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| 應對拆遷中的關鍵環節（二）——評估報告 |
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作者：房地產律師部編輯
出處：法律顧問網·涉外11chelsea.com
時間：2008/12/12 20:06:00 |
應對拆遷中的關鍵環節（二）——評估報告
評估報告也是拆遷過程中一個比較重要的環節，《城市房屋拆遷管理條例》24條規定，應該根據房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定，具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府確定。根據上述規定，立法者的本意是為了確定拆遷房屋的補償價值從而確定拆遷戶的安置補償數額，這是評估報告的作用，當然也應該是評估報告的唯一、合法作用，但在實際的拆遷中，評估報告的作用已經變味了。問題就出在了“具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府確定”上。以北京為例，拆遷中房屋評估的評估依據是《北京市房屋拆遷評估規則（暫行）》（京國土房管拆字[2001]1234號），這個暫行規則是根據2001年北京的地價及房價制定的，其將北京的土地根據地理位置劃分為十級，每一級有不同的基準地價和基準房價，最貴的一級土地的基準地價為5300-6000 基準房價為1000，現在北京五環外的房價都一萬多了，所以這個標準是嚴重滯后的，依靠這個標準評估出來的房屋價格是2001年的標準，根本無法反映現在的實際價格，所以評估報告已經失去了其確定補償價值的作用了。
252號文第五條規定拆遷人申請行政裁決時必須提交評估報告，所以評估報告作用還是非常大的，其已經“基因突變”有了另外的作用，這也是評估報告現在的價值體現——拆遷人申請裁決及強拆的輔路石，也就是說，對房屋進行評估不是確定補償價格的需要，而是拆遷人申請強拆房屋的需要。
拆遷中的房屋評估適用的主要法律規定是建設部2003年12月1日通過的《城市房屋拆遷估價指導意見》（建住房<2003>234號）（以下簡稱“234號文”）。知道了評估報告的本質，怎樣利用法律的規定應對評估程序已經有了大體的思路，我們可以從評估活動的個個方面談一下應對之策。
1、 評估機構的選定
（1） 法律規定
234文第六條規定：“市、縣房地產管理部門應當向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的評估機構，供拆遷當事人選擇。拆遷評估機構的確定應當公開、透明、采取被拆遷人投票或者拆遷當事人抽簽等方式”。
（2） 權利主張
上述是法律規定的評估機構的選定方式，其應該采用投票或者抽簽的方式選擇，但實踐中評估機構都是拆遷人自己單方選定的，被拆遷人根本沒有選擇的機會和權利，甚至房屋被評估了都不知道。所以，很多拆遷項目評估機構的選定都是違法的。被拆遷人應該要求自行選定評估公司，這是作為被拆遷人的合法權利。
2、 初步勘驗程序
（1）法律規定
234號文第15條規定：“拆遷評估人員應當對被拆遷人房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明”
（3） 權利主張
根據上述的法律規定，在房屋初步勘驗過程中，評估機構應該對被拆遷人的房屋進行勘驗，做好相關記錄，并要拍攝反映房屋外觀及內部狀況的影像資料，并且需要相關人員簽字認可，如果當事人不簽字或者無法進行勘驗和拍攝影像資料的，應該由無利害關系的第三人進行見證。上述是法律規定的對勘驗的法定程序，但實際的評估工作中，評估公司往往不按照法定程序，或者沒有錄像，或者沒有簽字，或者沒有見證，更有甚者連實際勘驗都沒有進行只是根據被拆遷人的房屋產權證上的附圖就出具了評估報告。
作為被拆遷人，如果房屋處于待評估狀態，就可以要求評估公司按照上述的程序進行評估，一旦發現他們違法的行為，就有權拒絕配合評估或者要求其重新進行評估活動、重新出具評估報告。
3、 公示程序
（1）法律規定
234號文第十八條規定：“ 估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明，聽取有關意見”，這就是評估報告的公示程序。
（2）權利主張
實踐中，拆遷人一般這樣進行公示程序。在送達評估報告時，同時送達一份《征求意見通知書》，通知書中一般明確規定：“凡未明確表示‘不愿意’公示的，我單位將根據《通知》精神在規定期限內將初步評估結果予以公示”。如果被拆遷人明確表示不愿意公示，那一般就不會公示了。當然這是做的比較規范的，大部分的拆遷公司是不進行上述的公示程序的，那么我們就可以要求拆遷公司進行公示程序或者在相關的訴訟及復議中主張其評估報告的程序存在瑕疵不能作為定案的依據等。
只要拆遷的程序有問題，被拆遷人就可以要求糾正或者重新來做，當拆遷公司感覺你難纏，全身長滿刺，他就有可能放棄對你進行行政裁決，而選擇和平談判的方式了。
4、 送達程序
（1）法律規定
2003年北京國土資源及房屋管理局制定了《<北京市城市房屋拆遷管理辦法>實施意見（京國土房管拆[2003]777號），在這個文件的26——28條具體規定了評估報告的送達程序。
26.【評估報告送達人】
拆遷評估報告由拆遷人或者由拆遷人委托評估機構送達。
27.【評估報告送達】
送達評估報告必須有送達回證，由受送達人在送達回證上記明收到日期并簽名或者蓋章。受送達人在送達回證上的簽收日期為送達日期。
28.【評估報告送達方式】
送達評估報告，應當直接送交受送達人。受送達人是公民的，本人不在交他的同住成年家屬簽收；受送達人是法人或者其他組織的，由法人的法定代表人、其他組織的主要負責人或者該法人、組織負責收件的人員簽收；受送達人有代理人的，可以送交其代理人簽收；受送達人已指定代收人的，送交代收人簽收。受送達人的同住成年家屬、法人或者其他組織的負責收件的人、代理人或者代收人在送達回證上簽收的日期為送達日期。
受送達人或他的同住成年家屬拒絕接收評估報告的，送達人應當邀請有關基層組織或者所在單位人員到場，說明情況，在送達回證上記明拒收事由和日期，由送達人、見證人簽名或者蓋章，把評估報告留在受送達人住所，即視為送達。
受送達人是軍人的，通過其所在部隊團以上單位的政治機關轉交；受送達人是被監禁的，通過其所在監所或者勞動改造單位轉交；受送達人是被勞動教養的，通過其所在勞動教養單位轉交。代為轉交的機關、單位收到評估報告后，應立即交受送達人簽收，以在送達回證上的簽收日期，為送達日期。
直接送達評估報告有困難的，可以郵寄送達。郵寄送達的，以掛號回執上注明的收件日期為 送達日期。
受送達人下落不明，或者用本條規定的其他方式無法送達的，可以公告送達；自公告發布之日起，經過六十日，即視為送達。公告送達，應當在案卷中記明原因和經過。
（2）權利主張
上述的規定就評估報告的送達人、送達方式、簽收人、代收人、見證人、送達方式的優先適用等方面做出了明確的規定，對于被拆遷人來講，送達方式是否合法是最關鍵的問題。根據上述的規定，合法的送達方式是有順序的——直接送達＞代收送達＞見證送達＞郵寄送達＞公告送達。如果前種送達方式沒有窮盡，就不能使用后者，否則就是無效的送達方式。我國適用的是送達主義，即評估報告包括其他的法律文書相對人送達簽收才發生法律效力。如果送達方式不合法，評估報告是無效的，當然不能作為行政裁決或者強制拆遷的依據。所以，拆遷人只要能夠靈活運用相關的法律規定，利用一些技術手段是可以在拆遷中占有一定的主動地位的。
拆遷人送達包括評估報告在內的法律文書，比較偏愛采用趁被拆遷人不再將文書插在門上或者采用見證送達的方式，表面上造成已經送達的假象，但這些方式都是經不起法律檢驗的，被拆遷人可以在相關的訴訟或者復議中主張評估報告未發生法律效力而對抗拆遷人的行政裁決或者強拆令。
5、 異議程序
234號文還賦予了被拆遷人對評估報告的異議權，這也是被拆遷人的一項主要的權利，較好的運行這些權利，可以起到減緩拆遷人行政裁決或者強拆鐵蹄的威力。
（1）法律規定
234號文20——23條規定了行政異議權的基本步驟，分別為：
20條：“拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。”
21條：“ 拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。估價結果改變的，應當重新出具估價報告；估價結果沒有改變的，出具書面通知。
拆遷當事人另行委托估價機構評估的，受托估價機構應當在10日內出具估價報告。”
22條：“拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的，自收到復核結果或者另行委托估價機構出具的估價報告之日起5日內，可以向被拆遷房屋所在地的房地產價格評估專家委員會（以下簡稱估價專家委員會）申請技術鑒定。”
23條：“估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。 估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。”
（2）權利主張
根據上述的法律規定，如果被拆遷人對評估結果有異議，可以在5日內向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估，原估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復，另行委托的估應當在10日內出具新的估價報告；如果對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的，被拆遷人可以自收到復核結果或者另行委托估價機構出具的估價報告之日起5日內，向被拆遷房屋所在地的房地產價格評估專家委員會申請技術鑒定。房地產價格評估專家委員會是房地產估價行業自律性組織，一般由資深的專職注冊房地產估價師及房地產、城市規劃、法律等方面專家組成。
被拆遷人可以結合自身的具體情況選擇行使自己的異議權，一方面有可能改變評估報告的結果，另一方面可以打亂拆遷人的拆遷腳步，為自己爭取比較主動的地位。另外，在申請評估報告復核過程中，被拆遷人還有一項不能忽視的權利—— 申請鑒定組成員回避的權利。在實際的權利行使過程中可以運用。
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