審理物業管理服務合同糾紛應注意的法律問題
隨著城市化進程的不斷加快，房地產市場不斷發展，一種新興的行業大量涌現。它們對住宅小區內的單位、居民提供公共性的服務，隨之而來，因物業管理服務而產生的糾紛亦不斷增加，并呈上升趨勢。由于我國相關的法律法規不統一、不健全，亟待完善，這就給人民法院審理該類糾紛案件增加了一定的難度。筆者結合審判實踐，僅就審理該類案件時遇到的法律問題進行分析，與大家共同探討。
一、物業管理服務合同的性質及法律效力
物業管理，是指物業管理公司接受業主或業主委員會的委托，根據物業管理服務合同，對物業進行維護、修繕、管理，對物業管理區域內的公共秩序、環境衛生、綠化等事項提供協助管理或者服務的活動。
（一）物業管理服務合同的性質
我國合同法中尚沒有物業管理服務合同方面的規定，實踐中很多人認為物業管理服務合同是委托合同。就物業管理服務義務的內容來看，物業管理公司所提供的大部分物業管理義務不需要對單個業主言聽計從，他們只需要依據合同約定以及物業管理的法律、法規提供衛生、環境、保安等物管義務即可，是由物業管理公司自行獨立完成的。
委托合同的性質，是委托合同中受托人在委托合同范圍內所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此，委托合同由委托人承擔責任。這樣結果就導致業主可能要為物業管理公司的物管行為承擔民事責任，這顯然是違背物業管理服務的目的的。從合同目的進行解釋，物業管理服務合同的性質不是單純的委托合同。
在物管公司所提供的服務內容中，不僅有對全體業主的公共物業的管理，還涉及到對業主個體相關財產的保管，以及對共有物業設施的購買、更換等等。因而物管服務合同中的性質比較復雜，混同了保管、租賃、承攬、委托等法律關系。
（二）物業管理服務合同的法律效力
在物業管理法律關系中，物業管理服務合同一般是由業主委員會或物業建設單位和物業管理公司簽訂的，然而物業管理服務合同的特殊性在于簽約雙方并不是合同當事人，物業管理服務合同的雙方是作為委托方的業主委員會和受托方的物業管理公司。業主委員會簽約的行為屬表見代理，法律后果最終歸結為全體業主。
二、無書面物業管理服務合同糾紛的處理
實踐中，有不少物業管理公司與業主委員會或業主之間沒有訂立書面合同。在無合同可依的情形下，人民法院在處理物業管理服務合同糾紛時，應注意審查以下問題：
（一）物業管理公司的資質問題
物業管理公司從事物業管理服務，除應辦理相關企業登記外，還應具備相應的等級資質、收費資質，并領有政府部門頒發的相關證書。對不具備法定資質從事物業管理服務工作的物業管理公司，發生了物業管理糾紛的，在人民法院開庭審理前，物業管理公司補辦相關證書的，應視為具有從事物業管理服務的資質，按雙方形成事實上的物業管理服務合同關系處理。對于沒有取得相關資質證明的，視為雙方存在事實上的物業服務關系，物業費用只能按合理成本收取。可以司法建議業主委員會解除物業服務關系，重新簽訂物業管理服務合同。
（二）物業費用標準問題
物業費用的收取應遵循公開及與服務相適宜的原則，合理收取物業費，標準應嚴格依照合同的約定。普通住宅的物業費是參照政府的指導價，確立費用時應以物業管理服務的合理成本為基礎，以業主的經濟承受能力進行綜合測算。如果未對收費標準、繳費方式進行約定，而物業管理公司對小區進行了管理，實際支出了相關費用，應當給予相應的經濟補償。
三、物業管理服務合同中違約責任的確定
根據《合同法》第１０７條的規定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”物業管理合同是物業管理公司提供物業管理服務，業主支付物業管理費用的合同。審判實踐中，對于業主一方未按約繳納物業管理費用的違約責任比較明確，而對于物業管理公司未全面履行物業管理服務義務的違約責任則相對模糊，不明確。
（一）物業管理公司的違約責任
物業管理服務合同中的違約責任，雙方當事人可以在合同中明確約定，沒有約定的則應按照實際損失的原則承擔違約責任。業主委員會有權制止物業管理公司的違約行為，并督促其限期改正；逾期不改正的，業主委員會可以終止或者解除物業管理服務合同；違約行為發生實際損失的，應賠償損失或者降低物業管理費；還可以向有關部門申請對物業管理公司進行行政處罰。
（二）業主可否行使抗辯權，拒交物業管理費
物業管理公司雖然服務欠佳，但業主認為尚未達到解除合同的情況，業主能否行使抗辯權拒絕交納物業管理費？根據《合同法》第６６條規定，“當事人互負債務，沒有先后履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行之前有權拒絕其履行要求。一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求。”物業管理公司存在違約行為，業主拒絕交物業管理服務費應當屬于行使合同中同時履行抗辯權的行為，可以根據物業管理公司提供服務的質量狀況，按質定價，適當減少業主應交納的物業管理費用。
（三）物業管理公司是否有權利采取停止供電、供水、供氣等措施，以促使業主交納物業管理費
物業管理公司為迫使業主交納管理費，在業主不能按其要求交費的情況下，經常采取停電、停水、停氣等措施。那么，物業管理公司依法享有這種權利嗎？法律沒有明文規定。筆者認為，應具體情況具體分析。１、物業管理服務合同中明確約定，對業主欠費的可以采取停水、電、氣等措施的，應當從其約定。２、合同沒有明確約定的，應區分業主所欠費用的項目具體分析：業主僅拖欠公共性質服務，而未拖欠代辦性質服務費用的，物業管理公司采取停水、電、氣等措施的，應視為侵權；因業主拖欠代辦性質服務費用，導致相關部門采取停水、電、氣等措施的，物業管理公司不承擔責任。
（四）物業管理服務合同糾紛案件中的舉證責任
物業管理服務合同糾紛案件中的舉證責任，我國法律并無專門規定。一般的原則是《民訴法》關于“誰主張，誰舉證”的原則規定。然而物業管理服務合同糾紛案件有其自身的特殊性。對于物業管理公司所履行的義務是否符合約定或者相關標準，往往要經過一段時間才能夠反映出來，而相對于業主來說，要證明物業管理公司是否履行物業管理服務義務，舉證上存在諸多困難。此外，相關的物業管理資料通常是由物業管理公司進行保管的，要證明物業管理公司的服務存在瑕疵確實十分困難，業主的維權行為難以保障。
筆者建議，有關管理部門應設立一個專門機構對物業管理公司的物業管理活動進行全方位考核及評價，或者由物業管理協會負責該項工作，并統一管理有關物業管理檔案。這樣，不僅有利于業主對于物業管理的監督，亦有利于保持發生糾紛后取得證據的相對客觀性。人民法院也可以根據舉證的難易與實際情況對舉證責任進行適當分配，以便審查物業管理公司是否存在過錯、是否存在違約行為，從而能夠正確對其是否承擔責任做出認定。
四、業主委員會制度存在的問題及對策
（一）業主委員會制度存在的問題
１、業主委員會的法律地位和性質不明確
《物業管理條例》把“業主委員會”在行政法規的法律文件中予以確定，在立法上正式創立了業主委員會制度。《物業管理條例》第１５條規定：“業主委員會是業主大會的執行機構。”而對于業主委員會的法律地位和性質，《物業管理條例》的定性十分模糊。有人認為，業主委員會是獨立的社團法人。也有人認為，業主委員會屬于享有獨立的訴訟主體資格的非法人組織。還有的人認為，它既不是獨立法人，也不享有《民事訴訟法》中“其他組織”的獨立訴訟主體資格。
２、有些小區還沒有自己的業主委員會
《物業管理條例》第１１條明確規定：“業主大會履行下列職責：選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作。”第１０條規定：“業主委員會應當自選舉產生之日起３０日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。”由于《物業管理條例》沒有規定其不成立或不備案的法律后果，從而造成了某些地區業主委員會數量較少的狀況。
３、缺乏對業主委員會超越代理權、濫用職權行為的有效制約
《物業管理條例》雖然對業主委員會的權利義務進行了規定，但由于條款過于抽象，缺乏明確性和可操作性。此外，沒有規定業主委員會超越大會授權范圍所為民事法律行為的法律效力及其對此應承擔的法律責任。這樣就無法避免地出現業主委員會超越代理權，甚至濫用職權，損害全體業主利益的情況。
（二）完善業主委員會制度的建議
１、明確業主委員會的法律地位
如前所述，根據《物業管理條例》的規定，設立業主委員會應當向政府房地產行政主管部門備案，不是按照《社團法人登記管理辦法》的規定在民政部門辦理登記，因此，業主委員會不屬于社團法人。
２、規范業主委員會的管理
確立業主委員會聘任制，業主委員會委員由業主大會聘任，并由業主大會向其頒發寫明代理權范圍的授權書。它的委員可以是業主，也可以是其他人。確定的聘期。聘期不能過長，也不能過短。
３、業主大會和業主享有更廣泛的監督權
盡快出臺實施細則，增強可操作性。為了減少此類糾紛的發生，有必要對業主委員會職責做出更詳細的規定。確立業主委員會定期報告制度，使其接受全體業主的監督。業主委員會的委員也應該向全體業主盡管理人的責任。若業主大會發現業主委員會超越代理權的范圍行事，或者為任何損害全體業主利益的行為時，可以隨時解聘業主委員會委員，拒絕承認其行為對全體業主的法律效力，并保留損害賠償的請求權。
物業管理案件對于人民法院而言還屬于新類型案件，盡快立法進一步規范物業管理行為，從而有效地保護業主、物業管理公司的合法權益，促進物業管理服務的健康發展，是法律工作者急待研究的課題。
（作者周全，系沈陽市沈河區人民法院民三庭庭長）
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