動(dòng)遷房交易須防范法律風(fēng)險(xiǎn)（轉(zhuǎn)載自房地產(chǎn)時(shí)報(bào)）
近期，在上海房地產(chǎn)交易中，動(dòng)遷房（又稱配套商品房）交易正逐步增多，但要進(jìn)行此類房屋交易必須掌控好法律風(fēng)險(xiǎn)。
動(dòng)遷房（又稱配套商品房），是指因城市規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因其安置對(duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，所以，該類房屋買(mǎi)賣(mài)除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策所約束，它和一般的商品房交易有很大的不同。
根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。如黃浦江兩岸進(jìn)行的世博動(dòng)拆遷，按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。
另一類是因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買(mǎi)的中低價(jià)位商品房（與市場(chǎng)價(jià)比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒(méi)有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。
那么，因重大市政工程動(dòng)遷而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房，業(yè)主在5年內(nèi)就不能買(mǎi)賣(mài)了嗎？或者說(shuō)雙方所簽訂的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效嗎？
《上海市配套商品房和中低價(jià)普通商品房管理試行辦法》第二十八條規(guī)定，配套房、中低價(jià)房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的5年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓、出租。配套房、中低價(jià)房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后5年內(nèi)確需轉(zhuǎn)讓的，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)向市房地資源局或者區(qū)縣房地管理部門(mén)提出申請(qǐng)，由市房地資源局或者區(qū)縣房地管理部門(mén)按照規(guī)定價(jià)格回購(gòu)。配套房、中低價(jià)房在取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住宅與配套房或者中低價(jià)房差價(jià)的一定比例，向政府繳納收益。
《上海市配套商品房和中低價(jià)普通商品房管理試行辦法》第二條規(guī)定，本辦法所稱的配套商品房（以下簡(jiǎn)稱“配套房”），是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng)本市重大工程、重點(diǎn)舊區(qū)改造等建設(shè)項(xiàng)目被拆遷居民的政策性商品住房。本辦法所稱的中低價(jià)普通商品房 （簡(jiǎn)稱“中低價(jià)房”），是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng)本市中低收入家庭的政策性商品住房。
鑒于上述《辦法》，筆者認(rèn)為：不管是哪種動(dòng)遷所得的安置房，其性質(zhì)都是歸屬一定的主體，也就是說(shuō)它具有所有權(quán)的性質(zhì)，只不過(guò)是時(shí)間的長(zhǎng)短而已，所有權(quán)人是可以處置自己的財(cái)產(chǎn)，且任何人不得干涉，但前提是該處分行為本身沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
其次，盡管限制轉(zhuǎn)讓，但并不意味著當(dāng)事人雙方簽訂的合同是無(wú)效的，因?yàn)橄拗妻D(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定是相關(guān)管理單位制訂的，只有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定才為無(wú)效合同。
動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)合同本身是合法有效的，只不過(guò)這種合同是附期限、附條件的，就是說(shuō)在期限未至或條件未滿足時(shí)，即使簽了合同，也辦理不了過(guò)戶。因此動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)的關(guān)鍵在于控制、防范法律風(fēng)險(xiǎn)，在于合同內(nèi)容的設(shè)定和對(duì)任何可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)的全部把握與梳理，主要應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
一、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)系重大財(cái)產(chǎn)的處分行為，尤其是動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)，涉及法律方面的問(wèn)題及各種限制更多，因此，必須全面掌握交易的相關(guān)法律規(guī)定。
二、合同內(nèi)容的設(shè)定和對(duì)任何可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的全部把握梳理。在設(shè)定合同內(nèi)容的時(shí)候著重從付款方式、違約責(zé)任及房產(chǎn)交易中可能產(chǎn)生的各種情形作具體的約定，例如對(duì)賣(mài)方如果不配合辦理產(chǎn)證時(shí)，可約定較高的違約金；預(yù)留一部分尾款到產(chǎn)證變更后支付等條款，以增強(qiáng)合同的可操作性，保護(hù)買(mǎi)受方的權(quán)利。
三、交房時(shí)間盡量提前。買(mǎi)房人在支付完房款實(shí)際占有房屋后，一定要密切留意該房的兩證辦理情況，一旦得知賣(mài)房人取得兩證后，要立即催促辦理過(guò)戶手續(xù)，否則有可能面臨一房?jī)少u(mài)或另行抵押的風(fēng)險(xiǎn)。
四、要求所有共有人在房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議上簽名，否則會(huì)面臨房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效的后果。如果其他共有人委托一人辦理的，要出具經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)，或辦理律師見(jiàn)證委托書(shū)。
五、到房地產(chǎn)交易管理中心查一下該房屋的土地權(quán)屬狀況，如果是集體土地上的，而買(mǎi)受人又不是農(nóng)村人員，也同樣會(huì)面臨房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效的后果。
六、買(mǎi)受人將錢(qián)繳了之后，讓出賣(mài)人提供擔(dān)保。
七、在合同中明確約定，如出賣(mài)人辦理產(chǎn)證時(shí)不予配合的法律后果。
八、買(mǎi)賣(mài)房屋如果是安置人口的最后一套住房，原則上不能轉(zhuǎn)讓。
九、合同條款設(shè)定時(shí)最好不要全款一次性付清，約定發(fā)生5年內(nèi)不過(guò)戶交易、一房二賣(mài)、抵押他人時(shí)的違約責(zé)任適當(dāng)重些，在合同中設(shè)定擔(dān)保人或擔(dān)保物。
十、5年內(nèi)如發(fā)生意外事件等法律事實(shí)，如死亡、繼承、贈(zèng)與、抵債、財(cái)產(chǎn)因訴訟被執(zhí)行、再動(dòng)遷，要確定當(dāng)出現(xiàn)這一情況時(shí)的解決方法。
總之，動(dòng)遷房相對(duì)于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格來(lái)說(shuō)，一般交易價(jià)格較低，便于買(mǎi)賣(mài)雙方成交。因此，在買(mǎi)賣(mài)中，切不可為了貪圖房屋價(jià)格便宜而省卻聘請(qǐng)專業(yè)律師把關(guān)。
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