二手房交易中律師應當掌握交易房屋的全部信息
為了保障買方的知悉真情權，律師應當提示買方讓賣方全面陳述出售房屋的產權狀況及其他信息，這個陳述應該是真實、準確而又完整的，包括但不限于：
(一)是否有房屋所有權證、土地使用權證?
就北京而言，有的房產擁有兩證，即房屋所有權證和土地使用權證，但更多的則只有房屋所有權證。這主要是由土地的歸屬所決定，如果建房的土地歸市一級政府所有，那就有兩證;如果歸區縣級政府所有，就只給發一個證。但無論如何，房屋所有權證——俗稱房本是必不可少的，沒有辦下房本的房子以及鄉產權的房子，雖然便宜，最好不買。
(二)該房屋是否符合上市交易條件?
1.禁止轉讓的房地產有：
⑴司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
⑵依法收回土地使用權的;
⑶共有房地產，未經其他共有人書面同意的;
⑷以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產條件的;
⑸權屬有爭議的;
⑹未依法登記領取權屬證書的;(以上六種情形的法律依據見《中華人民共和國城市房地產管理法》第38條)
⑺已列入拆遷范圍內的房屋也不允許轉讓。(《北京市實施<城市房屋拆遷管理條例>細則》第九條)
2.限制轉讓的房地產有：
⑴集體所有土地上房屋的買賣對象限制
集體所有土地上的居住房屋只能出售給本集體經濟組織內具備居住房屋建設申請條件的個人，如宅基地。非居住房屋只能出售給房屋所在地鄉(鎮)范圍內的集體經濟組織或者個體經營者。(1997年《北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若干規定》)
⑵購買經濟適用住房不滿5年的，不得上市交易。(2007年9月25日北京市政府頒發《北京市經濟適用住房管理辦法》第21條)
⑶外國人必須在京居住滿一年才能購房，只能用于自用、自住，且一人只能購買一處住房。(2006年7月11日建設部、商務部等六部委《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》)
(三)其他與房屋交易有關的重要信息
很多買房人只知道關心房屋的坐落位置、面積、樓層、朝向、戶型、格局、小區環境、交通等這些誰都能看得見的情況，忽視了其他影響房屋交易的重要信息，比如：
1.房屋性質，是普通住宅還是非普通住宅。因為這會影響到過戶稅費負擔情況，非普通住宅的契稅是成交價的3%，普通住宅是1.5%;非普通住宅要交1%的土地增值稅，而普通住宅不繳。
2.房屋建成年代。因為這會影響到房屋的市場評估值和銀行貸款的額度。土地的使用年限最多為70年，房屋也是有壽命的。建成時間越早的房屋越不值錢，銀行貸款的額度越低。
3.該房屋距上次交易是否滿五年。因為這會影響到過戶是否要繳納5.5%的營業稅。依據有關規定，自2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅;個人購買普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時免征營業稅;個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。需要注意的是：這里不是以房屋的建成年代為5年的起算點，而是上一次交易的完稅證明。有的房齡雖然超過5年了，但中間轉手交易了幾次，離最后一次交易不足五年，仍需繳營業稅。
4.出售房屋是否有共有權人。依照法律規定，房屋為二人以上共有的，須經共有權人同意才能出售。房本的“共有人”一欄一般會記載共有人姓名，人數以及共有權證號。但是，還有一種最常見的共有情況，房本往往沒有記載，這就是夫妻共同財產。在婚姻關系存續期間，以一方名義購買的房產也屬于共同財產。這就需要律師詢問賣方的婚姻狀況，是否屬夫妻共同財產，配偶是否同意出售等。
5.房屋是否存在抵押。待售房屋如果還有抵押貸款沒有還清，不能進行權屬轉移，這就需要賣方還清全部貸款，先行辦理抵押注銷登記。在實踐中，賣方有時要求買方幫他還上這筆錢，這樣買方的風險就更大了。所以，買方必須弄清該房屋是否有抵押，貸款還剩多少未還清，然后才能決定采取哪種付款方式，怎樣訂合同來保證交易安全。
6.房屋是否已經出租。依照法律規定，出租的房屋要出售的，承租人有兩大權利，一是優先購買權，即在同等價格條件下享有優先購買該房屋的權利。二是主張“買賣不破租賃”，也就是說承租人放棄了優先購買權，如果承租期未滿有權繼續要求承租該房屋。
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