拆遷的基本原理與程序
一、拆遷的基本原理與程序
拆遷的定義
“拆”，是指將土地上原有的建筑物或其他必須拆除物拆除； “遷”，是指對原土地使用者的暫時或永久遷移。房屋拆遷是指取得拆遷許可的單位，根據城市建設規劃要求和政府所批準的用地文件，依法拆除建設用地范圍內的房屋和附屬物，將該范圍內的單位和居民重新安置，并對其所受損失予以補償的法律行為。
拆遷的分類
１、 按被拆除物的性質分類：拆遷房屋或拆遷附屬物
２、 按拆遷范圍分類：城市規劃區內的拆遷或城市規劃區外的拆遷
３、 按拆遷范圍內土地所有權性質分類：國有土地的拆遷或集體土地的拆遷（集體土地拆遷分為國家建設征用土地和農村建設占用集體土地）
４、 按項目的目的分類：公益事業建設拆遷或城市基礎設施建設拆遷或商業開發建設拆遷
５、 按被拆遷人的身份分類：所有權人拆遷或使用權人拆遷
６、 按拆遷方式分類：自行拆遷或委托拆遷
拆遷法規
現有的拆遷法規 《城市房屋拆遷條例》、《城市房屋拆遷估價指導意見》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》《北京市城市房屋拆遷管理辦法》《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》等
拆遷人和被拆遷人
《城市房屋拆遷管理條例》 第四條 拆遷人應當依照本條例的規定，對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。
本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。
本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。
拆遷補償
拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：(1)房屋補償費，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。(2)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定，拆建單位必須嚴格執行，不得任意更改。
拆遷補償協議
拆遷補償安置協議是拆遷人與被拆遷人、房屋承租人為明確房屋拆遷補償安置中的權利義務關系而訂立的協議，是約定拆遷當事人之間民事權利義務的合同，它適用《民法通則》 和《合同法》。
房屋拆遷補償安置協議具有下列特征：
（1）房屋拆遷補償安置協議是房屋拆遷雙方的法律行為。
（2）房屋拆遷當事人之間的法律地位平等。
（3）協議必須是房屋拆遷雙方的合法行為。
（4）房屋拆遷補償安置協議是具有法律效力的文件。
（5）房屋拆遷補償安置協議是一種雙務有償協議，協議的當事人依據協議享有一定的權利，同時又要承擔相應的義務。
（6）房屋拆遷安置協議必須采用書面的形式。
房屋拆遷補償安置協議主要內容有：
（1）拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限；
（2）安置用房面積、標準和地點；
（3）產權調換房屋的差價支付方式和期限；
（4）搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；
（5）搬遷補助費和臨時安置補助費或停產停業損失費發放標準和支付方式；
（6）違約責任和爭議解決的方式；
（7）當事人約定的其他條款。
拆遷凍結
拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：(1)房屋補償費，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。(2)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定，拆建單位必須嚴格執行，不得任意更改。
拆遷許可證
是拆遷人在實施前，由行政機關根據其提交的文件資料批準的一種附有明確期限的行政強制許可行為。沒有獲得該許可，拆遷人不得進行拆遷程序。
《城市房屋拆遷管理條例》第六條 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。
第七條 申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：
（一）建設項目批準文件；
（二）建設用地規劃許可證；
（三）國有土地使用權批準文件；
（四）拆遷計劃和拆遷方案；
（五）辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。
市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查；經審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。
拆遷許可證是非常重要的一個法律文件，一般來說，它應該在拆遷辦進行公示，但是多數時候拆遷方不愿意讓被拆遷人看到這個證，為什么？
第一， 它可能沒有拆遷許可證。沒有拆遷許可證，它就是在違法的實施拆遷，一般人不知道也就算了，一旦被知道，被訴訟，整個拆遷都可能因此停滯。對他來說這個成本就太高了。
第二， 他有拆遷許可證，但是拆遷許可證可能已經過期。拆遷許可證是有一定有效期限的，比如12個月。有可能拆遷許可證已經過期，拆遷方自然不愿意公示出來。
第三， 拆遷許可證本身沒有任何問題，但是拆遷方依然不希望被拆遷戶看到這個證，就是因為他在拆遷法律維權，注意，是法律維權，如果你走信訪，或者做唐福珍，這個證對你就沒有價值，只有法律維權的時候這個證存在巨大價值。拆遷方最怕的是什么，他最怕的就是法律維權，所以他不希望我們看這個證。
拆遷方流程
建設單位申請領取房屋拆遷許可證
根據《房屋拆遷管理條例》 第七條 申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：
（一）建設項目批準文件；
（二）建設用地規劃許可證；
（三）國有土地使用權批準文件；
（四）拆遷計劃和拆遷方案；
（五）辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。
房屋拆遷許可證是拆遷人獲準房屋拆遷的證明文件，這個階段根據各地規定的不同，提交的具體文件也略有不同。這里給大家舉一個例子，讓大家了解這個流程的法律價值：我們曾經有一個客戶面臨強拆，補償款和客戶的心理預期存在巨大的落差。我們的律師就提起了行政訴訟，訴拆遷許可證無效。在行政訴訟中，政府就要拿出證明它行政許可合法有效的證據，就包括拆遷方申請拆遷許可證時候提交的全套材料。
結果政府拿出了建設用地規劃許可證，拿出了拆遷計劃和拆遷方案，拿出了拆遷補償安置資金證明，唯獨少了一份該項目的批準文件。這份文件是因為日后遺失了，還是這份文件里面有著什么嚴重的瑕疵，我們不得而知，但是缺少了這份文件，行政許可就不符合法律要求，直接導致了拆遷許可證無效。雖然拆遷方最終還是補辦了拆遷許可證，但是由于這場訴訟，拆遷被拖后了半年，極大地提高了我們當事人的談判籌碼。
房屋拆遷管理部門頒發拆遷許可證
根據《房屋拆遷管理條例》 第七條的第二款，申請材料提交到相關的部門之后，申請人的責任在申請階段完成，此時責任轉移到房屋拆遷管理部門，其要對相對人提交的材料在法定期限內進行有效審查，第七條第二款規定：“市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起３０日內，對申請事項進行審查；經審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。
房屋拆遷管理部門發布拆遷公告
《城市房屋拆遷管理條例》 第八條規定：“房屋拆遷管理部分在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限的事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向拆遷人做好宣傳、解釋工作。”
拆遷人書面通知拆遷范圍內的房屋所有權人
*.地方的政策法規有具體規定，各地可能略有不同
<北京市城市房屋拆遷管理辦法>實施意見 15.【通知所有權人】
拆遷人取得房屋拆遷許可證后，應當書面通知拆遷范圍內的房屋所有權人。通知應當載明拆遷人、拆遷許可證號、工程名稱、受托拆遷單位、受托評估單位、拆遷范圍、搬遷期限、拆遷補償補助標準、聯系方式，并告知其享有的權利。拆遷人無法通知房屋所有權人的，應當在《北京日報》、《法制日報》予以公告，公告期限為30日。
拆遷公有住房，拆遷人應當向產權單位和承租人告知《辦法》第二十八條有關房改售房的規定。
被拆遷人向房屋拆遷管理部門了解補償方式和補償金額、安置用房面積、安置地點和搬遷過渡方式等事項
拆遷人與被拆遷人、承租人簽訂拆遷補償安置協議，約定補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項
《城市房屋拆遷管理條例》第十三條 拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議。
拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。
被拆遷方流程
與前面從拆遷方的角度講拆遷的流程，觀眾們可能聽得有些一頭霧水，畢竟這是相對比較專業的內容，可能也比較枯燥。下面我從被拆遷戶的角度，講一講被拆遷戶在維權的流程。這個流程大致可以分為5個階段：拆遷初期、房屋評估、補償談判、行政裁決、強制拆遷。
拆遷初期
拆遷的初期，按照前面講的拆遷流程，拆遷方要公示拆遷公告，要披露拆遷補償方案，告訴各位，我要給你們多少錢，我怎么安置你們，我們的標準是什么。一個戶口給什么樣的房子，房子在哪里。在這個過程中，被拆遷戶可以了解很多信息。但是在這個階段拆遷還沒有進行到實質階段，因為畢竟各戶的狀況都不同。不可能一刀切。
房屋評估
為了搞清楚被拆遷戶的家庭情況，房屋條件，拆遷方會委托評估機構對被拆遷戶的房屋進行評估。評估出一個補償款的數額給被拆遷方參考，同時也作為拆遷的主要依據。
補償談判
了解了補償方式，評估了房屋，就進入了實質的談判階段。當然整個拆遷的博弈并不是從這個階段才開始，其實早在拆遷初期就已經開始了，只不過有些被拆遷戶意識不到提前準備的價值，到了具體補償談判的時候吃了大虧，這個我們后面再說。
行政裁決
當補償談判不能達成一致意見的時候，法律賦予拆遷方一個救濟程序，就是行政裁決。行政裁決是強制拆遷的前置程序。
強制拆遷
當拆遷方與被拆遷方達不成一致意見的時候，拆遷方會千方百計的走強制拆遷程序，對他們來說，除非被拆遷方掌握了他重大違法的證據，否則只要按照法律規定順利走完了強拆程序，就可以不經協商直接在警察的保護下強拆我們的房子。
所以正確的維權策略，要盡可能的拖延我們房子被強拆的時間，或者即便房子被強拆，也能掌握對方大量違法拆遷的證據，用作日后繼續提起司法救濟程序之用。
強制拆遷的大概流程是：
被拆遷戶與拆遷方博弈的流程及結果
（1）達成協議自動履行。--->拆遷人給錢，被拆遷人交房。
（2） 達成協議不履行，在拆遷期限內未給予補償或拒絕搬遷的 ----->可以依法向仲裁委員會申請仲裁或向人民法院起訴---->訴訟期間，協議一方可以依法申請人民法院先予執行。
（3）拆遷達不成協議----->經當事人申請，由房屋管理部門裁決。房屋管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。---->
a.當事人認可裁決內容時，可依裁決自動履行。
b.當事人對裁決不服的---->
（a）可以自裁決書送達之日起60日內向上一級行政機關申請行政復議，或在3個月內向人民法院起訴。
（b）當事人一方未在法律規定的期限內申請復議或提起訴訟的，房屋拆遷管理部門可依法申請人民法院強制執行。
――>拆遷人已對被拆遷人貨幣補償或提供安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行（有嚴格的法律要求）。
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