商品房預售合同效力的認定
在司法實踐中，商品房預售合同效力的認定是關系當事人利益的根本問題，是影響商品房市場秩序穩定的關鍵因素。
《城市房地產管理法》第44條規定，商品房預售需具備4個條件：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（3）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；（4）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
首先應當正確理解商品房預售條件的適用與認定商品房預售合同效力之間的關系。
《城市房地產管理法》是一種行政管理法，該法第44條是關于出賣人與行政管理部門之間的關系，是行政管理部對開發商商品房預售行為進行行政監管的條款，屬于行政法律關系范疇。
在我國，商品房預售實行許可證制度�！冻鞘蟹康禺a許可證的必備條件和相關程序管理條例》第24條明確列舉了辦理商品房預售許可證的必備條件和相關程序，其中包括了《房地產管理法》第44條規定的前三個條件。根據該條規定，只要出賣人按照法定程序向房地產行政管理部門申請辦理并取得預售許可證明的，即可認定其具備全部預售條件。
在司法實踐中，人民法院在認定商品房預售合同的效力時，因屬于民事法律關系，僅對出賣人的預售資格從形式上進行審查，對出賣人取得商品房預售許可證明的預售合同，則認定有效；對出賣人未取得商品房預售許可證明簽訂的預售合同，則認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
當事人對預售許可證持有異議的，因審查出賣人是否具備全部預售條件則屬于行政管理部門的權限和職責，與商品房預售不是同一法律關系，當事人只能通過行政或者行政訴訟的方式解決。
最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋將出賣人取得商品房預售許可證明的時間放寬至起訴前，即只要在起訴前，出賣人取得商品房預售許可證明的，人民法院就可認定商品房預售合同有效，這樣規定的目的盡量使合同有效成立和維護商品房交易的安全，同時也有利于當事人在起訴前預測訴訟行為的結果，更好地維護自己的合法權益。
商品房預售合同是否備案對預售同效力無影響。《城市房地產管理法》第44條規定的商品房預售合同登記備案，屬于房地產管理部門和土地管理部門對合同的一種行政管理措施，不是確認合同效力的必要條件。
最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第6條明確規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持�！�
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