論物業管理的法律特征和完善
甘其食，美其服，安其居，樂其俗。
-摘自《老子》
一、問題的提出
2001年，位于北大、清華和中科院附近的水情木華院是北京海淀區銷售的熱點樓盤。一期尚未竣工，二期期房已銷售完畢。購房者多是中關村附近的新貴和IT界的精英。② 隨著小區工程的相繼竣工，大批業主的進入，開發商遺留的和相關的社會管理問題導致的業主和物業管理之間的矛盾日趨尖銳。2001年12月10日，業主群體訴訟將開發商告上法庭。③ 一時轟動京城。
物業管理作為一個新興的行業，逐漸走進人們的生活。在不少地方，人們尚未來得及享受喬遷之喜，就被物業管理拖進了無限的煩惱。近一段時期以來，物業糾紛的數量不僅有上升的趨勢，而且矛盾沖突業有所升級。例如出現了保安打業主，業主集體上訪等一系列的極端事件。④ 一致于人們發出了這樣的感嘆“住著漂亮的新居，受著物業管，繳著冤枉錢。”
物業糾紛是怎樣產生的，有哪那些爭議，物業管理現狀和糾紛法律特征又如何，國外又是如何管理物業和解決糾紛的。筆者作律師，2000年被派海外留學，攻讀國際經濟法，已學成歸國，本文結合自己十余年的律師訴訟經驗，詳細研究物業糾紛產生的原因和爭議類型，物業管理現狀和糾紛法律特征，國外的管理物業和解決糾紛的經驗。
由于筆者才疏學淺，文章一定存不少問題，請批評指正。
二、物業糾紛類型和法律特征
(一)、物業糾紛類型
物業管理作為一個新興的行業，逐漸走進人們的生活也是近幾年的事。因此，反映在司法訴訟實踐中的問題對人們而言也是全新的。但是，依據最高人民法院2000年下發的[2000]26號文件的有關規定和相關的法律⑤，如《合同法》，從司法訴訟實踐的角度審視物業糾紛，主要有以下幾種類型：
第一、公攤面積不清導致的糾紛：商品房的公攤面積計算是一個十分復雜的專業計算問題，涉及一系列復雜的建筑規范合國家標準。早在1995年建設部就發文成立專門的機構進行商品房的公攤面積計算分擔測量。開發商往往注重整體的建筑，在分攤商品房的公攤面積計算由房管部門發放產權時予以注明。一旦房管部門發放產權時予以注明合相關的測量計算有誤，公攤面積不清就導致的糾紛抵魎咚轄⑸談嬪戲ㄍァ?/p>
第二、設施不全和不按期完成，導致的合同違約糾紛：業主和開發商在喬遷之前簽訂合同，讓業主先承擔付款義務，以此解決開發商的融資困難。簽訂合同之前，開發商往往承諾過多，有些已經超越了開發商的能力范圍，如三通的問題，有些是政府壟斷行業的行為。一旦政府壟斷行業存在官僚主義和資金問題，導致合同違約，開發商應承擔合同違約責任，導致合同違約糾紛。
第三，物業管理不作為導致的合同糾紛：依據業主和開發商之前簽訂的有關物業管理合同，雙方確立一系列權利義務。如物業承擔安全及服務義務。但是受計劃經濟體制的影響，物業管理有時顛倒市場主體的位置和應承但的義務，管而不理，一致于業主享受不到繳費后的服務。進而用違法的方法，如不繳費和不服從管理等最原始的手段，進行維權，導致保安打業主，業主集體上訪等一系列的極端事件。
第四、建筑質量問題導致的物業管理糾紛：業主喬遷之后，相關的管理服務有時轉移到物業管理公司，開發商延續建筑開發所獲取的后續利益。目前，全國70%的物業公司中，有一半以上屬于開發商，這種體制，為糾紛埋下了隱患。⑥當然，司法訴訟實踐中還有其他的類型。但這不是主流。
(二)、物業糾紛的法律特征
依據最高人民法院2000年下發的[2000]26號文件的有關規定和相關的法律⑦，如《合同法》，物業糾紛本質是一合同糾紛。因此， 有以下法律特征：
第一、物業管理合同是雙方法律關系的基礎。隨著房改的深化，福利房逐步取消，新型的住房消費關系逐步確立。物業管理合同作為雙方法律關系的基礎，以合約的形式，按照雙方意思自治原則，確立雙方法律關系。物業管理合同涉及雙方的權利和義務。基于此，依據《合同法》的有關規定，雙方地位平等，權利義務一致。依法成立的合同有法律約束利。應當全面履行。⑧ 一方不履行或者履行不合約定，應承擔相應的法律責任。⑨第二、物業管理合同是一服務合同，業主履行了付款義務后，物業管理公司就應承擔相應的義務，這些義務甚至有時超越了市場體的義務。如社區保安義務本是公安機關的義務。⑩ 由于服務具有無形性和不可儲藏性，體現在商品屬性之外和消費同時發生，即服務的過程即是消費的過程。11就服務和消費的關系上講，由于服務產生時同時被消費，物業管理公司和業主形成一種互動關系，只要業主依次繳費，物業管理公司就應當承擔較長時間的合同責任和法律責任。12第三、調整物業合同雙方法律關系的法律較復雜，不僅涉及合同法，而且涉及相關的一系列行政法規。物業管理作為一個新興的行業，逐漸走進人們的生活也是近幾年的事。因此，反映在司法訴訟實踐中的問題對人們而言也是全新的。以前是通過居民委員會調解，1995年頒布實施的《城市房地管理法》僅僅是規范城市房地管建設，幾乎不涉及物業管理。13至此，合同法沒有專門的條款予以規范。國家還沒有相應的條例和法律法規。14 僅在部分有立法權的省市頒布實施了地方的物業管理條例。15第四，物業合同雙方法律關系的主體數量明顯不相稱：依據物業合同所確立的雙方法律關系的主體呈現出明顯的不對稱一方面是物業公司，另一方面是業主。業主數量動輒幾百甚至上千。如，前述個案一期業主數量達200之眾，訴訟時必須采取代表訴訟制度。16有時在實踐中，開發商作為主債務人和物業公司承擔連帶責任。17這是因為物業公司一般作為分支機構，依據民事訴訟法不具備完整意義上的訴訟主體資格。
三、物業糾紛的法律分析
綜觀物業糾紛類型和法律特征，不難發現物業糾紛原因無外乎以下幾中原因：
第一、法制不健全是導致物業糾紛的主要原因，如前所述，物業管理作為一個新興的行業，也是近幾年的事。1995年頒布實施的《城市房地管理法》僅僅是規范城市房地管建設，幾乎不涉及物業管理。18國家還沒有相應的條例和法律法規。19 僅在部分有地區立法。20在實踐中雙方簽定的合同有時又不規范，權責利不清。出現問題很難處理。調解不成必須訴訟，法律適用又較困難。21第二、物業管理體制和社會行政體制不順，也是導致糾紛的重要原因，設施不全和不按期完成，導致的合同違約糾紛，在現實中占有相當比重。簽訂合同之前，開發商往往承諾過多，有些已經超越了開發商的能力范圍，如三通的問題，有些是政府壟斷行業的行為和體制行為，開發商難以作為，審批程序復雜，難免及時。可是作為合同所確立的雙方法律關系的主體的業主，依據消法的有關規定，就可以依據合同所確立的雙方法律關系， 尋求法律救濟。22因此，由于社會行政體制不順導致的社會行政責任就通過合同的形式轉嫁到開發商和物業公司。顯然對開發商和物業公司不公平。違反民法的基本價值觀念。23 難怪開發商和物業公司為跑手續付出沉重代價。
近年來，我國房地產發展迅速，還存在一定程度上的不規范。首先，審批缺位，不該上的項目上了：其次是監管缺位，第三是驗收缺位，導致出現質量問題。
還有開發商和物業公司之間的“父與子”的關系，決定了開發商和物業公司利益趨向的一致性，對開發商所遺留的問題，物業公司也不便于處理或者有意不作為。
筆者認為：當我們從歷史的角度，深入分析研究管子相齊持政后法律思想，24對今天全球自由貿易環境下政府行政職能的轉化仍然有強列的現實意義和指導意義。
管子“以法理政”的法律思想強調以法理政，依法統軍，依法治民三者的結合，管子相齊持政后，采取一系列革新措施，推行他的法律思想使齊強大，成為春秋第一霸主。當今復雜動蕩的國際環境和亂世稱雄的春秋時期十分相似，復雜動蕩和亂世稱雄。如不研究全球自由貿易環境下政府行政職能的轉化和執政，在歷史潮流面前，中華民族難以中國加入GATT/WTO的最后勝利為機遇，實現中華民族的偉大復興。自由貿易環境下，市場資源的配置不僅要按照行政意志和管制模式行進運作，而且政府要依法行政，切實保護公民的合法權益。
第三、法律意識的淡化也是物業糾紛的主要原因之一，一方面，開發商和物業公司的行為不規范，公司只收費不服務或者多收費少服務，侵害了業主的合法權益;另一方面，業主的法律意識和消費意識還沒有完全樹立起來。業主的意識正好和公司只收費不服務或者多收費少服務相反，這一矛盾關系反映到物業糾紛就是法律意識的淡化。有時維權意識差和法律意識的淡化導致用違法的方法，如不繳費和不服從管理等最原始的手段，進行維權，進一步導致矛盾激化，如保安打業主，業主集體上訪等一系列的極端事件的發生。
四、物業糾紛的解決辦法及外國經驗
針對物業糾紛的法律特點和原因，為規范物業管理和減少糾紛應做好以下幾方面的工作：
第一、 盡快建立和完善物業管理的法律體制，使物業管理有法可依。在起草相關條例時應明確物業管理當事人之間的關系及相應的權利義務。同時應完善部門規章，建立生態化的法律體系。如公有部位的維修管理和業主委員會的相關準則，有關行政部門有盡快起草規范的標準合同文本，使物業管理納入法制化管理和運行的軌道。
第二、按照市場規則配置資源，割裂開發商和物業公司之間的“父與子”的關系，建立新型的物業管理體制。通過建立新的物業委員會作為群眾自治組織，按照市場規則優化配置資源，真正建立一種市場機制，確保各方利益。具體說就是建立一種相互信任和互惠的關系，防止糾紛發生。積極創造條件，推進房地產改革，分業經營和分類管理。從體制上解決建管不分的弊端。
第三、強化法律意識和提高業主的支付能力，有關部門應當研究物業管理新體制和改變服務方式，實行貨幣化支付和儲蓄式服務，25提高業主的支付能力。同時，大力宣傳教育，擴大影響，讓業主強化法律意識：接受服務也是消費，轉變政府包干后勤的意識。
2001年11月15日，中國政府成功地加入世界貿易組織(WTO)，對于中國積極參與經濟全球化，加快改革開放，實現中國經濟迅速發展和增長，26具有重要意義。帶來機遇的同時，也將迎來挑戰。房地產業是一個特殊行業，它不僅涉及國家的土地資源和國家主權，而且與國民經濟諸多行業有著密切的關系。由于土地資源的特殊性，依據我國現行法律和對WTO的有關承諾27，外商進入我國房地產市場后，目前僅僅允許從事的經營活動有二：成片開發土地，然后轉讓或租賃，提高土地資源的整體利用率;再是就是一般的房地產經營開發活動。因此，應從戰略高度重視物業管理問題。
總之，今后我國的物業管理新體制一定是走一條社會化、專業化和經營化的道路，和世界接軌。
他山之石，可以攻玉，完善物業管理新體制的同時，應當借鑒外國先進經驗。
在市場經濟較發達的國家，如日本，有一套成熟的經驗值得我們借鑒。第一是有一部完整的法律，28這部法律對于公寓，住戶及相關的物業問題和涉及的當事人，有詳細的規定。第二是業主強烈的法律意識和嚴密的自治組織，這個嚴密的自治組織就是“管理組合”，有很大的權利，完全服務于全體業主。代表全體業主和公司交涉。公司和業主沒有直接的關系。第三是建立較強的保證機制防止出現業主拖欠事宜。
當然，在市場經濟較發達的國家，一切向錢看的社會價值觀念也有不利于低收入的弊端，另外，過高的房租及超前的支付方式也是不利于消費。29
五、結語
物業管理作為一個新興的行業，逐漸走進人們的生活也是近幾年的事。由于服務具有無形性和不可儲藏性，體現在商品屬性之外和消費同時發生，即服務的過程即是消費的過程。30就服務和消費的關系上講，由于服務產生時同時被消費，物業管理公司和業主形成一種互動關系，只要業主依次繳費，物業管理公司就應當承擔較長時間的合同責任和法律責任。31從這個意義上講，從司法訴訟實踐的角度審視物業糾紛，主要合同糾紛。
綜觀物業糾紛類型和法律特征，不難發現物業糾紛原因無外乎以下幾中原因：第一、法制不健全是導致物業糾紛的主要原因，第二、物業管理體制和社會行政體制不順，也是導致糾紛的重要原因，第三、法律意識的淡化也是物業糾紛的主要原因之一。
針對物業糾紛的法律特點和原因，為規范物業管理和減少糾紛應做好以下幾方面的工作：
第一、 盡快建立和完善物業管理的法律體制，使物業管理有法可依。第二、按照市場規則配置資源，割裂開發商和物業公司之間的“父與子”的關系，建立新型的物業管理體制。第三、強化法律意識和提高業主的支付能力。完善物業管理新體制的同時，應當借鑒外國先進經驗。
總之，今后我國的物業管理新體制一定是走一條社會化、專業化和經營化的道路，和世界接軌。
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