商品房住宅小區停車位產權歸屬
所謂停車位是指停車場中僅供一輛汽車停放之單元。目前停車位的類型繁多，主要可以細分為五種類型：(1)立體停車位，即住宅小區里獨立建設的多層經營性停車位;(2)住宅小區地面停車位;(3)樓房首層架空層停車位;(4)樓房地下停車位;(5)樓房屋頂平臺停車位。要準確界定不同類型停車位的產權歸屬，就必須根據建筑物區分所有權理論和現行房地產法律制度做出相應的分析和判斷。
(一)建筑物區分所有權制度的分析
分析停車位的產權歸屬首先有必要確定停車位的法律屬性，而這必須根據建筑物區分所有權制度加以判斷。
建筑物區分所有權是指“根據使用功能，將一棟建筑物在結構上區分為由各個所有人獨自使用的專有部分和由多個所有人共同使用的共有部分時，每一所有人所享有的對其專有部分的專有權與對其共有部分的共有權的結合。” 區分所有權人作為專有權人對其專有部分可以依法自由處分、使用和收益，并有權按照共用部分的使用性質使用共有部分，分享共有部分的使用收益。
建筑物所有權是由專有權和共有權兩方面構成的，其權利的客體也包括兩個方面，即專有部分和共有部分。專有部分主要是指根據建筑物的結構和功能而分割出來的具有獨立建筑構造和獨立使用功能的部分。共有部分則指建筑物的共用部分和附屬設施等不具獨立使用功能的建筑部分。 專有部分經分割后方可成為建筑物區分所有權中專有權的客體，它必須具備以下的條件：1、具有獨立的建筑結構;2、具有獨立的使用功能;3、通過登記后，具有法律上的獨立性。除能夠成為專有權客體的部分以外的建筑物部分被認為是共有權的客體。
在我國，雖然由于現行立法中缺乏關于建筑物區分所有權的規定，對于區分所有建筑物的停車位的權屬問題沒有明文規定，導致停車位的產權歸屬狀況較為混亂。但根據以上建筑物區分所有權客體的條件，我們可以區分不同類型停車位是屬于專有權客體范圍，還是屬于共有權客體范圍。在理論上，屬于專有權客體范圍的停車位，其產權歸屬享有專有權的區分所有權人;而屬于共有權客體范圍的停車位，其產權歸小區全體或部分業主共有。
(二)現行房地產法律制度的分析
在我國現行的房地產法律制度下，要確定停車位產權歸屬還必須理解以下三方面的內容才能作出判斷：
1、關于土地使用權與房屋所有權的關系
《城市房地產管理法》第31條規定“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占地范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”，第62條規定“經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上人民政府由一個部門負責房地產和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書”的規定。而《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第23條則規定“土地使用權轉讓時，土地上蓋的建筑物、附屬物同時轉讓”，第24條規定“地上建筑物、其他附著物的所有權或者共有人，享有該建筑物、其它附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉移”。
從以上法律規定可知：“房為地存、地為房載、地轉房隨、房轉地隨。” 土地使用權與房屋所有權的權利主體一致是法律的強制性規定，是國家房地產法的基本原則。在二級房地產市場中，不允許將土地使用權與房屋所有權分離、分割。這意味著，有土地使用權份額的建筑物才可能取得有房屋所有權，沒有土地使用權份額的建筑物的法律權利只能依附于具有土地使用權份額的建筑物，而且是一種從權利。
2、關于土地使用權證與房屋所有權證的取得
《城市房地產管理法》第59條、第60條確立了土地使用權、房屋所有權登記發證制度，并進一步明確了房屋所有權取得以取得土地使用權為前提。另根據建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第5條“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證”和最高人民法院《關于適用〈中華人們共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第9條“……法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，……當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其物權不能轉移”的規定，房屋所有權證書是房屋所有權及其土地使用權的確權依據。
土地使用權和房屋所有權經國家機關依法登記后，其財產所有權才受國家法律的確認和保護。土地使用權與房屋所有權可以分別登記，也可以合二為一登記。分別登記時，財產權利人分別取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》;合二為一登記時，財產權利人取得《房地產證》。
3、關于商品房建筑容積率
商品房建筑容積率是指項目規劃用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。根據土地使用權與房屋所有權不分離的原則，擁有土地使用權，才可能取得房屋所有權。項目規劃用地范圍內的建筑物，如果要取得獨立產權，就必須計算商品房建筑容積率參與規劃建設用地面積的分攤。否則，不計算建筑容積率的建筑物，其房地產權利就不能單獨地從計算建筑容積率的建筑物中分離或分割。
綜合以上三方面的內容可知，根據現行房地產法律，只有計算商品房建筑容積率參與規劃建設用地面積分攤的停車位才能取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》(或《房地產證》)，其產權歸屬具有房地產憑證的業主;反之不單獨計算商品房建筑容積率的停車位，其產權歸小區全體或部分業主共有。
(三)停車位產權歸屬的分析
借鑒建筑物區分所有權理論研究的成果，從現行的房地產法律制度出發，要判斷不同類型停車位的產權歸屬，必須掌握理論與法律的兩個標準：
(1)理論標準：屬于專有權客體范圍的停車位，其產權歸屬享有專有權的區分所有權人;而屬于共有權客體范圍的停車位，其產權歸小區全體或部分業主共有。
(2)法律標準：計算商品房建筑容積率的停車位，其產權歸屬具有房地產憑證的業主;反之不單獨計算商品房建筑容積率的停車位，其產權歸小區全體或部分業主共有。
依據上述兩個標準，以下將分析不同類型停車位的產權歸屬問題：
1、立體停車位的產權歸屬
立體停車位(場)具有獨立的建筑結構，完全符合成為建筑物區分所有權中專有權客體的條件。而且其土地使用權在《建設工程規劃許可證》等法律性文件中均有明確規定，其建筑物面積計算建筑容積率，參與了建設用地面積的分攤，實際承擔了土地使用權取得費用。所以該類型停車位是可以辦理房地產權登記(含轉移登記)的，具有房地產權屬證書，所登記的權利人即為合法所有權人。
因此，開發商有權銷售或租賃立體停車位，購買停車位的業主或開發商享有立體停車位的房地產權。
2、地面停車位的產權歸屬
所謂地面停車位是指直接設置在小區地表，以劃線分割方式標明的停車設施。地面停車位只是通過劃線分割而成，不具備建筑物所要求的遮蔽性，不符合構造上和使用上的獨立性標準，依據建筑物區分所有權理論不能夠成為專有權的客體，而只能成為共有權的客體。而且，該類停車位的土地使用權分攤在計算建筑容積率的建筑物上，其應為計算建筑容積率的建筑物所有權人即小區全體或部分業主共有。
毫無疑問，小區全體業主是地面停車位的共有權人。如果開發商擅自將其沒有產權的地面停車位對外進行銷售，則對小區全體業主構成侵權。業主可以依法追究開發商的侵權責任，并可以要求買受人返還停車位。
3、首層架空層停車位的產權歸屬
所謂樓房首層架空層停車位，是指將建筑物地面上的第一層架空而形成的停車位。在現行法律制度下，首層樓房架空層停車位的建筑面積也是不計算建筑容積率的，不能獲得相應的土地使用權面積份額，其法律權利依附于計算建筑容積率的房屋建筑物，也是住宅房屋單元的從物。小區全體或部分業主依法享有首層架空層停車位的共有權。
現實中，有的開發商將首層架空層停車位予以出售，有的物業管理公司利用業主對該停車位產權不了解的情形進行有償租賃，這些行為也都已經侵害了小區全體業主的合法權益。
4、地下停車位的產權歸屬。
所謂地下停車位是指開發商利用地下空間而建造的停車位。按理論標準，有的地下停車位具有獨立的建筑結構，屬于專有權的客體范圍;有的地下停車位構造相對簡單，屬于共有權的客體范圍。按法律標準，目前大部分的樓房地下停車位的建筑面積是不計算建筑容積率的，這類停車位的產權應歸屬于該幢樓房的全體業主;但也有一些地方規定某些地下停車位的建筑面積是計算建筑容積率的，該類停車位當然是可以擁有獨立的產權。
2003年11月，南京市鼓樓區人民法院作出了首例將小區地下停車位認定為業主共有的判決。法院認為：根據規范設計要求，南京星漢城市花園住宅小區地下車庫應交付建筑物的所有人共同使用。同時，根據地上建筑物與土地使用權不能相分割的原則，星漢城市花園土地面積已全部分攤到全體業主身上，小區的土地使用權即為該小區業主享有。因此，開發商不再享有該土地上建筑物的所有權和支配權。該法院的判決符合判斷停車位產權歸屬的理論和法律標準，是正確的。
5、樓房屋頂平臺停車位
所謂樓房屋頂平臺停車位是指在小區商品房樓頂平臺上設置的停車位。樓房屋頂平臺停車位在我國目前還不是非常普及，但隨著停車位的日益緊張，有關這種停車位的糾紛也會日益增多。關于屋頂平臺的歸屬問題，也是頗有爭議。有人認為，屋頂平臺應當歸建筑物的全體區分所有人共有;也有人認為，其應屬于頂樓住房所有權的范圍，因為頂樓部分的附屬物由最高一層的區分所有人所有。 從構造上看，屋頂平臺停車位類似于地面停車位，也只是簡單的劃線分割而成，不屬于專有權的客體范圍。而且對屋頂平臺的利用更多的是用它的空間，而這個空間顯然不僅僅屬于頂層的區分所有人，而應當歸該建筑物的全體區分所有人所有。因此，我們認為這類停車位應由該建筑物的全體業主共有。
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