開發商售樓宣傳嚴重失實的法律責任
根據《合同法》第十四條“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規定：（一）內容具體確定；（二）表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束”的規定，如果要約邀請的意思表示內容符合上述的規定，該意思表示即為要約，據此，我們將出賣人對其開發項目規劃設計范圍內的商品房及相關設施所作的一些詳盡具體的說明和允諾，如足以讓買受人產生信賴而簽訂商品房合同并對房屋價格的確定有重大影響，而且買受人就此內容向出賣人提出訂立合同的行為并已使銷售廣告對象特定化的，應視為符合我國上述關于要約的規定，買賣合同的訂立則為買受人對要約的承諾。即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應認定為合同內容，當事人違反該內容的，應承擔違約責任。
為此，在商品房買賣中的銷售廣告和宣傳資料中，認定說明和允諾構成要約，應注意以下幾點：
首先，說明和允諾是指出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾。如果說明和允諾不是針對出賣人在商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施，就無法構成要約，其中“相關設施”包括商品房的基礎設施和相關配套設施，商品房的基礎設施包括供暖、供電、供水、小區景觀、小區內道路、停車場等等，公共配套設施包括商品房規劃范圍內的配套和商品房規劃范圍外的配套，如商業、服務業以及醫療教育、公共交通等公共設施的配套。由于購房人是消費者，不同的消費者在消費過程中對商品房預期有特定的需要和用途，從消費者需要的角度看，開發商在售樓廣告中明示說明的商品房周圍的商業服務、文化教育、醫療衛生等公共設施的設置情況，正是滿足不同層次的消費需要的環境質量。本案的基礎設施也是這種情況。
其次，所做的說明和允諾應是具體和確定的。“具體”是指該說明和允諾不是概括性內容，“確定”是指該說明和允諾具備很強的操作性，完全有條件實現。目前商品房銷售廣告中說明和允諾主要有：（1）向購房人提供某些購房優惠或附帶贈送禮品的說明，如贈送車庫、花園、家具等；（2）對商品房美觀性質量的陳述，如聲明地板是“高級實木地板”，外墻是“鏡面不銹鋼”裝飾等；（3）對商品房使用功能質量的陳述，如聲明有進口高級電梯，地下車庫直達，網絡寬帶入戶等；（4）對商品房環境性質量的陳述，如聲明小區內建有“5000平方米人工湖景”，“2000平方米噴泉休閑廣場”，“10000平方米中心綠地”，小區內或小區外配套有商場、超市、醫院、學校、幼兒園、游泳館、網球場、健身房等商業服務、文化體育、醫療衛生公共設施等；（5）承諾“還本銷售”，提供房屋“售后包租”、“代租”等售后回報，為外地購房者辦理本地城市的戶口指標等。
最后，該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的。商品房買賣合同的訂立是雙方當事人的真實意思表示，購房者之所以訂立合同主要是考慮到銷售廣告和宣傳資料所做出的這些說明和允諾，并且如果沒有這些說明和允諾，商品房屋價格可能會有實質性的變化和波動。
對于出賣人在商品房銷售廣告中過分的商業吹噓以及開發商就商品房規劃范圍內之外的環境和公益設施進行的虛假宣傳，如未定入合同，不應視為合同的內容，但不等于不承擔任何法律責任，如果因此造成買受人損失的，買受人可根據《合同法》第42條、第54條以及最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第86條的規定，由出賣人承擔締約過失的損害賠償責任。
張海亮
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