許多消費者在簽約時往往就有一個思維的誤區，認為廣告宣傳是白紙黑字，有據可查；實物模型則是有目共睹，眼見為實，就把要約邀請誤認為是具有法律意義的要約，實則不然。購房者在購房前看到的廣告宣傳，包括宣傳資料、實物的模型等等，基本上都屬于要約邀請的范疇，這些內容只要沒形成要約，并且在合同中也沒有注明，就很難要求賣方對此承擔違約責任。這種誤解，對購房者來說存在雙重風險。
首先是商業道德風險。廣告宣傳的內容不寫入合同，一般來說對開發商是沒有約束力的，這種宣傳話語能否兌現，基本上屬于賣方商業道德的范疇，法律往往無可奈何；其次是法律風險。雖然《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律的若干問題的司法解釋》第三條規定“對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約”，但是在實際的司法實踐中，此條標準并不好界定。多數情況下，法官會將商品房的銷售廣告和宣傳資料裁斷為要約邀請，開發商可以全身而退。因此，建議購房者簽定合同時，不要漏掉廣告等宣傳內容，尤其是勾起你購房欲望的關鍵內容。
另外，還需注意以下三點：
{1}購房者要注意辨別商品房銷售廣告和宣傳資料的內容是否符合法律規定，如有些開發商違法承諾“買頂層送花園”“售后包租”等內容，因樓頂是所有業主共同使用部位，開發商無權擅自處置，而售后包租在法律、規章中也是明令禁止的，所以，該宣傳廣告內容違法，這些內容即使寫入合同，最終也會因為無效而得不到法律保護。
{2}注意保留銷售廣告和宣傳資料，開發商一旦不能兌現廣告中符合要約的相關內容，購房者就可以此作為證據維護自己的合法權益。
{3}盡量細化合同條款，如開發商承諾的“進口衛浴用具”、“純德國進口廚具”等，需要在合同中寫明衛浴用具的產地、型號、品牌等，約定得越細，購房者越容易得到法律的保護。
（吳宇）
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