法制觀念已經深入人心，買受人的依法維權意識增強，在《解釋》實施之后，原告為買受人依法進行維權的普遍增加，糾紛發生后能夠依法理智訴訟，說明《解釋》的頒布施行確實解決了以往商品房交易發生糾紛時無法可依的狀況。
從案件的審理結果看，買受人勝訴的案件具有代表性，產生判例效應，導致群體性糾紛數量上升，使某一類型商品房買賣合同糾紛案件凸顯
出賣人為原告訴訟的勝訴比例在20%左右，買受人勝訴的案件比例更少，但對其他買受人有相當的影響力，具有潛在的判例效應。如王永紅等人與長城公司的商品房買賣合同糾紛案件，王永紅等訴訟長城公司交付車位，法院認定長城公司應支付王永紅違約金，此后引發了小區內大量買受人訴訟長城公司支付違約金的案件。這與商品房買賣合同糾紛案件的群體性、在同一小區內多發性的特點完全吻合。
商品房買賣合同糾紛案件審理中出現的難點問題，與案件的各個類型緊密相連
依據案件的訴訟成因對商品房買賣合同糾紛所作細化分類后，在目前收案量大、案件較為集中的幾個類型中，分別出現了審理中的難點問題。如在適用《解釋》時，對于宣傳材料、廣告中關于“商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作說明和允諾具體確定”上，理解不一致，導致同案不同判;在認購協議簽定后無法達成正式的商品房買賣合同，買受人要求退還定金的案件中，對于認購協議中約定的買受人義務應如何理解?這些問題伴隨商品房買賣合同糾紛案件的進一步類型化而產生，并且亟待解決。
商品房買賣合同糾紛案件涉及的主要法律問題
(一)關于商品房銷售廣告和宣傳材料是否為要約的問題
銷售廣告和宣傳材料是銷售商品房的一種重要的促銷手段，因出賣人發布虛假廣告誘導買受人購買房屋而引發的上訴案件，從《解釋》適用前的6件上升到73件，上訴案件的收案比例已經超過全部商品房買賣合同糾紛案件的10%。審判實踐中，在對宣傳材料及銷售廣告是否為要約，是否構成違約的認定上，存在不同意見，形成了同案不同判的局面。形成這種局面的關鍵，在于對《解釋》第3條所作規定“商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作說明和允諾具體確定”及“對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的視為要約”的理解不盡一致。根據《合同法》第15條的規定，商業廣告在原則上是一種要約邀請，沒有訂入合同中的廣告、宣傳資料內容不能作為合同條款。這種情況下，買受人在因受到誤導購買房屋遭受不利益時，其所受損失只能通過請求出賣人承擔締約過失責任進行補償，這無法使買受人的損害得到全面補償。有學者指出，無論商業廣告或宣傳資料是否構成要約，一旦購房者與開發商簽訂房屋買賣協議，開發商制作且購房者信賴的廣告及宣傳資料即構成買賣合同的重要組成部分。如果開發商制作、發布虛假廣告宣傳資料，亦可能因其所銷售的商品房不符合商銷性和適應性而被認定為欺詐。(注：葉林：“懲罰性賠償在商品房買賣合同中的適用問題”，《人民法院報》，2003年7月15日。)各法院在適用第3條處理案件時的審理結果也不盡一致。尤其是出賣人廣告宣傳的設施、公共建設，如中心會所、停車車位等配套設施，或者是小區的綠地面積等宣傳，是否為要約的認定上，各法院所作判定不一。筆者認為，《解釋》第3條的規定保護了買受人合法權益，按照該條規定，以及《合同法》第14條的規定，在出賣人的銷售廣告和宣傳材料的內容符合以下三個條件時，就應認定為要約。
1.出賣人就開發規劃范圍內的房屋及相關設施作出說明和允諾。2.該允諾和說明具體確定。所謂具體確定，是指廣告的內容是特定的、不抽象、不籠統。如小區綠化率達到80%、保證每兩戶有一個停車位、規劃區內設立健身房、游泳池，每單元兩部電梯等，現在已經得到公認，應該認定屬于具體確定的條件。(注：韓延斌：“最高人民法院‘關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋’的理解與適用”，載于《民事審判指導與參考》總第15卷，人民法院出版社2003年版，第25頁。)但是象“高尚社區”、“具有熱帶雨林般的休閑會所”等宣傳就因為其判斷標準難以統一，不應認定為具體確定。其中，對于“相關設施所作說明和允諾具體確定”上，還有以下兩點必須考慮的因素。(1)在相應的法規、規范性文件為要求的情況下，出賣人就小區的規劃、綠地面積、車位設置等作出承諾，應視為要約。這首先是基于相關地方性法規或規范性文件的規定;其次是由于出賣人就小區的規劃、綠地面積、車位設置等已經作出的承諾。如根據《北京市城市綠化管理條例》第13條第1款的規定，新建居住區的綠化面積不低于30%，并按居住人口人均2平方米的標準建設公共綠地;居住小區按人均1平方米的標準建設公共綠地。如果開發商在廣告中承諾了綠地的具體面積的，應認定為要約。對于此種情況其他省市法院也作出過類似判決。(注：南京市規劃局《建筑工程規劃設計要點通知書》對小區車庫配套設施建設規定，開發商應該按照每戶0.2車位的標準建設車庫。在南京棲霞股份有限公司與買受人之間的買賣合同糾紛案件，法院就出賣人廣告中約定的車位數作為要約予以確認。)(2)房地產開發商在銷售房屋之前，規劃中已經確定了小區各個部分的建設項目，并對原規劃建設的內容進行了公示，在出賣人與買受人簽訂了商品房買賣合同后，開發商考慮到后期工程的建設對小區的規劃予以變更，該變更再次經規劃部門批準，對于原公示過的內容是否認定為要約。對此，筆者認為可以分兩種情況進行處理。①出賣人改變小區規劃，與原來公示的內容不符，但改變后的公共設施、共用建筑的建造系為了小區全體居民的利益的，如果將變更后的項目拆除，會影響到整個小區買受人或居民居住生活的，對此應當認定出賣人最初的公示內容為要約，但在違約責任的承擔上，可適當減少出賣人承擔違約金的數額;②出賣人變更小區的規劃是為了出賣人的后期工程獲得更大的利益。對此，即使經過了規劃許可或辦理了變更手續，也應該充分考慮買受人的利益，在認定原公示內容為要約的基礎上，由出賣人承擔違約責任，并且盡可能判決出賣人按照原來對于小區的規劃補辦規劃手續，重新進行改建。3.是對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的。其中的關鍵在于買受人信賴這些廣告和宣傳資料中具體確定的說明和允諾，并使之與出賣人訂立合同時，即為買受人對出賣人發出的要約作出承諾，即使該說明和允諾沒有明確訂立在商品房買賣合同中，也應認定為合同內容，出賣人違反該內容的，應承擔違約責任。(二)出賣人無法交付宣傳材料、銷售廣告約定的內容時，違約責任的認定問題
在出賣人無法交付銷售廣告、宣傳材料中承諾的公共綠地、配套設施時，是否認定為違約的問題上，筆者認為，應當結合個案情況作出判斷，是否構成違約，不能一概認定或否定。應注意以下幾點。
1.對于出賣人無法交付房屋的配套設施，應區別是現房銷售還是商品房預售來分別認定違約責任。(1)現房銷售中買受人往往對于房屋的結構、周邊環境、配套設施、公共設施等均有直觀的了解，在購房當時，就應該知道出賣人交付的房屋及配套設施是否與廣告、宣傳材料一致。如果出賣人所銷售的房屋配套設施等與廣告、宣傳材料不符，買受人并未提出異議的，但在購房后反悔的，此種情況不宜認定為出賣人違約;如果出賣人所銷售的房屋配套設施等與廣告、宣傳材料不符，買受人當即提出異議，出賣人亦承諾整改或答復日后將保持與廣告、宣傳材料一致，而出賣人在房屋交付使用后，未按照承諾履行的，則應認定出賣人為違約。(2)商品房預售中發生的出賣人未履行廣告或宣傳材料中承諾的，只要承諾或宣傳材料的內容具體確定，并且對出賣人訂立合同房屋價格的確定有重大影響的，一旦出賣人違反約定，應認定為違約。
2.審判中要準確地理解《解釋》第3條關于“商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響”的規定，特別是涉及到群體糾紛時，要考慮具體買受人在簽訂商品房買賣合同當時的要求和意愿，不能簡單地按紛爭發生后眾多買受人統一形成的意思考慮。
3.按照上述關于適用《解釋》第3條時如何認定要約的分析，開發商違反承諾，未能交付配套設施系因考慮整個小區規劃的合理性和協調性，及小區的整體利益而對公共設施的位置、用途使用方式等進行了適當調整，并僅對少數業主造成一定影響的，不要輕易認定違約。在示范文本中規定，在“建設工程施工圖設計文件的一些設計變更影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人未在設計審查單位批準變更之日起10日內，書面通知買受人的，買受人有權退房”。但在實踐中，買受人選擇退房的很少，選擇實際支付違約金的為絕對多數，所以對此問題的研究仍舊十分緊要。筆者認為，上述觀點符合《合同法》的規定，同時有利于保護買受人的權益，規范出賣人的銷售行為。對于出賣人就所銷售商品房開發規劃范圍之外的周邊環境所作的夸大不實宣傳，誤導買受人購房使買受人遭受不利益的，根據《合同法》第42條的規定，可由買受人請求由出賣人承擔賠償損失的責任。
