西工法院判決“租賃”樓房外墻面的協議無效
樓房外墻的墻面，到底是屬于業主一家專有還是全體共有？物權法對此并無明確界定。目前，有關房地產、住宅方面的行政法規均將戶外墻面列為共有部位。既是共有部位，當然不屬于業主的專有權范圍。日前，河南省洛陽市西工區人民法院就審結了一起二樓住戶業主和一樓商用房業主簽訂出租樓房外墻面的“租賃”合同糾紛。
糾紛緣起 商用房掛招牌惹麻煩
張先生和袁先生都是河南省洛陽市某大型企業的職工。2003年，他們都在該企業的一個小區購買了房子。張先生買的是一樓門面房，是做商用的；袁先生買的則是張先生上方的二樓住宅房。張先生購買的門面房是為了出租給別人，自己從中收取一定的租金，而別人租了門面房做生意，就要在大門額頭上懸掛招牌，這就不可避免地占用了二樓的外墻面。對此，袁先生不予認可：自己的外墻面怎么能讓別人無償使用？經過交涉，2004年，張先生以付給袁先生500元租金才算了結此事。
2007年8月，張先生又將門面房租給了一家銀行作為營業點后，雙方再起紛爭。銀行方面與張先生簽訂租賃合同后，又花去數萬元裝修門面房，按照銀行統一標準懸掛招牌時，袁先生又出面干涉，要房主張先生給個說法，否則，銀行的招牌不能懸掛。銀行方面要求房東張先生盡快妥善處理此事，如影響銀行正常開業，就要終止租賃協議，張先生還要承擔由此而帶來的經濟損失。
這讓張先生措手不及。經多次協商和中間人勸說，張、袁雙方就陽臺的外墻面使用問題草簽了一份協議：銀行方面在安裝招牌時，如果給二樓的內墻造成損壞，應修好或賠償損失；張先生每月付給袁先生350元；張先生如在15天內不付款，袁先生有權摘掉招牌并不承擔責任。
為使銀行盡快開業，張先生被迫同意了此協議，并付給袁先生外墻面“租賃費”1750元。法律意識較強的張先生在多次協商過程中對談話內容進行了錄音。
事后，感到憋屈和窩火的張先生一紙訴狀將對方起訴到洛陽市西工區人民法院，請求法院確認協議無效；判令被告退還現金1750元，并賠償損失3000元。
法庭激辯 原告、被告各執一詞
2007年10月19日，洛陽市西工區人民法院對此案進行了公開審理。法庭上，法官將本案爭議的問題歸納了三點：被告對外墻面是否享有所有權、使用權；雙方所簽的租賃協議是否有效；原告請求賠償的數額有無法律依據。
雙方就上述爭議的問題進行了激烈辯論。原告方認為，該租賃協議是被告采取脅迫手段逼他簽訂的，并不是自己的真實意思表示。在法庭調查過程中，原告當庭出示了３份錄音證據，被告對這３份錄音證據的真實性無異議。
另外，被告強行阻止原告方懸掛廣告牌，造成原告方的門面房無法正常開業，為了避免經濟損失，原告才在被告單方制作好的“租賃”協議上簽了字，并向被告支付了1750元租金。該“租賃”協議應當認定無效。
原告還認為，一樓其他門面房房主都沒有向二樓的房主交納所謂的使用費，為何唯獨被告要收取“租賃”費呢？被告應返還強行收取原告的所謂租金共計2250元；由于被告強行阻止原告制作廣告牌，造成原告的門面房長時間不能正常營業，給原告造成了一定的經濟損失，對于這些損失被告依法應給予賠償。
被告則辯稱，根據《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》規定，樓房陽臺內外墻屬套內建筑面積，歸業主所有；陽臺外1/2外墻屬公攤面積，所有權歸全體樓房業主所有。被告是本樓的業主，當然是1/2外墻所有權人之一。被告有合理優先使用自己陽臺外墻的權利，我國民事立法雖對單個業主使用外墻無明文規定，但二樓陽臺外側的橫向可利用空間的利用權與二樓房屋所有權是密切聯系在一起的，形成了一種事實上的不可分割狀態，如果取得了二樓的所有權，應當認為對相應的二樓陽臺外側的橫向可利用空間享有使用權。如自家空調室外機及晾衣架，一般只能安裝在自家外墻的合理空間內，而不能任意安裝到鄰人的外墻上。原、被告簽訂的協議合法有效。
被告還說，雙方就被告的陽臺外墻使用協商由來已久，2004年6月10日，原告為了使用被告的陽臺外墻就支付了500元使用費，說明原告是知道繼續使用還要付費的。所以后來在被告再次要求支付使用費時，雙方都找中間人進行了協調，最后達成了本協議，以上事實充分說明雙方是本著平等、自愿的原則簽署的協議，不存在原告所謂脅迫之說。
由于雙方分歧較大，承辦法官雖多次主持調解，但均無結果。
依法判決 樓房外墻屬業主共有
今年1月14日，西工區人民法院對此案作出了一審判決。
法院經審理后認為：原、被告所簽的“租賃”協議使雙方形成租賃關系。但本案爭議的陽臺外墻面非被告享有專有權，根據我國目前的房屋建筑相關行政法規的解釋，建筑物外墻面屬該棟樓業主共有，所以被告無權將共有部分出租并收取租金。因此本案原、被告所簽訂的“租賃”協議系無效協議。被告因此取得的租金應予返還。
原告要求被告返還2250元，因其2004年交付被告的500元系雙方經過協商后、原告自愿支付的補償款，現在再要求返還，理由不能成立，該請求不予支持。被告如認為原告的行為影響其正常生活或對其造成損失，可另案起訴解決。
法院判決：雙方所簽訂的協議無效；被告向原告返還其據上述協議所收取的租金1750元。
一審判決后，雙方都沒有提出上訴，判決已生效。
案例鏈接
廣告牌“爬上”陽臺 外墻使用權起紛爭
周先生于２００3年在蘭州市張掖路附近買了二樓的一套房子。２００４年末，周先生家的樓下來了一家個體經營戶王先生。做生意就得有門面，于是這家商戶搬來后的第一件事情就是趕緊懸掛廣告牌。商戶找周先生協商安裝，保證絕不影響周先生的正常生活，并得到了周先生的允許。
但在安裝廣告牌的過程中，周先生感覺不對勁，商戶的廣告牌竟然安裝到了他家的陽臺上，雖經周先生多次阻止，但對方的廣告牌還是安上了。廣告牌高１．５米，寬３米左右，安裝在一樓頂和二樓底交界的位置。王先生認為，這塊“地盤”是雙方都可以享用的，而且廣告牌沒有遮擋周先生家的采光，也沒有影響到室內通風。王先生還找到了商鋪的所有人李女士。李女士到有關部門咨詢后，得到的答復是，這塊廣告牌沒有給樓上住戶帶來不便，且掛廣告牌的墻面是兩層樓的交界處，所以雙方都有使用權，可以掛廣告牌。
得到答復后，商戶王先生不打算拆除廣告牌了，倒是周先生急了，２００５年初，周先生將商戶王先生和房屋產權所有者李女士一起告到了蘭州市城關區人民法院，訴訟請求是要求先拆除廣告牌停止侵害，并賠償誤工損失２０００元，經濟損失３０００元。
法庭上，周先生訴稱，王先生的廣告牌安裝在一樓和二樓交界處。由于該樓的設計是一樓商戶的樓頂和二樓住戶的樓底是同一個梁板，就是商戶安裝廣告牌的位置已經占上了他家陽臺的墻面，這就侵犯了他的權益。對此商戶王先生的答辯稱，廣告牌掛的位置就在梁板以下，這屬于公用墻面。且掛廣告牌沒有帶給周先生任何不便。一審法院認為，周先生的訴訟于法無據，判決駁回了周先生的訴訟請求。
周先生不服判決向蘭州中院提起了上訴。在此期間，王先生也無心經營生意，經過考慮后決定換個鋪面經營。王先生走后，鋪面廣告也成了擺設。但是周先生認為，這件事關鍵是要有個說法。
二審中，蘭州中院認為，對于二樓陽臺墻外空間利用權的問題，我國民事立法雖無明文規定，但二樓陽臺外側的橫向可利用空間的利用權與二樓房屋所有權是密切聯系在一起的，形成了一種事實上不可分離的狀態。因此二樓所有權的住戶對相應的二樓陽臺外側的橫向可利用空間享有優先利用權，所以王先生掛廣告牌的行為構成侵權，應當承擔侵權責任，但是由于原商戶已撤換鋪面，且周先生也沒有提供任何可以證明侵權給他造成損失的證據。所以，二審判決，駁回上訴，維持原判。雖然官司輸了，但是對這個說法周先生還是滿意的。
不經全體業主同意 擅立廣告牌屬侵權
家住重慶市南岸區南城大道２２７號大樓的劉女士一搬進新居后便遇上了一樁煩心事。原來，該幢樓房底層屬商用房，在那里開業的重慶麥克醫藥股份有限公司將一塊印有“麥克醫藥”字樣、面積約１６０平方米的廣告牌懸置到大樓左、右側的外墻上，且廣告牌的支撐鐵柱恰恰靠近劉女士所住的四樓。每天在巨幅廣告牌下生活，令一直擔心安全隱患的劉女士寢食難安。看到滿街高樓上的各色廣告，劉女士不知道近鄰麥克公司的行為是否侵權。向律師咨詢后，劉女士向法院遞交了起訴書，劉女士以被告麥克公司擅自利用建筑物外墻設立廣告牌，既有嚴重安全隱患，又侵犯了共有人利益為由，將被告訴至南岸區法院。
法院審理后認為，大樓外墻屬于全體業主共同共有，即大樓的全體業主對外墻享有共同的權利和義務，任一共同共有人利用該外墻須經其他共有人同意，任一共同共有人對損害該外墻的行為都有權加以制止。對原告要求判令被告排除妨礙的請求應予支持。對于賠償經濟損失之訴求，因原告未能舉證證明損失的具體數額，故只能從被告使用了共有部分，原告有權獲得相應賠償的角度，酌情主張。
據此，南岸區法院依照民法通則，判決被告限期拆除其在南岸區南城大道２２７號樓外墻所設廣告牌，并給予原告經濟賠償５００元。
（秦 弓）
法官說法
●不屬于房主專有權范圍
●被告不具備出租人資格
本報記者 張光宇 本報通訊員 張玉魯
本案審結以后，記者采訪了本案主審法官楊惠麗。楊惠麗認為，本案從表面上看是一起合同糾紛，但當事人雙方所爭議的焦點卻是歸屬權問題，這涉及物權法中關于業主的建筑物區分權的規定。
我國物權法第七十條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”該法第七十一條還規定：“業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。”
關于“共有”的概念，在民法通則及相應的司法解釋中均有體現。《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條規定：“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效……”
楊惠麗說，本案爭議的陽臺外墻面到底是屬于業主的專有部分還是共有部分？物權法對此無明確界定。目前，有關房地產、住宅方面的行政法規均將戶外墻面列為共用部位。既然是共用部位，當然不屬于房主的專有權范圍，因此本案被告對其二樓的陽臺外墻面不享有所有權。外墻面應由該建筑物的全體業主共有并享有共同管理的權利。被告現將應屬于全體業主共有的外墻面出租給原告使用是沒有法律依據的，其不具備出租人資格，無權處分共有部位，原、被告簽訂的租賃協議是不合法的，故法院認定其為無效協議。根據合同法關于合同無效的規定，被告依據無效協議取得的租金應該返還。
楊惠麗最后說，本案在處理過程中也有不能忽視的一點，即原告在二樓外墻面懸掛廣告牌是否侵害了被告的合法權益？因原告起訴的是要求確認協議無效，法院審理案件的原則是訴什么審什么，法理上講就是“不訴不理”。至于被告是否受到侵害的問題，判決書已告知被告有相關訴權。這是法院兼顧雙方利益、依法行使釋明權的一種人性化體現。也體現了人民法院審判的公平原則。
法規鏈接
《中華人民共和國民法通則》
第八十三條 不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、
公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。
給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。
《中華人民共和國物權法》
第七十條 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第七十一條 業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》
89. 共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。
《城市異產毗連房屋管理規定》
第六條 所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設施等，應共同合理使用并承擔相應的義務；除另有約定外，任何一方不得多占、獨占。
所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。
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