關于房地產案件和《物權法》適用中若干問題的處理
會議認為，《物權法》作為我國調整平等主體之間財產關系的重要法律，對于維護市場交易安全和民事主體的財產權利具有非常重要的
（一）關于房地產合同效力的認定問題。鼓勵交易，維護交易安全是合同法、物權法的重要精神，實踐中要謹慎正確地認定房地產合同的效力，防止出現阻礙合法交易的后果。一是根據最高人民法院關于適用合同法司法解釋的規定，人民法院只能依據法律和行政法規來認定合同效力，而不能直接援引地方性法規和行政規章作為判斷合同效力的依據，可以根據《合同法》第五十二條第（四）項的規定，一損害社會公共利益為由確認合同無效；二是只有違反法律和行政法規的強制性規定才能確認合同無效。根據最高人民法院近幾年來頒布的幾個司法解釋的精神，強制性規定包括管理性規范和效率性規范。管理性規范是指法律及行政法規未明確規定違反此類規范將導致合同無效的規范，此類規范旨在管理和處罰違反規定的行為，但并否認該行為在民法上的效力。效力性規范規定是指法律及行政法規明確規定違反該類規定將導致的、合同無效的規范，或者雖未明確規定違反之后將導致合同無效，但若是合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益的規范，此類規范旨在否定其在民法上的效力，因此，只有違反效力性的強制性規范的，才應當認定房地產合同無效：三是根據《物權法》關于債權效力與物權效力相區分的原則，根據該原則，房地產合同效力的認定要依據合同法的規定，而房地產的物權變動則受物權法的規制，房地產合同的效力不受房地產變動要件的影響。
（二）關于房地產合同中違約金制度的適用問題。房地產合同中適用違約金的情形比較多，但審判實踐中對于違約金的性質、違約金過高的主張方式、判斷標準以及如何調整等問題認識不一。《合同法》第一百一十四條等規定已經確定違約金具有補償和懲罰的雙重性質，但一賠償守約方的損失為主要功能，而非懲罰違約方。由于支付違約金是違約方承擔民事責任的主要方式之一，因此對數額過高的違約金條款，人民法院可以根據當事人的請求適當進行調整，對于當事人未提出調整違約金請求的，人民法院不得主動援引合同法的規定干預合同的明確約定；關于當事人申請調整違約金的方式問題，人民法院對當事人主張的方式不宜苛刻要求，當事人可以通過反訴的方式提出也可以通過抗辯的方式主張，均可視為當事人提出申請；關于違約金過高的認定標準問題，應當以實際損失為基礎，兼顧合同履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等因素，由人民法院根據公平原則、誠實信用原則予以衡量。
（三）關于城鎮居民購買農村村民私有房屋和“小產權房”的效力問題。宅基地使用權是我國農村集體經濟組織成員相應的一項用益物權，與物權人特定的身份具有密切的聯系。對于建立于集體所有土地之上的宅基地使用權的買賣問題，我國法律包括物權法均沒有明確規定，因此應當適用國家有關政策的規定進行裁判。國務院辦公廳1999年5月6日發布的《關于加強土地轉讓管理，嚴禁炒賣土地的通知的》第二條第2款規定：“農村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日國務院在《關于深化改革嚴格土地管理的規定》中再次強調，“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。法律也明確規定禁止農村宅基地隨意轉讓和抵押，可見，國家現行政策明確規定禁止城鎮毀滅在農村購買宅基地或者地上建筑物，因此，人民法院應當按照《2005年全省民事審判工作座談會紀要》的意見，據此認定城鎮居民和農村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同為無效合同，不支持城鎮居民要求在農村購買宅基地或者房屋的訴訟請求。
對于本集體經濟組織以外的其他集體經濟組織成員購買農村居民宅基地和住宅的，應當如何處理，法律未明確規定。由于農村宅基地具有極強的福利和保障性質，且是本集體經濟組織成員無償取得的，由此，取得宅基地使用權的主體應當限于本集體經濟組織成員，否則將會擾亂現行的集體土地管理秩序和農村經濟管理體制，因此，對本集體經濟組織之外的村民購買本集體經濟組織成員的宅基地和房屋的，原則上也應當確認為無效。
對于農村集體經濟組織自行開發的“小產權房”的買賣問題，按照我國現行房地產管理法規的規定，我國集體所有的土地在未辦理國家征收手續轉為國有土地之前，禁止進人房地產市場，由此，集體經濟組織開發的“小產權房”的行為是不受法律保護的，買賣“小產權房”合同實質上變相買賣農村宅基地，也不可能辦理物權變動手續，因此，“小產權房”的買賣合同也應當認定為無效。
（四）關于涉及房改政策的房屋買賣合同應否受理的問題。我國住房制度改革是一項政策性強，涉及面廣的系統工程，涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛是否由人民法院受理，應當結合當事人提出的訴訟請求作出判斷。如果當事人爭議的核心和焦點是房改房的買賣問題，屬于平等主體之間的民事權益之爭，處理時涉及房改政策的，人民法院應當受理；如果當事人爭議的核心和焦點在于是否適用房改政策或者如何適用房改政策，則不屬于民事權益之爭，不符合《民事訴訟法》第一百零八條規定的起訴條件，人民法院不作為民事案件受理。
（五）關于商品房買賣合同中的買受人請求出賣人辦理物權變動手續是否適用訴訟時效的問題。在商品房買賣中，如果出賣人已經將商品房實際交付給買受人，買受人亦實現了對商品房的占有，此時買受人請求出賣人轉移房屋所有權，辦理商品房產權的登記手續的請求權具有物權屬性，依據《物權法》的規定適用《民法通則》關于訴訟時效的規定。
（六）關于承租人優先購買權的性質和效力問題。傳統審判實踐中，承租人的優先購買權被視為一種準物權性質的民事權利，具有物權效力的表象，對于出租人的優先購買權出賣租賃房屋的，人民法院一般會根據承租人的請求確認出租人與第三人之間的房屋買賣合同無效。《物權法》實施后，根據物權法定原則，承租人的優先購買權沒有被規定為一種物權，二是一種債權，也就不具有對抗第三人的效力，因此，出租人違反優先購買權的規定而將租賃房屋出賣給第三人的，承租人與第三人之間的房屋買賣合同只要不違反法律的強制性規定，不宜確定為無效。對于承租人的權利可以通過“買賣不破租賃”的規則加以保護；對于出租人違反《合同法》第二百三十條的規定，沒有在出賣人之前的合理期限內通知承租人的，出租人應當承擔合同法上的責任。
（七）關于《城市房地產管理法》第三十七、三十八條規定的適用問題。《城市房地產管理法》第三十八條規定了一出讓方式取得土地使用權轉讓的具體條件，該條件是行政管理部門對不符合規定條件的土地在辦理土地使用權權屬變更登記問題上作出的具有行政管理性質的規范，而非針對土地使用權轉讓合同的效力性規范和強制性規范，因此，依據《物權法》關于不動產物權變動的區分原則，對不符合《城市房地產管理法》第三十七、三十八條規定的轉讓方沒有取得國有土地使用權證書的，屬于效力待定合同，如果起訴前以出讓方式取得的提地使用權證書的，或者以劃撥方式取得的國有土地使用權經有批準權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效；對于轉讓方是否已經交納或全部交納了土地出讓金，則屬于土地管理部門與轉讓方之間的法律關系，不影響轉讓合同的效力。
（八）關于《物權法》規定的異議登記和登記機構索賠訴訟應否受理的問題。我國《物權法》明確規定建立統一的不動產登記制度，在法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記幾個和登記辦法作出規定前，按照現行的法律規定，不動產物權變動的登記仍是行政管理部門的法定職責，在最高人民法院司法解釋沒有明確規定的情況下，人民法院不宜將異議登記和登記機構賠償引起的訴訟作為民事案件處理。
（九）關于征收案件的受理問題。根據《物權法》第四十二條的規定，因征收行為引起的糾紛如何受理的問題應當區分不同情形：一是當事人之間具有書面征地補償合同或者拆遷補償合同，合同中對支付征地補償或者拆遷補償的數額有明確約定，被征收個人或者被拆遷人請求征收人或者拆遷人履行補償合同的，此種情形下屬于平等主體之間的民事權益爭議，應當作為民事案件受理，但如果補償合同一方的主體是政府的，不應作為民事案件受理；二是當事人之間沒有簽訂書面補償合同，被征收人或者被拆遷人請求征收人或者拆遷人支付補償費用，或者增加補償數額，或者請求安排社會保障費用的，此種情形下，被征收人或者拆遷人與征收人或者拆遷人之間沒有發生民事權利義務關系，不應作為民事案件受理。
（十）關于業主撤銷權的行使問題。《物權法》第七十八條規定：“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力，業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”物權法一方面規定了物權小區管理的基本形式，明確了業主大會或者業主委員會的決定對小區全體業主具有約束力，同時又設計了業主權益收到損害是可以撤銷業主會或者業主委員會決定的訴訟制度。人民法院受理業主撤銷權糾紛，應當審查業主的身份，將行使撤銷權的業主應當限定在住宅小區內的房屋所有權人，其他房屋使用人不能行使業主撤銷權；人民法院對業主的申請權僅僅作出是否撤銷的裁判，不應涉及其他問題。
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