【論文提要】：農村宅基地是廣大農民的最基本生活資料和安身立命之本。農村宅基地使用權不僅是我國特有的一項用益物權，而且是農民所享有的一項基本權利。《物權法》專章規定了宅基地使用權，對于明確宅基地使用權的法律性質，充分實現其使用價值和交換價值，加強對其法律保護具有重要的意義。但形式上的物權化亦即《物權法》的專章規定并未真正解決農村宅基地使用權在現實運作中特別是流轉上存在的問題。隨著社會主義市場經濟的快速發展，我國現行農村宅基地使用權制度尤其是流轉上的規定已不合時宜，在一定程度上阻礙了我國市場經濟的協調發展和新農村的全面建設，并導致法律之終局及果實的民事強制執行無法在農村房屋中實施的現象出現。上述問題的產生，最根本的原因在于我國現行農村宅基地使用權的流轉制度不符合我國社會主義市場經濟發展的要求，有悖于物權從歸屬到利用以及價值化的發展趨勢。完善我國農村宅基地使用權流轉制度應堅持以市場經濟為基礎，以物權發展趨勢為導向，從構建一個公平合理的法律制度框架，保障農民宅基地使用權益的實現，維護社會秩序的穩定和促進農村經濟發展的目的出發進行改革。全文共10145字。
【關鍵詞】：農村宅基地 農村宅基地使用權流轉 用益物權 強制執行
引 言
馬克思說過：“土地是一切生產和一切存在的源泉”。⑴正所謂“有恒產者始有恒心”。土地上的權利是農民諸多權利中最基本的權利，光系到農民的生存問題，是其它權利的基礎和前提。農村宅基地關系到億萬農民的安身立命之本，農民住房是構建和諧社會、統籌城鄉發展的重要環節。農村宅基地理應受到立法上的高度重視，但我國現階段關于農村宅基地使用權及流轉的法律規范卻寥寥可數。在過去相當長時間內，在計劃經濟和城鄉二元結構的影響下，農村宅基地使用權及流轉法律規范的嚴重匱乏和其制度設計上的不合理使得其在實際運行中出現了諸多問題。如宅基地使用權能受到諸多的限制，并導致農村房屋執行難現象的出現，嚴重危害債權的實現與社會信用的建立；存在著大量違法行為和矛盾糾紛；有關的法律規范主要側重于行政規范，國家干預跡象普遍。這與構建和諧社會的目標不相適應。
值得高興的是，2007年3月16日，十屆全國人大第五次會議通過的《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）將宅基地使用權專設一章進行了規定，明確了其作為用益物權的法律地位。但《物權法》并沒有對宅基地使用權進行詳細規定，有關宅基地使用權的取得、行使和轉讓等具體問題，主要還是適應《土地管理法》等法律和國家有關規定。因而，《物權法》的出臺并未真正解決農村宅基地使用權流轉在運作中存在的現實問題。
農村宅基地使用權不僅是我國特有的一項用益物權，而且是農民所享有的一項基本權利。關于農村宅基地使用權的流轉等方面的問題還有許多值得探討的地方，我們有必要從理論上進行系統研究，促進早日構建一個公平合理的宅基地使用權流轉的法律制度框架，保障農民宅基地使用權益的實現，并使農村房屋強制執行等一系列相關問題得以解決。
一、農村宅基地使用權的概念
宅基地使用權是農民基本生活資料的基礎，也是我國特有的一項用益物權。有學者認為宅地基使用權是指公民個人在依法取得國家所有或集體組織所有的宅基地上建造房屋居住的權利⑵；也有學者認為是指自然人在依法取得的國家或集體的宅基地上建造房屋、居住使用的權利。⑶
我國現行的農村宅基地使用權制度是在《憲法》框架上，由《土地管理法》、《村莊和集鎮建設規劃條例》等法律規定所組成。雖然法律規范中并未明確宅基地使用權的概念和內容，但宅基地使用權作為一項民事權利，在司法實踐受到保護卻是不爭的事實。⑷1984年8月30日最高人民法院制定的《最高人民法院關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》對宅基地使用權糾紛的處理規定了指導原則并把宅基地使用權分為國有土地宅基地使用權和集體土地宅基地使用權。
計劃經濟時期強調的是國家對經濟資源的控制，土地資源因其稀缺性和不可替代性而成為國家關注的焦點，土地不僅表現為公有性而且還表現在使用權的統一無償分配和不可讓與性上。1986年《土地管理法》第38條規定了農村居民住宅用地，第41條規定了城鎮非農業戶口居民住宅用地。但隨著我國商品經濟的發展，城市居民宅基地逐步實現了有償出讓制度，城鄉居民住宅用地制度有了非常明顯的差異，形成了“雙軌制”。1998年《土地管理法》中則只有關于農村村民住宅用地問題的規定，這表明自此之后城鎮非農業戶口不得使用集體所有的土地建住宅，宅基地使用權則是專指農村宅基地使用權，而該使用權人只能是農村村民。⑸2004年新修訂的《土地管理法》并沒有確認城鎮非農戶口在農村建房，對集體土地享有宅基地使用權�！段餀喾ā返�152條規定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。”第154條規定：“宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。”由此可見，物權法宅基地使用權制度中雖然沒有使用“農村”二字，但根據第145條規定，該宅基地使用權實為農村宅基地使用權。
因而，根據《物權法》的規定，農村宅基地使用權是指宅基地使用權人依法享有的對集體所有的土地進行占有和使用，并利用該土地建造住宅及其附屬設施的權利。
二、農村宅基地使用權的物權化
雖然我國現行農村宅基地使用權制度與農村現行的社會保障體系有關，農村集體經濟組織的成員可以分配宅基地，但是它作為一種客觀存在的用益物權，⑹必須通過《物權法》予以確認和保護。我國《物權法》確認宅基地使用權的法律地位具有重要的現實意義，具體體現以下幾個方面：
第一、有利于明確宅基地使用權的法律屬性。我國的宅基地使用權自上世紀五十年代建立以來，一直是靠政策性規定來調整，雖然屬于行政法范疇的《土地管理法》對其有所規定，但是作為我國最重要的民事法律規范《民法通則》卻采取了回避的態度，這樣導致的必然結果就是使得宅基地被定位為一種公法性質的權利，而不是作為私法上的一種權利，從而造成與宅基地有關的民事關系處于無法可依的尷尬境地。《物權法》在用益物權編中規定了宅基地使用權，明確了其作為私權的本質。
第二、有利于加強對宅基地使用權的保護。在《物權法》頒布之前，在許多地方，對于征用的農村宅基地當地政府往往不予補償或補償數額很少，而村民由于宅基地使用權性質的不明確而無法也無力與之抗爭�！段餀喾ā穼φ氐谋Ｗo主要體現在對宅基地使用權的確認方面，例如確認宅基地使用權的屬性和具體權利內容，這就可以為宅基地的保護提供前提和基礎，也有利于防止宅基地的亂占、濫用現象的出現。
第三、有利于保障農村集體經濟組織的土地所有權，我國《憲法》雖然規定農村的土地歸農村集體所有，但在現實中，在國家公權力的強勢介入下，作為所有權人的農村集體組織，不能決定宅基地使用權的設立、變更、滅失，不能在出讓宅基地使用權時取得相應的對價，這種所有權的虛化導致了農村集體組織對宅基地管理的缺失，這是當前宅基地超標、閑置、亂占亂批現象存在的重要原因�！段餀喾ā反_認宅基地使用權后，宅基地使用權就是集體土地所有權上的一種限制物權，其行使的權利依照物權法的原理應由農村集體組織享有。
第四、有利于實現宅基地使用權的使用價值和交換價值。農村宅基地的使用價值，在于民事主體對其的建房居住和利用，而其交換價值則體現于宅基地使用權的擔保效用和交易過程中。因此，農村宅基地使用價值和交換價值的充分實現依賴于法律與其使用權的切實保障。然而，我國把宅基地僅限于農村村民本人居住使用的立法態度，使大量的房屋和宅基地處于閑置狀態而不能租賃和轉讓，這不符合市場經濟和現代社會的效率原則。物權法把宅基地使用權界定為用益物權后，依用益物權的一般屬性，理論上村民可以對其宅基地進行抵押、租賃和轉讓，農村房地產市場可以由此建立，農村宅基地的使用價值和交換價值也可以在動態中得到充分實現。
三、農村宅基地使用權的法律性質和內容
（一）農村宅基地使用權的法律性質
從目前來看，國內很少有學者就宅基地使用權的性質進行專門地研究，只有一些附帶性的論述散見于研究我國物權法體系的文章中。歸納起來，主要有三種觀點。
第一種觀點認為，宅基地使用權是一種地上權。有學者將我國整個土地使用權體系（包括宅基地使用權）定位于地上權，即可以用大陸法上的地上權理論來構建我國整個土地使用權體系。如錢明星教授認為，雖然《民法通則》沒有明確規定地上權，但在其規定的內容及其有關法律、法規中，在確認土地國家和集體所有的前提下，實際上承認地上權的存在。地上權即是因建筑物或其他工作而使用國家或集體所有的土地的權利。⑺
第二種觀點認為，農村宅基地使用權是具有社員身份的集體土地使用權。一些學者認為農村宅基地使用權是一種帶有社員性質的集體土地使用權，認為農村宅基地使用權是指：“農民為建造自有房屋而使用其所在集體的土地的權利”。⑻王衛國教授認為宅基地使用權是：“經依法審批由農村集體經濟組織分配給成員用于建造住宅的沒有使用期限限制的集體土地使用權”。⑼
第三種觀點認為，農村宅基地使用權是特殊的用益物權，有的學者認為農村宅基地使用權是一種特殊的用益物權，應在物權體系中加以肯定。如王利明教授在其《中國物權法草案建議稿說明》中提出了六種用益物權，即土地使用權、農村土地承包經營權、宅基地使用權、地役權、典權和空間利用權并列作為一節規定在用益物權一章中。⑽而且他認為，鑒于農村宅基地與集體經濟組織成員的資格具有緊密的聯系，應與城鎮宅基地有所區別，應將宅基地使用權限定為：“農村居民因建造自有住宅對集體所有的土地占有、使用的權利。”⑾全國人大法工委曾在物權法草案中將農村宅基地使用權與土地承包經營權、建設用地使用權、地役權、典權、居住權并列作為一章放在用益物權編中。
我國《物權法》采用第三種觀點。因為農村宅地基使用權作為一種用益物權，是有別于傳統地上權的一種特殊的物權形式。該項權利的原始取得與農民作為本集體之成員的身份緊密聯系，因此，不能用地上權取代農村宅基地使用權。同時《物權法》要反映我國農村社會生活中的習慣，尊重人民群眾普遍接受的約定俗成的概念�！罢厥褂脵唷边@一概念也在我國長期的實踐中為廣大民眾所接受，不能輕易放棄，不能用其他概念來代替。日常習慣中所使用的“宅基地使用權”這一概念就已經包含了對宅基地進行占用和使用的內容，符合用益的內涵要求。
（二）農村宅基地使用權的內容
農村宅基地使用權，是在農村土地集體所有權與使用權相分離的基礎上產生的一項權利，內容包括宅基地使用權人依法享有的權利和應當承擔的義務。概括來說，主要包括以下幾個方面：
第一、宅基地使用權人對依法取得的宅基地有長期占有的權利。宅基地使用權人依法申請批準取得宅基地使用權后，便享有對宅基地的獨占權，以滿足自己的需要，并排除他人的非法侵害，任何組織和個人均不得擅自使用和非法剝奪其對宅基地的使用。但這種占有的權利并非永久固定不變，當國家建設需要征用土地，或村鎮重新規劃土地，或使用權人占用的宅基地實際使用面積超過標準時，可依法對其進行合理調整。
第二、宅基地使用權人有在宅基地上建造住宅及其他附屬設施的權利。宅基地使用權人既可以在宅基地上建造房屋，也可以在宅基地空閑處修建其它建筑物、設施。有些學者主張宅基地使用權人對宅基地使用不僅限于居住用途，還可以從事家庭生產和經營活動。如王衛國教授就認為：“權利人利用宅基地及其地上房屋從事小規模的、無污染的、不擾民的家庭生產經營活動的，法律上應予以承認和保護”。 ⑿
第三、宅基地使用權人不得采用非法手段占有宅基地�！锻恋毓芾矸ā返�77條明確規定：“農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過省、自治區、直轄市規定的標準，多占的土地以非法占用土地論處”。
