■獨家■
近日，最高人民法院出臺了《關于當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》（以下簡稱指導意見）。指導意見的出臺是最高人民法院積極開展國際金融危機司法應對工作的重要舉措。
（一）高度重視當前形勢下的房地產案件審判工作
房地產業作為國民經濟的重要支柱性產業，關系到國民經濟的發展和綜合國力的增強。保障房地產業的健康發展，是黨和國家應對國際金融危機影響，促進經濟平穩較快發展的重大決策部署。依法妥善審理房地產案件，是人民法院為黨和國家的工作大局服務、為人民司法的切實體現，是落實科學發展觀的重要舉措。因此，指導意見首先強調，各級人民法院要深刻認識當前形勢下做好房地產糾紛案件審判工作的重要意義，準確把握宏觀經濟形勢發生的客觀變化，在法律和國家政策規定框架內，適用原則性和靈活性相統一的方法，妥善審理房地產案件，為國家“保增長、保民生、保穩定”的工作大局提供強有力的司法保障。
（二）維持合同效力，促進土地使用權的正常流轉，保障土地交易市場的平穩發展
在人口眾多的我國，土地資源日益緊缺，土地的有限性和不可再生性，加劇了人多地少的不均衡現狀，嚴重影響土地交易市場的供需關系。因此，建立一個高效有序運行的土地市場，促進土地交易，以保證土地利用效力的最大化，是土地交易制度的核心內容，對國民經濟具有極為重要的意義。穩定土地交易市場，是保障房地產業健康發展的首要環節和重要內容。在當前形勢下，人民法院要從為地產業健康發展提供強有力司法保障的高度，依法審理土地使用權出讓合同轉讓合同糾紛案件，盡可能維持合同效力，促進土地使用權的正常流轉，維護土地交易市場秩序。
（三）寬嚴適度，規范建筑市場秩序，保障國家重大基礎設施、重點項目的建設工程順利進行
加大基礎設施建設投資是國家應對國際金融危機影響，拉大內需的激勵經濟振興措施之一，通過建設工程案件審理，規范建筑市場秩序，為國家重大基礎設施、重點項目的建設工程營造公平有序的市場競爭環境，是人民法院服務黨和國家工作大局的必然要求。因此，指導意見要求，人民法院強化對招標投標法的執法力度。嚴格依照招標投標法和最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》規定，準確把握認定“黑白合同”的標準，對背離中標合同的價款、工期、質量標準等實質性內容的“黑合同”，依法認定無效，以制裁違法、違規行為。對當事人雙方達成的沒有背離中標合同實質內容的變更條款，依法認定有效，保護當事人的合法權益。要依照法律規定，結合國家政策，妥善審理好涉及國家重大工程、重點項目的建設工程施工合同糾紛案件；要慎用財產保全措施，盡可能加快案件審理進度，發揮財產效益，為重點工程按期完工提供司法保障。
（四）統籌協調，強化調解，妥善審理房地產連鎖糾紛案件
目前，發包人因資金周轉困難拖欠工程款現象十分嚴重，引發發包人拖欠承包人工程款，承包人拖欠勞務分包人工程款、拖欠材料供應商材料款、施工設備企業設備租賃費等糾紛案件。連鎖案件的審理涉及眾多主體利益，關系到不同企業的生存發展，處理不當亦激化不同利益主體之間的矛盾，引發群體事件，影響社會穩定。指導意見要求，人民法院在審理因房地產企業資金困難引發的連鎖糾紛案件中，要統籌協調各方當事人的利益，加大案件調解力度，力爭通過案件審判盤活現有的存量資金，實現當事人雙贏、多贏的結果。調解不成的，要綜合考慮連鎖案件的整體情況，根據當事人的償付能力和對方的資金需求，確定還款期限、還款方式，最大限度避免連鎖案件引發群體事件影響社會穩定。
（五）區分情況，慎用解除，依法穩定房屋交易市場
當前，商品房銷售市場中房地產企業通過廣告宣傳等方式損害購房人利益的情形仍然存在。房地產價格大幅下跌，購房人以各種理由解除合同的糾紛凸顯。成熟規范的市場交易秩序、良性發展的房地產企業是房地產業健康發展的必要基礎條件，因此，在規范房地產市場交易秩序的同時，要高度關注房地產企業的生存發展，通過“放水養魚”，保障房地產企業的生存發展，避免購房人的損失擴大，這在金融危機影響下，對于房地產市場的健康發展意義重大。因此，指導意見要求，要妥善處理各類房屋買賣合同糾紛案件，妥善處理房屋銷售廣告糾紛，認購協議中定金糾紛、房屋質量糾紛、房屋面積糾紛，制裁惡意違約行為，保護購房人利益；對于房地產開發商確因資金暫時困難未按時交付房屋的，要多做雙方當事人的調解工作，確無調解可能的案件，可以根據案件的具體情況，依法合理調整違約金數額，公平解決違約責任問題；對于買受人請求解除商品房合同糾紛案件，要嚴格依法審查，對不符合解除條件的不能解除；要引導當事人理性面對市場經營風險，共同維護誠信的市場交易秩序。
（六）能動司法，多方聯動，共同維護房地產市場的健康發展
能動司法是人民法院為大局服務、為人民司法的重要內容。房地產市場的健康發展，離不開相關行政主管部門的依法管理規范和司法提供的最終保障。指導意見要求妥善采用多種途徑處理房地產糾紛案件。房地產案件的審判涉及到房地產企業和廣大人民群眾的切身利益，要從保障企業合法權益，保障人民群眾居住權益的角度，切實貫徹“調解優先、調判結合”原則，大力加強訴訟調解工作；要借助行政調解、人民調解力量，多種途徑、多種方式化解糾紛，維護穩定，切實防止房地產糾紛轉變為群體性行為；對案件審理中發現的帶有普遍性的違反招標投標法等法律、行政法規和司法解釋規定的問題，要及時與建設行政管理部門溝通、協商，共同研究提出從源頭上根治的工作方案，切實維護建筑市場秩序；妥善審理商品房抵押貸款合同糾紛案件，維護房地產金融體系安全。在審理因商品房買受人拖欠銀行貸款產生的糾紛案件中，要依法保護銀行的合法權益；對涉嫌利用虛假房地產交易套取銀行信貸資金等違法犯罪活動的，要及時向偵查機關提供線索；對案件中出現的新情況、新問題及時與房地產主管部門、銀行業進行溝通，依法支持金融監管機構有效行使管理職能，防范房地產金融體系風險。
■背景■
案量迅猛攀升
隨著國際金融危機的日益深化，國際國內經濟增長明顯減速，對我國房地產業產生較大影響。當前，商品房交易市場低迷，房地產企業資金鏈斷裂，進而引發退地潮、停建潮、斷供潮、退房潮，房地產糾紛案件數量迅猛攀升，成為國際金融危機影響下增幅最快的案件類型之一。2008年全國法院共審結房地產民事案件118564件，同比上升11.93％。今年1至6月份，全國法院受理房地產民事案件67294件，同比上升10.58%。在案件數量大幅增加的同時，疑難復雜類型案件顯著增多，出現了許多新情況和新問題。
一是因房地產企業資金困難引發的連鎖房地產民事案件增加。在經濟增長減速的影響下，房地產企業的融資和商品房銷售受到沖擊，產生資金困難，引發房地產企業拖欠土地出讓金、土地使用權轉讓費，發包人拖欠承包人工程款，承包人拖欠勞務分包人工程款、拖欠材料供應商材料款、施工設備企業設備租賃費等連鎖糾紛案件。連鎖案件的審判關系到國家、集體、個人的根本利益，與國家穩定房地產業，保障房地產業健康發展政策的落實息息相關。
二是敏感性案件增多。金融危機影響下，商品房價格嚴重下跌，買受人請求解除商品房買賣合同糾紛案件大幅上升。該類案件往往形成群體性訴訟，雙方利益沖突加劇，矛盾激化難以調和，動輒演變成為群體性事件，如果處理不好，將會帶來許多負面影響，甚至影響社會和諧與穩定。
三是增加房地產金融風險的案件大量顯現。我國房地產業融資手段較為單一，房地產企業70％的資金來源于銀行貸款，按揭亦是購房人支付房價款的主要方式。少數開發商為了緩解資金壓力，以假按揭等違法方式套取銀行貸款，而部分購房人由于償還能力的下降，拖欠銀行按揭貸款，加大銀行業金融風險。該類案件的審判直接關系國家保障金融體系安全政策的實施。
四是建筑工程施工合同糾紛案件大幅上升。受經濟增長減速的影響，建設工程投資規模縮小，建筑市場競爭加劇。發包人利用施工企業承攬工程的急迫心理，雙方在工程招投標中通過串標等違法方式，另行簽訂背離中標合同實質內容的“黑合同”的情形增多，嚴重擾亂了建筑市場的正常經營秩序，破壞了市場主體的公平競爭秩序，阻礙建筑業的持續健康發展，直接影響到國家加大基礎設施建設，拉動內需的激勵經濟振興計劃的實施。
起草制定過程
最高人民法院歷來高度重視房地產民事案件的審判工作，曾先后出臺《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》、《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》、《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》指導房地產民事審判工作。國際金融危機爆發以來，最高人民法院即決定由民一庭具體負責調研國際金融危機對房地產民事審判工作的影響，并同時啟動指導意見的起草制定工作。
2008年11月，經過對東、中、西部有代表性的省、自治區進行廣泛調研，并在全國各高院上報相關專題報告的基礎上，起草小組擬出初稿。在進一步分析、論證和召開座談會的基礎上，指導意見第二稿形成。2009年5月7日至8日，最高人民法院在上海市召開了應對國際金融危機民事審判工作座談會。指導意見（征求意見稿）作為會議討論文件提交與會代表進行充分討論。在會議討論的基礎上，起草小組修改形成了指導意見第三稿，并將該稿作為送審稿提交最高人民法院審判委員會民事行政專業委員會討論。
指導意見的出臺是建立在廣泛、充分的調查研究的基礎之上，指導思想突出，針對性明確，必將對人民法院做好當前形勢下的房地產民事案件審判工作起到積極的指導作用。
