購房人可解除買賣合同的九種情形
簽訂了商品房買賣合同后，購房者在哪些情況下有權退房，是購房者普遍關心的問題。根據在房地產法律服務中碰到的具體問題，結合《合同法》、《上海市房地產轉讓辦法》、《商品房銷售管理辦法》《城市房地產開發經營管理條例》以及相關法律規定，筆者認為除合同約定的情形外，以下九種情況，購房者有權退房。
合同的法定解除，指當法律上的原因出現的時候，合同當事人可依法行使解除權。法定解除的情形一般包括：
因不可抗力致使不能實現合同目的；
在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或以自己的行為表示不履行主要債務；
當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限仍未履行；
（4）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（5）法律規定的其他情形。
商品房買賣合同的解除也應當符合合同法對合同解除的以上規定。具體而言，當事人可依法解除商品房買賣合同的事由包括：
1、建筑設計變更過大
按套（單元）計價的預售房屋，套型與設計圖紙不一致時，或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購房人可以退房或者與房產商重新約定總價款。購房人退房的，由房產商承擔違約責任。
2、主體結構質量不合格
因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格的。房產商交付的房屋應當是驗收合格的房屋。交付時若房屋的主體結構不符合合同約定的標準，購房人有權單方面解除合同。商品房交付使用后，購房人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗，經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房人有權退房。
3、在建工程轉讓而未通知。
房屋預售后，房產商欲轉讓在建的房屋建設工程，房產商應當將房屋建設工程轉讓的情況書面通知商品房購房人。購房人有權在接到書面通知之日起30日內要求解除商品房預售合同。購房人未按照規定要求解除商品房預售合同的，應當由房屋建設工程受讓人繼續履行商品房預售合同。
4、面積誤差超過法律規定
出賣人交付使用的房屋套內面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，面積誤差比，絕對植超過3%的；合同約定面積與產權登記面積發生誤差，合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出3％時，購房人有權退房。購房人退房的，房產商應當在購房人提出退房之日起30日內將購房人已付房價款退還給購房人，同時支付已付房價款利息。
5、擅自改變規劃設計
已預售的商品房，房產商不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房產商應當在變更確立之日起10日內，書面通知購房人。購房人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。購房人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房產商未在規定時限內通知購房人的，購房人有權退房；購房人退房的，由房產商承擔違約責任。
6、合同履行遲延
出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付款項，經催告后在三個月合理期限內仍未履行的，當事人另有約定的除外。
7、無法辦理產權登記
商品房買賣合同約定或者法律規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記的；
8、房屋存在質量問題，嚴重影響正常居住使用；
9.法定不得轉讓的情形
如果房屋存在下列情形之一的：（一）未依法登記取得房產權證書的；（二）共有房屋，未經其他共有人書面同意的；（三）權屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的；（四）司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房屋權利的，則商品房買賣合同無效，購房者也可退房。
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