小產權房在當前社會中的“尷尬處境”
北京市通州區宋莊鎮，因聚集著眾多的藝術家而聞名。從1998年開始，12位藝術家，為了享受農村田園式的生活，分別購買了宋莊鎮白廟村、辛店村、小堡村、大興莊村等村的農民房屋，一般價格在5萬元左右，這些藝術家們當時算是高價購買。
2006年9月開始，當地賣房的農民陸續起訴12名在宋莊購買其房屋的藝術家，突然提出要撤銷協議、收回房子，并以此提起訴訟。
在這些案子中，所有原告都是宋莊的本地農民，所有被告都是外地來京在宋莊買了房屋的藝術家，所有案由都是原告要收回原來售出的房子。最后的判決都是，這些房屋買賣協議無效，判令宋莊鎮農民向這些藝術家償還購房款，這些藝術家則搬出房屋。
買房時，這些藝術家認為，他們買農民的房子，和村民之間的交易一樣，付錢以后就永遠屬于自己，盡管只有買賣協議，沒有產權證。但法院的判決給這些藝術家上了一課，也打碎了購買農民私有房屋的美夢。
“小產權房”與“大產權房”有何區別呢?小與大是兩個相對的概念，所謂大產權房是由國家發給產權證的房屋。通常情況下，這樣的房地產開發建設的一般程序是：開發商辦理合法的立項開發手續后，辦理土地出讓手續并按規定將土地出讓金和使用稅（費）上繳給國家，由國家給開發商發放土地使用證，等投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期，可以申請房屋預售許可證，交房后可以申領房屋所有權證，這樣的房屋稱為大產權房屋。而所謂小產權房，是指建設在農村集體土地上的商品性住宅。一般由開發商與村委會合作或由村委會自行開發建設。根據《土地管理法》的規定，只能在國有土地上進行房屋建設，因為小產權房占用的是農村集體土地，不允許向本集體經濟組織以外的成員銷售，它不能獲得國家建設部門頒發的房屋所有權證，當然也不能上市交易，大部分小產權房沒有房產證，有的“產權證”一般也是由鄉鎮政府自制頒發的，房管部門根本不承認。
那么既然小產權房有這些弊端，可為什么還如此有市場甚至在某種程度上還被人們所熱捧。筆者認為，主要還是因為便宜。首先，集體所有土地上不需要繳納類似土地使用權出讓金，其中包括征收農民集體土地支付的征地費用，因而先省去了土地出讓金這一項，單就此項費用就是一筆不小的支出；此外，由村集體經濟組織牽頭開發，也省去了開發商；而建筑商就是當地集體經濟組織的成員；配套開發建設費用、應繳納的稅款也都大大節省。因而其開發成本相比真正的商品房成本要低很多。這就是“小產權房”市場價格低廉且有廣闊市場的關鍵所在。
一些農村集體經濟組織建成“小產權房”低價向城里人出售，從眼前看，確實讓農民收益頗豐，但如果城里人都蜂擁去農村購房，農村集體經濟組織有可能將更多耕地變成宅基地，建更多的“小產權房”出售。其后果很可能是，若干年之后，城里人侵占農民賴以生存的“生命線”，將農村變成城里人的“后花園”。一些城市郊區的農民將無田可種。
小產權房，最大問題是沒有產權，不受法律的保護。如果農村集體經濟組織要求收回房產或者因為政府規劃，要求拆除“鄉產權房”，由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比是微乎其微的。購房人得不到法律支持和相應補償已經令人損失巨大，更有甚者，賣房人還會因為涉及拆遷補償等巨大經濟利益的影響，起訴要求法院確認房屋買賣協議無效，這樣一來，買房人不但損失巨大，還會攤上官司。的確，小產權房得不到現有法律體系的支持是一個基本的事實。而小產權房與商品房巨大的價格落差，造就了其廣闊的市場需求，也是一個不爭的事實。在現有的住房供應體系不能全面滿足民眾住房需求的情況下，小產權房的出現，應該說是具有一定合理性的。但是，基于上述小產權房的弊端，筆者建議現在想或即將有意購買小產權房的人還是要慎重為好，以免使自己的權益得不到法律的維護，自己的損失得不到相應的補償。
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“畫家村”房屋買賣糾紛落判終審依然判定買賣合同無效
北京市通州區宋莊鎮小堡村，因許多畫家聚居在此周圍而得名“畫家村”。馬海濤原系宋莊鎮辛店村農民。李玉蘭系城市居民，戶籍地為河北省邯鄲市。2002年7月1日，馬海濤與李玉蘭簽訂《買賣房協議書》，將訴爭房屋及院落以4萬5千元的價格賣與李玉蘭。2006年2月份，馬海濤夫婦要求確認購買合同無效。
通州法院經審理認為，李玉蘭系居民，依法不得買賣農村集體經濟組織成員的住房。故判決一、李玉蘭于本判決生效之日起九十日內將位于北京市通州區辛店村的北房三間、西廂房六間及院落騰退給馬海濤；二、馬海濤給付李玉蘭補償款93808元，于本判決生效之日起15日內執行清。判決后，李玉蘭不服，提出上訴。
二中院經審理認為，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。馬海濤與李玉蘭所簽之《買賣房協議書》的買賣標的物不僅是房屋，還包含相應的宅基地使用權。李玉蘭并非通州區宋莊鎮辛店村村民，且訴爭院落的《集體土地建設用地使用證》至今未由原土地登記機關依法變更登記至李玉蘭名下。因此，原審法院根據我國現行土地管理法律、法規、政策之規定，對于合同效力的認定是正確的。
同時二中院亦在判決中指出，出賣人在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉范圍，出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，故出賣人應對合同無效承擔主要責任。對于買受人信賴利益損失的賠償，應當全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素予以確定。鑒于李玉蘭在原審法院審理期間未就其損失提出明確的反訴主張，在二審程序中，不宜就損失賠償問題一并處理，李玉蘭可就賠償問題另行主張。
周強
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