 |
房地產開發 |
|
|
| 石家莊房地產律師:房屋租賃合同與轉租合同的關系 |
|
出處：法律顧問網·涉外11chelsea.com
時間：2009/6/3 14:34:00 |
房屋租賃合同與轉租合同的關系
房屋轉租即承租人將承租房屋轉租給他人，也是出租房屋的一種經營行為。所不同的是轉租不是房主親自經營，而是承租人經房主授權所進行的經營活動。與房屋出租的一般情況比較，只是出租主體不同，因此房屋轉租也應該訂立房屋租賃合同，由轉租人與新的承租人在合同中明確權利義務關系，形成房屋轉租合同。房屋轉租合同也必須到房地產行政主管部門辦理房屋租賃的登記備案手續，同時提供房屋出租人同意轉租人轉租房屋的書面證明文件，以保證房屋轉租行為的合法性。
《城市房屋租賃辦法》規定："轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規定的終止日期，但出租人與轉租雙方協商約定的除外。"同時還明確了房屋轉租人的法律地位"轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務，但出租人與轉租雙方另有約定的除外。"由于房屋轉租合同是在原房屋租賃合同的基礎上成立的，因此原租賃合同不僅對轉租合同有著制約作用，而且也是轉租合同成立的前提條件，兩個房屋租賃合同具有主合同與附合同的關系。
具體講，由于房屋轉租是房主特別授權下的房屋經營行為，因此房屋轉租人與新承租人所訂立的合同內容，不得侵犯房主的合法權益，也不得違背房主的意志。由于轉租人的法律地位緣于房屋承租人的身份，因此轉租合同規定的內容，不能超出房屋原出租合同規定的范圍，如果超出原出租合同規定的范圍，必須得到房屋出租人的特別準許。
比如原出租合同規定房屋出租期限是兩年，房屋用途是作住宅使用，當承租人使用房屋半年后要求轉租并取得出租人的同意，承租人以房屋轉租人的地位同新的承租人訂立的轉租合同，其中轉租期限不能超過一年半，房屋仍需作住宅使用。如果轉租合同需要將租期確定為三年，或是將房屋使用性質變更為營業使用，則必須得到房屋出租人的同意。如果出租人不同意，則確定租期為三年或規定作營業用房使用的轉租合同，是無效合同。如果出租人同意轉租期限定為三年，或改變為營業用房使用，則表示房屋出租人同意對與轉租人訂立的房屋租賃合同做了補充變更，即將房屋租賃期限延長，并允許房屋作經營使用。
此外，《辦法》還規定："租賃期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應地變更、解除或者終止。"因此，租賃合同的變化也決定著轉租合同的變化。
作者：吳宇
(聲明：本站所使用圖片及文章如無注明本站原創均為網上轉載而來，本站刊載內容以共享和研究為目的，如對刊載內容有異議，請聯系本站站長。本站文章標有原創文章字樣或者署名本站律師姓名者，轉載時請務必注明出處和作者，否則將追究其法律責任。) |
上一篇：石家莊律師推薦:建設工程合同的概念和特征
下一篇：石家莊律師:房產合同附件注意事項
|
 |
| 在線咨詢 |
|
| 聯系我們 |
電話：13930139603 13651281807
QQ號：373036737
郵箱：373036737@qq.com |
|
|
|
|
