現實生活中，在辦理房屋產權證時，大多是登記在一個家庭成員名下；對于該房屋是一人所有的還是家庭成員共有，沒有人刻意在房產證上加以厘清。然而，一旦發生房屋拆遷、出售或房產分割的時候，就很容易發生糾紛。本案就是離婚當事人在主張權利時，發現房屋登記有明顯瑕疵的一個案例。
玉山法院按照優勢證據原則確認房產實際權屬
本報記者 張光宇 本報通訊員 胡 浩 林庶富
夫妻離婚 留下房產待分割
居住在江西省玉山縣的楊德江和彭麗華原是夫妻，2006年10月18日，經玉山縣人民法院判決，準予離婚。判決書認定楊德江在婚姻存續期間存在過錯。但對于二人居住的位于該縣冰溪鎮七里街B區70號房屋，卻未作處理，原因是該房屋產權登記的產權人是楊德江的母親王兆儀。判決書要求彭麗華另案起訴。
原先，楊德江和彭麗華居住在該縣冰溪鎮火車站村211號，那時他們和婆婆王兆儀共同居住在一起。1995年11月，玉山縣城鎮拆遷辦公室對這里的部分房屋進行拆遷，楊德江、彭麗華、王兆儀居住的房屋及鄰戶楊金瀾（楊德江的姑姑）的房屋也在拆遷之列。楊德江代表住戶與玉山縣城鎮拆遷辦公室簽訂了拆遷協議，兩家房屋拆遷面積確認為26.66平方米，合計補償人民幣3206.14元，其中楊德江家應得人民幣1632元，楊金瀾應得1574.14元。拆遷后，政府有關部門在現玉山縣冰溪鎮七里街B區70號給楊德江家安置了40平方米的宅基地，楊金瀾將政府安置的宅基地贈與給楊德江和彭麗華。楊德江和彭麗華又向有關部門申請取得面積為41.12平方米的宅基地，花去人民幣3373.50元。
1996年，楊德江和彭麗華在該地基上共同建造了現坐落在玉山縣冰溪鎮七里街B區70號的三層小樓房，建筑面積241.23平方米。小樓房建好后就一直由楊德江和彭麗華共同居住和管理，2000年5月1日，按照當地習俗，還舉行了喬遷宴席，宴請了雙方的親戚、朋友。
期間，1998年11月30日，王兆儀將楊德江與玉山縣城鎮拆遷辦公室簽訂的拆遷協議進行涂改后，到玉山縣房地產管理局對坐落在玉山縣冰溪鎮七里街B區70號房屋辦理產權登記，玉山縣房地產管理局為王兆儀頒發了房屋產權證書，產權證的業主寫上了王兆儀的名字。
楊德江和彭麗華之間，一直夫妻關系不和。彭麗華從1990年開始先后三次向法院提起離婚訴訟。2006年6月7日，在第三次起訴離婚期間，彭麗華才從法院得知坐落在玉山縣冰溪鎮七里街B區70號房屋產權已登記為婆婆王兆儀。10月18日，經法院判決，準予離婚。
房產分割，成了離婚后的遺留問題。
房產登記 明顯瑕疵應糾正
離婚后的彭麗華，于2007年9月18日另行起訴。以楊德江在婚姻存續期間存在過錯為由，提出確認現坐落在玉山縣冰溪鎮七里街B區70號三層小樓房為原、被告夫妻共同財產，并將昔日的婆婆王兆儀列為第三人，要求分割該處房產價值的三分之二計人民幣26萬元。
案件受理后，彭麗華向法院提出申請，要求對訟爭房屋價值進行鑒定，玉山法院依法委托玉山縣價格認證中心對該房屋進行評估，價值為人民幣33萬元。
玉山縣法院兩次公開開庭審理此案，經審理認為：原、被告及第三人訟爭的現坐落在玉山縣冰溪鎮七里街B區70號小樓房，自拆遷協議的簽訂，到建房施工、裝潢的整個過程，均由原、被告共同負責。而第三人王兆儀對建該房屋所付出的僅是提供了部分政府安置的宅基（含楊金瀾在內計26.66平方米）及拆遷補償費人民幣1632元，建房屋其余資金均由原、被告籌集支付。該房屋完工后，原、被告還承辦了喬遷宴席。該房屋也一直由原、被告居住生活、管理使用。故應認定該房屋屬原、被告及第三人共有。第三人雖于1998年11月30日到房管部門辦理了該房屋所有權證書，但房管部門在辦證時存在明顯瑕疵，其利害關系人原告彭麗華對此有異議。據已查明的事實，對該產權登記應予糾正。對原、被告共有部分應按夫妻共同財產按照我國婚姻法的規定進行分割。具體份額根據本案查明的事實，由本院決定。原告認為該房屋為原、被告夫妻共同財產的意見與本案事實不符，本院不予采納；原告彭麗華認為被告楊德江在婚姻存續期間存在過錯要求分割夫妻共同財產的三分之二的意見于法無據，不予采納。據此，根據有關法律法規于去年年底做出判決：
坐落在玉山縣冰溪鎮七里街B區70號三層小樓房建筑面積為241.23平方米磚混結構房屋屬原告彭麗華、被告楊德江、第三人王兆儀三人共有，經評估價值為人民幣33萬元。彭麗華享有該房屋產權45%、楊德江享有45%、王兆儀享有10%。
案件宣判后，三方當事人均未提出上訴。（文中人名系化名）
當事人說
原告彭麗華：夫妻共同財產離婚時理應依法分割
被告楊德江：房屋是我母親的，不屬于共同財產
第三人王兆儀：訟爭的小樓房屬于我一人所有
原告：從1996年9月至2000年4月底，原、被告雙方共同籌集資金，經過長達5年的努力，耗資20萬元，建成了現在的建筑面積為241.23平方米磚混結構的三層小樓房并裝潢好。此后，該處房屋一直由原、被告共同居住使用至今。從老屋拆遷到新屋落成，第三人王兆儀自始至終未出過一分錢和一份力，全部費用都是原、被告共同投入的。第三人也從未在該處房屋里居住生活過。但由于原、被告婚后從1988年開始夫妻感情一直不和，且被告長期有外遇并經常打罵原告，原告于1990年、2001年先后兩次向法院提起離婚訴訟（后均撤訴），被告怕原告再次提起離婚分割財產，便通過關系瞞著原告，于1998年11月30日對該處房產進行產權登記，擅自涂改1995年9月20日玉山縣城鎮拆遷辦公室的拆遷通知及1995年11月22日房屋拆遷協議上的業主姓名，將被告楊德江的姓名變更為第三人王兆儀的姓名，從而將現坐落于玉山縣冰溪鎮七里街B區70號的房屋登記在王兆儀的名下，以達到被告獨占該處房屋之目的。鑒于被告在婚姻存續期間存在過錯，故原告訴至法院，請求依法分割該處原夫妻共同房產價值的三分之二人民幣26萬元。
被告：原火車站村211號房屋拆遷手續是我母親王兆儀委托我代辦的，現坐落在玉山縣冰溪鎮七里街B區70號房屋是我母親所建，不是我與原告的共同財產，我無權分割該屋。
第三人：原火車站村211號房屋系我所有。現坐落在玉山縣冰溪鎮七里街B區70號的房屋地基大部分是原火車站村211號房屋拆遷置換來的，還有十幾平方米地基是我花錢買來的。至于拆遷通知、拆遷協議出現被告楊德江的名字，是因為我年齡大，委托我兒子楊德江去辦理拆遷事務，拆遷部門沒有做調查才出現這種錯誤。現訟爭的房屋所有資金是我支付的，其中一部分是我把錢交給楊德江去辦理的。故現訟爭的房屋系我一人所有，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。
案外說法
房產確權：正確區分一人所有和多人共有
胡 浩 林庶富
在審理家庭、婚姻類的民事案件中，經常會遇到在處理涉及財產關系時，當事人為爭奪房產或居住權而爭執不休，以至鬧得反目成仇的情況。我國房屋法律制度呈現多樣性，權屬狀態既包括完全所有權、也包括部分所有權以及房屋承租權等。由于受傳統思想觀念的影響，現實生活中，在辦理房屋產權證時，大多是登記在一個家庭成員名下的，對于該房屋是一人所有的還是家庭成員共有，并沒有刻意在房產證登記時予以厘清。然而，一旦發生房屋拆遷、出售或房產分割的時候，就很容易發生糾紛。
房產證是房屋所有權證的簡稱，是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。作為證書之一種，房產證具有以下特點：（１）房產證只能由不動產登記機關發放，其他機關發放的房產證不具有法律效力。我國采取不動產分別登記體制，不同種類的不動產分別由不同的行政主管機關登記，房產證只能由房地產主管機關發放。（２）房產證是對特定房屋所有權歸屬的書面證明，并可記載特定房屋共有狀況以及是否設定擔保物權等狀況。基于一物一權主義，房產證以一房屋一房產證為原則，即一個具有獨立建筑結構與使用功能的房屋（包括區分所有的房屋）只有一個所有權，在不動產登記上只能有一項所有權登記，并且據此只能發放一個房產證。（３）房產證只能向特定房屋的所有權人發放，如房屋系共有，在房屋所有權證之外，還可向共有權人發放共有權證。（４）房產證是登記機關在對特定房屋權屬情況進行登記之后，向特定權利人發放的權屬證明，房產證的內容應與登記簿的內容相一致。
在此特別提醒人們：在辦理房屋產權證時，一定要清楚該房屋的權屬狀態，是一人所有的就登記為一人所有，是家庭成員共有的要登記為哪些家庭成員共有，或是有其他權屬狀態的也同樣登記清楚其他權屬狀態，以免產生不必要的糾紛，維護社會的和諧與穩定。
連線法官
● 本案不必以行政訴訟為前提
● 法院可依優勢證據確定權屬
本報記者 張光宇
本案審結之后，記者電話聯系到本案的主審法官林庶富，請他談了幾個與本案有關的幾個法律問題。
問：本案第三人王兆儀已經取得了房產的產權證，原告彭麗華在主張權利時，對方以持有房屋產權證進行對抗，認為是政府以行政行為對其權利給予了確認，如果要重新確權，先要通過行政訴訟撤銷政府的產權證，否則就不得以民事訴訟直接主張確權訴訟。請問：本案是否需要以行政訴訟撤銷房產證作為前置條件？
答：我們認為本案不必以行政訴訟作為前置條件。
首先，應該明確行政訴訟與民事訴訟是兩種性質不相同的訴訟。民事訴訟是因民法等民事實體法所調整的平等主體之間的財產關系及人身關系所產生的糾紛，解決的是平等主體之間的民事爭議；而行政訴訟是因行政法調整的行政機關在行政管理活動中與被管理一方所發生的糾紛，解決的是行政爭議，其裁判的結果只影響行政行為的效力，對平等主體之間的民事爭議并無裁判效力，不影響民事行為效力。
本案系確權之訴。一般來講，確權糾紛可以通過民事訴訟解決。因此，我們認為，本案不必通過行政訴訟撤銷產權證，在民事審判中審查實體權利，直接確權，然后依據判決向政府登記部門申請產權變更登記即可，因為產權登記僅是一種依當事人申請進行的登記行為，并非是行政許可，其基礎是民事實體權利，屬物權范疇，通過民事確權之訴完全可以解決。況且，由于不動產登記行為為行政確認行為，登記內容為對某種事實的認定而非行政裁決，法院在民事案件中，并不受限于該項登記，無須先“行”后“民”，可依當事人的訴請，依據查明的事實作出確認判決。當事人也可依法院的民事判決請求行政主體對錯誤的不動產登記予以糾正。
問：案件審理中，你們是怎樣查明訟爭的房屋到底是第三人王兆儀一人所有，還是原、被告及第三人共同所有？
答：本案原、被告及第三人訟爭的現坐落在玉山縣冰溪鎮七里街B區70號三層小樓房，自拆遷協議的簽訂，到建房施工、裝潢坐落的整個過程，均由原告彭麗華和被告楊德江共同負責。而第三人對建該房屋所付出的，只是提供了部分政府安置的宅基（含楊金瀾在內的計40平方米）及拆遷補償費人民幣1632元，建房屋其余資金均由原告彭麗華和被告楊德江籌集支付。該房屋完工后，原、被告還按照民間鄉俗置辦了喬遷宴席。
案件審理過程中，我們走訪了原、被告的單位同事、鄰居多人。庭審時，出示了楊偉等10人的調查筆錄及彭文青等8人的證人證言，以及該房屋建造和裝潢坐落時的工程結算書，原、被告購買建材的單據。這些證據都證明現訟爭的房屋從起工到竣工包括裝潢坐落，整個過程均由原、被告負責管理、監督，所需費用絕大部分由原、被告支付。經庭審質證，原告對此沒有異議，被告、第三人對此雖有異議，卻未能提供相反的證據予以證明。因此我們對上述證據所證明的事實予以采信。
問：本案涉及到房屋權屬登記與實際房屋權屬不相符的問題，請您談一下如何看待房產證在法律上的證明效力？
答：房產證即房屋所有權證書，是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證，它只是房地產管理部門作出的形式性證明，其證明力在法庭上不是絕對的，用法律上的術語是“推定”的證明力，僅具有權利正確性的推定功能，對外僅產生以公示的方式證明房產權屬的特定作用。正因為房產證在民事訴訟中作為證明房產權屬的一種重要證據，其證明力的作用大小只能與其他證據相互比較來確定。
在房屋權屬爭議中，當房產證證明的事實與其他證據證明的事實發生沖突、其他證據的證明力明顯大于房產證的證明力時，法院完全可以按照優勢證據的原理，以優勢證據確定房屋的權屬。因此，房產證上記載的房屋產權所屬的權利人是否享有實體法意義上的房屋產權，應由房屋產權變動形成的基礎事實予以決定。本案訟爭房屋由法院作出判決歸原、被告及第三人共有的結果，正是基于法院通過審理查明了該訟爭房屋產權變動形成的基礎事實。
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